감사결과 처분요구서

- 주거복지시책 추진실태 -

2009. 10.

감    사    원

목       차

제1장 감사실시 개요.....................................................	1
제1절 감사배경과 목적 .....................................................	1
제2절 감사범위와 방법.......................................................	2
제2장 주거복지시책 추진 현황 ......................................	4
제1절 최근 주택시장 동향 및 서민층의 주거현실 ............	4
제2절 주거복지시책 주요 현황 .........................................	7
제3장 감사결과 ..........................................................	15
제1절 장기공공임대주택 공급 및 임대조건 산정체계 분야....	15
제2절 국민임대주택 수요평가․공급 및 관리 분야.................	22
제3절 다가구 등 기존주택 매입임대 분야 .........................	43
제4절 기타 공공임대주택사업 추진 분야 ..........................	52
[별 표] ........................................................................	73

제1장 감사실시 개요

제1절 감사배경과 목적

정부에서 임대주택 공급 등 각종 주거복지시책을 지속적으로 추진하고 있는데도 정부지원 없이는 내 집을 마련하기 어려운 5분위(도시근로자 가구당 월평균 소득의 80% 수준) 이하 무주택 저소득 가구가 약 292만 가구(전체 가구의 18.3%)에 달하며, 지난 5년간 수도권을 중심으로 소득에 비해 집값이 크게 상승한 상황(집값 상승률 39.3%, 소득 증가률 29.5%)에서 최근 경제위기로 저소득 가구의 주거비 부담이 가중되고 있다.

2007년도 기준 5분위 이하 무주택 임차가구는 398만 가구이나, 국민임대주택 등 주거지원을 받는 106만 가구를 제외할 경우 292만 가구임.

소득1～2분위는 월 소득의 절반 정도를 주거비에 지출하는 실정이며 임대료 부담 비중(RIR: Rent Income Ratio)은 1분위 51%, 2분위 40%로 전국 평균 23%보다 높음.

한편 최근 정부의 주거복지정책 방향이 국민임대주택 공급(100만 호) 위주에서 능동적 주거복지를 근간으로 자가(自家) 보유 촉진형 보금자리주택 공급[150만 호(소형분양주택: 70만 호, 임대주택: 80만 호)]으로 변화되었다.

이에 따라 저소득․무주택 서민의 주거 안정을 제고하는 한편 새 정부의 보금자리주택 공급 등 주거복지정책의 효율적 추진을 지원하기 위해 주거복지시책 전반을 체계적으로 점검할 필요가 있었다.

따라서 이번 감사에서는 장기공공임대주택 공급 및 임대조건 산정체계, 국민임대주택 수요평가․공급 및 관리, 다가구 등 기존주택 매입임대 및 기타 공공임대주택사업 추진 등을 주요 감사분야로 선정하여 감사역량을 집중하였다.

세부적인 감사 중점은 다음과 같다.

▪ 장기공공임대주택 공급 및 임대조건 산정체계 분야

- 장기공공임대주택(영구임대주택, 50년 공공임대주택, 국민임대주택 등) 공급체계의 적정성 분석

▪ 국민임대주택 수요평가․공급 및 관리 분야

- 수요평가의 적정성 및 이에 따른 수급 불균형 등 공급․관리 실태 점검

▪ 다가구 등 기존주택 매입임대 및 기타 공공임대주택사업 추진 분야

- 기존주택 매입임대사업, 비축용 임대주택 시범사업, 재건축 임대주택 사업 등 각종 임대주택 사업의 효과성 분석

제2절 감사범위와 방법

가. 감사범위

국토해양부 등 관련기관에서 건설하여 관리 중인 각종 임대주택과 새 정부가 추진 중인 보금자리주택 150만 호 건설계획 등 저소득층 및 무주택 서민을 위한 주거복지시책(소득 1～6분위 대상) 전반에 걸쳐 국토해양부 본부 및 국토해양부 공공주택건설추진단, 구 대한주택공사, 서울특별시 SH공사 등을 대상으로 감사를 하였다.

국토해양부의 주택정책 중 시장기능이 주로 담당하는 ‘분양주택’(소득 7～10분위 대상)과 관련된 시책은 감사대상에서 제외하였음.

나. 감사방법

2009년 4월부터 정부 주거복지시책 전반의 정책보고서, 업무편람 및 매뉴얼 등 자료를 지속적으로 수집하여 주요 업무 현황을 파악하는 등 감사를 준비하였다.

2009. 5. 11.부터 같은 해 5. 15.까지 6명이 예비조사를 한 후 자료수집과 예비조사 과정에서 발견된 문제점 등을 검토․분석하여 같은 해 5. 21.부터 6. 17.까지 감사인원 14명이 실지감사를 하였다. 감사 과정에서 전문가 자문이 필요한 부분은 자문회의와 서면 질의를 통해 전문가 의견을 반영하여 감사 품질을 확보하고 신뢰성을 제고하였다.

그리고 감사원의 내부검토 과정을 거쳐 2009. 10. 22. 감사위원회의의 의결로 감사결과를 최종 확정하였다.

제2장 주거복지시책 추진 현황

제1절 최근 주택시장 동향 및 서민층의 주거 현실

가. 최근 주택시장 동향 및 향후 전망

2008년 전국 집값은 [그림 1]과 같이 전년도 수준인 3.1% 상승하였으나, 글로벌 금융위기 영향으로 하반기 이후 상승세가 둔화되다가 4/4분기에는 급속히 하락하였다.

2008년도 분기별 주택가격 증감률은 1/4분기 1.4%, 2/4분기 2.1%, 3/4분기 0.8%, 4/4분기 -1.2%임.

[그림 1] 연도별 주택가격 증감률

(단위: %)

자료: 국토해양부

그러나 최근 부동산 관련 규제완화와 저금리 등의 영향으로 2009년 4월 들어 전월 대비 0.43% 상승하는 등 회복조짐을 보이고 있다. 유형별로는 아파트 가격 상승(증가율 2.3%)은 낮은 반면, 재개발 기대 심리 등으로 연립주택이 상대적으로 높고(증가율 7.9%), 규모별로는 대형 아파트는 크게 하락(감소율 3%)한 반면, 서민층의 실수요가 꾸준한 소형 주택은 높은 상승세(증가율 6%)가 지속되고 있다.

그리고 저소득․무주택 서민의 전세 주택 입주 수요가 증가하여 2008년 전국 전셋값은 [그림 2]와 같이 1.7% 상승하였다.

[그림 2] 연도별 전세가격 증감률

(단위: %)

자료: 국토해양부

한편 지난 10년간(1998년～2008년) 주택 공급은 연간 50만 호의 수요에 못미쳐 공급 부족이 누적되는 실정이다. 특히 수도권은 인구 유입․가구 증가 등으로 연간 수요가 30만 호에 이르는 데도 공급은 연 25만 호 수준에 불과하여 주택 보급률(2005년 96.8%에서 2007년 96.9%)이 정체 상태에 있었다.

이와 관련하여 국토해양부, 구 대한주택공사 등 전문 기관에서는 가구 분화(연 20만 가구), 주택 멸실(연 15만 호), 소득 증가에 따른 주택 교체 수요(연 10만 호) 등으로 2018년까지는 연 50만 호의 주택수요가 발생할 것으로 전망하고 있다.

국토해양부에서는 전국 가구수가 2008년 1,667만 가구에서 2018년 1,871만 가구로 증가하고, 최근 5년간 멸실주택 기준으로 2018년까지 연 15만 호가 멸실할 것으로 예상하며, 실질 소득증가율을 3.1%로 가정할 때 연 10만 호의 주택 교체 수요가 있을 것으로 전망함.

나. 서민층의 주거 현실

최근 경제위기로 2009년 1/4분기 소득은 5분위 이하 저소득층을 중심으로 감소하고 있으며, [표 1]과 같이 소득 1분위(도시근로자 가구당 월평균 소득의 30% 수준) 등 최저소득계층의 소득은 전년 동기 대비 5.1% 감소하였고, 가계수지는 대부분의 계층에서 지출을 크게 줄여 흑자폭이 확대되었으나 소득 1분위 등 최저소득계층은 오히려 가계수지 적자폭이 79.6%로 확대되었다.

[표 1] 2009년 1/4분기 소득 분위별 소득증가율 및 가계수지 증가율(전년 동기 대비)

(단위: %)

구분	1분위	2분위	3분위	4분위	5분위
소득증가율	△5.1	0.7	1.3	1.0	1.1
가계수지 증가율	△79.6	3.9	18.0	26.5	42.5

자료: 기획재정부

이러한 상황에서 저소득층을 대상으로 공급한 국민임대주택은 도시외곽의 신도시 개발을 통한 도시 확산(urban sprawl), 임대수요와 공급 불일치, 입주부담 고려 미흡 등의 문제가 있었으며, 2009년 현재 공급된 소형(36㎡) 국민임대주택도 임대료․보증금 등 주거비가 최저소득계층(소득 1분위)의 월평균 소득의 25%에 이르는 등으로 입주가 곤란한 실정이었다.

국민임대주택 최소형(36㎡형) 임대료․보증금․관리비 등은 월 25만 원 수준으로 1분위 월평균 소득(98만 원)의 25%로 주거비 부담이 높음.

한편 2009년 말 현재 영구임대주택 입주를 원하는 기초생활수급자(가구당 소득이 최저생계비 이하) 등 최저소득계층 대기자가 7만여 명에 이른다.

제2절 주거복지시책 주요 현황

가. 주거복지정책 목표와 지원체계

국토해양부(구 건설교통부)는 ｢주택종합계획｣(2003～2012년)에서 주거복지정책의 목표를 자력으로 주택문제를 해결할 수 없는 저소득층의 주거여건을 개선하고 계층 간 주거격차를 완화하여 국민의 전반적인 주거수준을 향상시키는 데 두었다.

이에 따라 위 관서에서는 2003년부터 장기임대주택의 재고를 높여 주거문화를 ‘소유’에서 ‘거주’ 개념으로 바꾸고자 [표 2]와 같이 소득계층별 주거복지 지원체계를 마련하고 [그림 3]과 같이 소득 1～4분위를 대상으로 국민임대주택 100만 호(66조 8천억 원, 2003～2012년) 공급계획을 추진하였다.

[표 2] 소득계층별 주거복지 지원체계(2003~2007년)

≪ 계 층 ≫		≪ 특 징 ≫		≪ 주요 지원 내용 ≫
1분위 (최저소득층)		임대료 지불능력 취약계층		․ 다가구 등 매입임대 ․ 소형 국민임대주택 공급 ․ 주거급여 지원 확대
2~4분위 (저소득층)		자가 구입능력 취약계층		․ 국민임대주택 집중 공급 ․ 불량주택 정비 활성화 ․ 전월세자금 지원 확대
5~6분위 (중산화 가능계층)		정부지원 시 자가 가능계층		․ 중소형주택 저가 공급 ․ 주택구입자금 지원강화
7분위 이상 (중산층 이상)		자력으로 자가 가능계층		․ 시장기능에 일임 ․ 모기지론 등 금융지원

자료: 국토해양부

[그림 3] 저소득층 주거안정을 위한 주택공급정책 추이

5만 호		국민임대주택 5만 호 건설계획(구 건설교통부, '98년 10월)
10만 호		국민임대주택 5만 호 추가 건설계획(구 건설교통부, '01년 4월)
20만 호		국민임대주택 10만 호 건설계획(대통령 광복절 경축사, '01. 8. 15.)
50만 호		국민임대주택 50만 호 건설계획(구 건설교통부 대통령 업무보고, '02년 4월)
100만 호		국민임대주택 100만 호 건설계획(｢서민주거안정대책｣, '02. 5. 10.)
150만 호		장기 공공임대주택 150만 호 건설계획(｢서민-중산층 주거안정 지원대책｣, '03. 9. 3.) ※ 국민임대주택 100만 호, 10년 공공임대주택 50만 호

자료: 국토해양부 자료 재구성

그러나 임대료가 높아 소득 1분위 등 최저소득계층은 입주하기 어려웠고 소형 분양주택(85㎡ 이하) 공급물량이 감소하였으며 도심 외곽에 택지개발 위주로 공급하여 임대수요와 공급의 불일치 문제가 발생하였다.

이에 위 관서에서는 이러한 문제점을 해소하고자 2008년 9월 서민층의 ‘적극적인 주거 상향’과 ‘내 집 마련’에 초점을 두고 능동적 개념의 새로운 주거복지정책을 수립하여 [표 3]과 같이 소득계층별 특성과 수요에 따른 주거복지 지원체계를 마련하였다.

새로운 주거복지정책의 방향은 주거안전망[Housing Safety-net: 자력으로 주택을 마련하기 어려운 최저소득계층(소득 1～2분위)의 주거안정 지원(영구임대주택 10만 호 건설 등)] 구축과 주거복지 사다리[Housing Ladder: 다양한 유형의 임대주택, 소형분양주택 등으로 서민층의 단계적 주거상향 지원(소형 공공분양주택 70만 호 건설)] 마련으로 요약할 수 있음.

[표 3] 소득계층별 주거복지 지원체계(2008년 이후)

소득 분위		월평균 소득수준 (만 원)		임차 가구 수 (만 명)		특징		정책 목표		주요 정책
소득 1분위 (평균소득 30%)		98.4		78.8		임대료 지불 능력 취약계층		최저소득 계층 주거 안정 도모		▪영구임대주택 공급, 다가구 매입 ▪1~2인용 기숙형․원룸형 주택 공급 ▪임대료․보증금 및 관리비 완화 ▪국민임대주택 임대료 차등화(시범) ▪주택바우처 제도(시범) ▪저소득가구 전세자금 융자지원 ▪노후 영구임대주택 시설개선사업
소득 2분위 (30~40%)		167.4		76.2
소득 3분위 (40~50%)		214		76.4		자가구입 능력 취약계층		무주택 서민 주거수준 향상 지원		▪국민임대주택 공급 ▪국민임대주택 임대료 및 보증금 완화 ▪주거환경개선사업 ▪전세자금 지원
소득 4분위 (50~70%)		257.1		87.9
소득 5분위 (70~80%)		299.7		79.1		정부지원 시 자가 가능 계층				▪10년 임대주택 공급 ▪중소형 분양주택 공급 ▪구입자금 지원

주: 월평균 소득수준 및 임차가구 수는 2007년 기준

자료: 국토해양부

나. 보금자리주택 건설 공급계획

국토해양부에서는 2008. 9. 19. 공공 분양주택(70만 호) 및 임대주택(80만 호)을 수요자 맞춤형 ‘보금자리주택’으로 통합하고, 향후 10년간(2009～2018년) 총 150만 호(연평균 15만 호)를 건설하는 “국민 주거안정을 위한 도심공급 활성화 및 보금자리 주택 건설방안”을 수립하였다.

구 대한주택공사 및 지방공사 등 공공기관에서 수도권에 100만 호(66%), 지방에 50만 호(34%)를 건설하고 특히 수도권은 도시 내(재건축․재개발․역세권) 20만 호, 도시 근교(그린벨트 해제, 한계농지 등)에 30만 호, 도시 외곽(2기 신도시 등 기존 택지)에 50만 호 등을 공급할 계획임.

위 관서에서는 [표 4] 및 [표 5]와 같이 무주택 서민․신혼부부 등의 자가(自家) 보유율을 높이기 위해 기존 분양가 보다 15% 내외 저렴한 가격으로 중소형 분양주택을 공급하고, 정책대상 계층의 소득 및 선호에 따라 선택할 수 있도록 영구임대주택 공급을 재개하고 전세형 및 지분형 임대주택 등 공공임대주택을 다양화할 예정이다.

[표 4] 보금자리주택 건설계획

유형		호수	프로그램 내용
공공분양주택		70만	․ 중소형 저가주택 공급
임대 주택	공공 임대 (10년 임대)	20만	․ 10년간 임대 후 분양 전환 ․ ‘지분형 임대주택’ 위주로 공급하여 서민의 점진적 자가소유를 촉진 (능동적 복지 구현)
	장기 전세 (10~20년 임대)	10만	․ 월임대료 부담이 없는 ‘장기 전세형’으로 공급하여 수요자에게 다양한 선택기회 부여(도심 위주로 공급)
	장기 임대 (30년 이상)	50만	․ 국민임대 40만: 시중가의 60~70%로 공급 (소득에 따른 차등 임대료제, 전세․월세 선택제) ․ 영구임대 10만: 최저소득계층을 위해 공급 재개 (재정지원으로 시중가의 30%로 공급)

자료: 국토해양부

[표 5] 보금자리주택 공급체계 및 공급계획(2009~2018년)

목표		주거안전망 구축				내집마련 촉진		주택가격 안정
소득 계층		1분위	2분위	3분위	4분위	5분위	6분위	7분위	8분위	9분위	10분위
수요 특징		임대료 부담 능력 취약계층		자가구입 능력 취약계층		정부지원 시 자가구입가능 계층		자력으로 자가구입 가능 계층, 교체수요 계층
분양 주택								중대형 민간분양 (200만) (규제개선 등)
					다세대․단독주택 (100만)
						중소형 민간분양 (40만) (택지, 기금지원 등)
				공공분양 (70만)
임대 주택				공공임대 (30만) (지분형, 전세형)			민간임대(10만)
			국민임대 (40만)
		영구임대 (10만)
공급 주체		공공부문 주도			공공부문 + 민간부문			민간부문 주도
공공 지원		재정, 주택기금, 택지			주택기금, 택지			규제개선
주택 규모		전용 60㎡ 이하			전용 60~85㎡			전용 85㎡ 초과

주: 보금자리주택은 공공분양, 공공임대, 국민임대, 영구임대주택임.

자료: 국토해양부

그리고 위 관서에서는 수요자 부담을 완화하기 위해 [표 6]과 같이 재정 및 국민주택기금 지원을 확대하여 보금자리주택 150만 호 등 중소형 아파트 200만 호를 건설하는 데 10년간 약 125조 원(재정 15조 원, 기금 110조 원)을 지원할 계획이다.

[표 6] 재정 및 국민주택기금 소요 추계

(단위: 조 원)

구분	계	영구임대 (10만 호)	국민임대 (40만 호)	공공․민간임대 (40만 호)	중소형 공공․민간분양 (110만 호)
재정	12.4주)	5.3	7.1	-	-
기금	110	-	16	28	66

주: 15조 원 규모의 재정 필요(기금채권 발행 시 이자보전을 위한 재정지원 3조 원 포함)

자료: 국토해양부

위 관서에서는 보금자리주택 150만 호 건설로 2018년에 자가보유율은 65%(2005년 60%), 임대주택 재고 비율은 12%(2007년 7%)에 이를 것으로 예상하고 있다.

2005년 현재 자가보유율은 미국 68.3%, 영국 69.8%, 일본 61.2%임.

다. 임대주택 공급 현황

임대주택은 [그림 4]와 같이 ｢임대주택법｣ 제2조의 규정에 따라 임대목적에 사용되는 ‘건설임대주택’(임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택)과 ‘매입임대주택’(임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택)으로 구분되며, 건설임대주택은 같은 법 시행령 제2조의 규정에 따라 정부지원(재정, 기금, 공공택지) 여부를 기준으로 공공과 민간건설 임대주택으로 분류된다.

[그림 4] 임대주택 구성 체계

< ｢임대주택법｣ 제2조>						< ｢임대주택법 시행령｣ 제2조 >
									재정지원
						공공건설임대주택			기금지원
			건설임대주택						공공택지지원
임대주택						민간건설임대주택
			매입임대주택

자료: 국토해양부

이러한 공급 방식의 특성을 감안하고 정부지원의 형태, 임대조건, 최초 입주대상 등에 따라 임대주택을 분류하면 [표 7]과 같이 13개 유형으로 구분할 수 있다.

[표 7] 임대주택의 유형 분류

유 형			도입 시기	공급방식			정부지원			임대기간		최초 입주계층
				건설	매입	전세	재정	기금	택지	단기	장기	최저소득층	저소득층	중산층
1	영구임대		1989	●			●				●	●
2	50년 공공임대		1993	●			●	●			●		●	●
3	5년 공공임대		1993	●				●	●	●			●	●
4	매입임대(3년/5년)		1993		●			●		●				●
5	사원임대(3년/5년/50년)		1990		●			●		▲				●
6	국민임대		1998	●			●	●	●		●	●	●
7	맞춤형 임대	다가구매입임대	2004		●			●			●	●
8		전세 임대	2005			●		●			●	●
9	10년 임대		2003	●				●	●		●			●
10	재건축 의무 임대		2005	●				●			●			●
11	중산층 장기 거주	전월세형 임대	2006	●				●			●			●
12		중대형 임대			●			●		●				●
13	비축용 장기임대		2007	●			●				●			●

주: 1. 임대기간 단기는 10년 미만, 장기는 10년 이상을 말함

2. 최저소득층은 기초생활수급자를 포함하여 도시근로자 평균소득 30% 이하 계층, 저소득층은 도시근로자 평균소득 70% 이하 계층, 중산층은 도시근로자 평균소득 100% 이하 계층을 말함

3. ●: 강한 연관성, ▲: 약한 연관성(사원임대의 경우 50년이 일부 포함되어 있으나 주로 단기임)

자료: 구 대한주택공사 주택도시연구원

임대주택의 재고는 [표 8]과 같이 2008년 말 기준으로 134만 1,670호로서 전체 주택(1,417만여 호)의 9.5%를 차지하며, 이 중 5분위 이하 무주택 저소득 가구 등에 주로 공급되는 10년 이상 장기임대주택(영구임대, 50년 공공임대, 국민임대, 전세임대 등)은 전체 주택의 4.1%인 57만 5,988호로 5분위 이하 무주택 저소득 가구가 약 398만 가구(전체 가구의 24.9%)인 점을 감안할 때 아직도 부족한 실정이다.

OECD 평균 11.5%, EU 평균 13%와 비교할 때 낮은 수준임.

[표 8] 임대주택 재고 현황(2008년 말)

(단위: 호, %)

계	영구임대	50년 공공임대 (정비사업 포함)	국민임대 (다가구/부도 /미분양 매입 포함)	건설임대 (5년/10년) (공공/민간/ 건축허가)	사원임대 (공공/민간)	매입임대 (공공/민간)	전세임대 (기존주택/ 신혼부부/ 소년소녀가장)
1,341,670 (100)	190,077 (14.2)	100,949 (7.5)	258,056 (19.2)	476,193 (35.5)	22,697 (1.7)	269,009 (20.1)	24,689 (1.8)

자료: 국토해양부

임대주택 중 구 대한주택공사 등 공공기관에서 관리하고 있는 임대주택 재고는 [표 9]와 같이 59만 5,113호인데 이 중 71.6%(42만 5,810호)를 구 대한주택공사에서 공급․관리하고 있다.

[표 9] 관리주체별 임대주택 현황(2008년 말)

(단위: 호, %)

구분	계	영구임대	50년 공공임대 (정비사업 포함)	국민임대 (다가구/부도/ 미분양 매입 포함)	10년 공공임대 (미분양 매입포함)	5년 공공임대
계	595,113 (100)	190,077	100,949	258,056	4,217	41,814
구 대한주택공사	425,810 (71.6)	140,078	26,254	220,377	4,217	34,884
지방자치단체	169,303 (28.4)	49,999	74,695	37,679	-	6,930

자료: 국토해양부

한편 임대주택 건설사업은 건설, 공급, 관리 등 단계별로 관련 법령에 따라 택지 및 국민주택기금 등 각종 지원을 받는 등 [그림 5]와 같은 절차로 진행된다.

[그림 5] 임대주택 사업단계별 관련법령

				임대주택 건설		∙ ｢임대주택법｣ ∙ ｢주택법｣(주택건설기준 등에 관한 규정) ∙ ｢건축법｣ ∙ ｢국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법｣ ∙ ｢보금자리주택건설 등에 관한 특별법｣
				공 급		∙ ｢임대주택법｣ ∙ ｢주택공급에 관한 규칙｣ ∙ ｢국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법｣ (다가구, 부도매입, 기존주택매입 등) ∙ ｢보금자리주택건설 등에 관한 특별법｣ ∙ 기타 ｢전세임대업무 처리지침｣ 등
				관 리		∙ 주택관리 → ｢임대주택법｣, ｢주택법｣ ∙ 임대관리 → ｢임대주택법｣, ｢주택공급에 관한 규칙｣ 기타 ｢전세임대업무 처리지침｣ 등
				임대차계약		∙ ｢임대주택법｣ ∙ ｢민법｣, ｢주택임대차보호법｣
				매각 ‧ 분양		∙ ｢임대주택법｣ ∙ ｢주택법｣(｢주택공급에 관한 규칙｣) ∙ ｢민법｣(매매관련)
		⇨		지 원		- 택지 ∙ ｢택지개발촉진법｣ 및 ｢택지개발업무처리지침｣ - 국민주택기금 ∙ ｢국민주택기금운용 및 관리규정｣ - 세제 지원 ∙ 취득‧등록세, 재산세 : ｢지방세법｣ ∙ 양도소득세 : ｢소득세법｣, ｢조세특례제한법｣ ∙ 종합부동산세 : ｢종합부동산세법｣ ∙ 법인세 : ｢법인세법｣ - 인센티브 ∙ 용적률 : ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ ∙ REITs(부동산 투자 전문 뮤추얼 펀드) 투자규모 : ｢부동산투자회사법｣

자료: 국토해양부

제3장 감사결과

제1절 장기공공임대주택 공급 및 임대조건 산정체계 분야

가. 실태

(1) 장기공공임대주택 공급체계

국토해양부(구 건설교통부)에서 1989년부터 저소득층의 주거안정과 주거수준 향상을 위하여 영구임대주택, 50년 공공임대주택, 국민임대주택 등을 건설․공급하고 다가구 등 기존주택을 매입 임대하는 등 다양한 형태의 30년 이상 장기공공임대주택을 [표 10]과 같이 공급하고 있다.

｢장기공공임대주택 입주자 삶의 질 향상 지원법｣(2009. 3. 25. 법률 제9542호) 제2조의 규정에 따르면 “장기공공임대주택”이란 30년 이상 임대할 목적으로 국가 또는 지방자치단체의 재정 및 ｢주택법｣ 제60조에 따른 국민주택기금을 지원받아 건설 또는 매입한 임대주택과 50년 이상 임대할 목적으로 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 국민주택기금을 지원받아 건설한 임대주택임.

[표 10] 장기공공임대주택 공급 현황

구 분		사업주체	입주대상자	사업비 부담	㎡ (전용)	임대료 수준	공급물량 (’08년 기준)	계획물량 (’09~18년)
건설공급	영구 임대	국가, 지방자치단체, 구 대한주택 공사	기초생활수급자, 모자가정, 청약저축 가입자 등	재정 85% 입주자 15%	40 이하	시세 30% 수준	190,077호 (’89~’93 공급)	10만 호 (’09년 5천 호)
	50년 공공 임대	지방자치단체, 구 대한주택 공사	철거민, 청약저축 가입자 등	재정 50% 기금 20%(70%) 입주자 30%	50 이하	시세 90% 수준	100,949호 (’92~’97 공급)	-
	국민 임대 (30년)	지방자치단체, 구 대한주택 공사	소득 2분위 이하 (50㎡ 미만 우선 공급)	재정 10~40% 기금 40~50% 시행자 10% 입주자 10~30%	60 이하	시세 55~83% 수준	645,146호1) (’98부터 공급)	40만 호
			소득 4분위 이하 청약저축 가입자
매입공급	다가구 등 매입 임대	지방자치단체, 구 대한주택 공사	기초생활수급자, 차상위계층, 한부모가족 등	재정 45% 기금 40% 시행자 10% 입주자 5%	60 이하	시세 30% 수준	25,037호 (’04년부터 공급)	2.8만 호

주: 국민임대주택 사업승인 물량

자료: 국토해양부

영구임대주택은 기초생활수급자 등 최저소득계층을 대상으로 1989. 2. 24. 영구임대주택 25만 호 건설계획에 따라 1993년까지 총 건설비 4조 7,642억 원(재정에서 85% 이상인 4조 730억 원 부담)을 투입하여 전용 면적 40㎡ 이하 190,077호가 건설된 후 재정부담 과중 등으로 건설이 중단되었으며, ｢주택공급에 관한 규칙｣ 제31조의 규정에 따라 현재 시세의 30% 수준으로 기초생활수급자 등에게 공급되고 있다.

50년 공공임대주택은 1992년부터 영구임대주택을 대체할 목적으로 공급된 임대주택으로 재정 50%, 기금 20%, 입주자 30% 부담으로 지원되었으나 1994년부터 재정 지원이 중단(기금 70%, 입주자 30%)되었고 1996년 이후 철거 세입자용 50년 공공임대주택만 건설되었다. 50년 공공임대주택은 1997년까지 전용 면적 50㎡ 이하 100,007호가 건설되어 ｢주택공급에 관한 규칙｣ 제4조, 제11조, 제19조의 규정에 따라 시세의 90% 수준으로 청약저축 가입자, 국가유공자, 철거민 등에게 공급되고 있다.

국민임대주택은 소득 1～4분위 계층을 대상으로 1998년부터 공급되기 시작하였다. 위 관서에서는 2002년 5월 “2003～2012년(10년간) 국민임대주택 100만 호 건설계획”을 수립하여 재정 10～40%, 기금 40～50%, 시행자 10%, 입주자 10～30%의 부담으로 2008년 말까지 재정 6조 6천억여 원, 기금 16조 3천억여 원 등을 투입하였고, 전용 면적 60㎡ 이하의 645,146호가 사업승인되어 시세의 55～83% 수준으로 ｢주택공급에 관한 규칙｣ 제32조의 규정에 따라 무주택 세대주로서 소득 4분위 이하 가구, 청약저축 가입자 등에게 공급되고 있다.

(2) 장기공공임대주택 임대조건 산정체계

｢임대주택법｣ 제20조 제1항과 같은 법 시행령 제21조 제1항의 규정에 따르면 공공건설임대주택 중 ｢주택법｣ 제16조의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설한 임대주택의 최초 임대보증금 및 임대료는 국토해양부장관이 고시하는 ｢표준임대보증금 및 표준임대료｣를 초과할 수 없도록 되어 있다. 이에 따라 영구임대주택, 50년 공공임대주택, 국민임대주택 등 장기공공임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 적용기준은 [표 11]과 같다.

[표 11] 장기공공임대주택 표준임대보증금 및 표준임대료 적용기준

구분		장기공공임대주택
		영구임대주택	50년 공공임대주택	국민임대주택
근거		구 건설교통부 고시 제1992-474호	구 건설교통부 고시 제1993-399호	구 건설교통부 고시 제2005-367호
표준임대보증금		*급지 구분 ‧1급: 50,400원 ‧2급: 47,800원 ‧3급: 45,300원 ‧4급: 43,000원	주택가격의 20%	주택가격의 20% × 규모계수 × 지역계수
표준임대료	①감가상각비	*급지 구분	50년, 잔존가액 10%, 정액법	50년, 잔존가액 10%, 정액법
	②수선유지비	‧1급: 1,008원	건축비의 0.5%	건축비의 0.4%
	③화재보험료	‧2급: 957원	실지급액	실지급액
	④국민주택기금 이자	‧3급: 907원 ‧4급: 862원	실지급액	실지급액
	⑤대손충당금		①-④합계금액의 1%	-
	⑥제세공과금	*1급지: 서울 *2급지: 광역시 및 수도권 위성도시	-	-
	⑦자체자금 이자	*3급지: 인구 30만 이상, 도청 *4급지: 기타	주택가격×10%×연8.5%	(주택가격-기금-재정액-보증금)×가계자금대출시장의 점유율이 최상위인 금융기관의 1년 만기 정기예금 이율 ×50%

주: 영구임대주택 ㎡당 단가임(2008년).

자료: 국토해양부

나. 문제점

	감사결과 요지
▸ 국토해양부에서 영구임대주택 10만 호 건설계획을 수립하면서 기존과 유사한 방법으로 신규 건설․공급할 예정이어서 사회적 격리현상 등이 재현되거나 최저소득계층의 주거문제를 조기에 해소하기 어려울 것으로 예상되었다.

(1) 장기공공임대주택 공급체계 부적정

국토해양부에서 영구임대주택에 입주하기를 원하는 기초생활수급자 등 대기자가 7만여 명에 이르는 등 최저소득계층(소득 1분위)의 주거불안이 가중됨에 따라 2008. 9. 19. ｢국민 주거안정을 위한 도심공급 활성화 및 보금자리 주택 건설방안｣을 마련하여 향후 10년 간(2009～2018년) 영구임대주택 10만 호(재정 5조 3,000억 원 투입)를 추가로 건설․공급할 계획이다.

위 관서에서는 저소득층의 주거안정과 주거수준 향상 및 주거격차의 완화를 위하여 1989년부터 영구임대주택, 50년 공공임대주택, 국민임대주택 등 장기공공임대주택을 공급하고 있다. 특히 영구임대주택은 자력으로 주거문제 해결이 어려운 기초생활수급자 등 최저소득계층(소득 1분위)을, 국민임대주택은 소득 1～4분위 계층(소형인 26～36㎡ 규모는 소득 1～2분위 대상)을 정책 대상으로 하고 있다.

구 건설교통부에서 ｢주택법｣(2009. 4. 1. 법률 제9602호) 제7조의 규정에 따라 2004년 수립한 ‘주택종합계획(2004～2012년)’에 따르면 주거복지정책의 목표는 정책대상자인 저소득층의 주거안정과 주거수준 향상 및 주거격차의 완화에 있음.

이와 관련하여 1989년부터 1993년 사이에 건설․공급된 영구임대주택의 입주자가 소득수준이 증가하여 입주자격을 상실했을 때 국민임대주택 등 다른 장기공공임대주택으로 이동이 가능하도록 장기공공임대주택 간 순환 공급체계가 마련되어야 하나 장기공공임대주택 간 임대조건 차이와 입지 분리 등 연계성이 부족한 채 건설․공급되었다. 이에 따라 [표 12]와 같이 2008년 12월 현재 영구임대주택 190,077세대 중 입주자격 탈락 가구가 전체의 32.5%(61,808세대)를 차지하고 청약저축 가입자 등 일반 가구도 7.1%(13,486세대) 입주하여 정책 대상(기초생활수급자 등 영세민)이 아닌 가구가 39.6%(75,294세대)에 이르고 있으며, 2009년 4월 현재 대한주택공사에서 관리 중인 국민임대주택 소형 36,708호 중 기초생활수급자 등은 7.8%(2,855호)이고 영구임대주택에서 국민임대주택(229,288호)으로 이전한 가구는 593호(0.3%)에 불과한 상황이었다.

‘주택종합계획(2003～2012)’에 따르면 영구임대주택 탈락자가 주거를 상향 이동할 수 있는 공공임대주택 프로그램은 50년 공공임대주택과 국민임대주택 소형임.

국민임대주택 소형(26～36㎡, 소득 1～2분위 대상)의 경우에는 임대조건이 14만 1천～24만 1천 원(임대보증금 850～1,400만 원과 임대료 7～12만 원을 월세로 환산)으로 영구임대주택 임대조건 7만 2천～8만 6천 원(임대보증금 266～317만 원과 임대료 5～6만 원을 월세로 환산)보다 1.6～3.3배 높은 실정임.

저소득 계층은 소득이 높은 계층에 비해 직장 등 생활근거지 주변에 거주하려는 경향이 강한데 영구임대주택과 국민임대주택을 별도로 건설․공급(직주 근접성 저하)하는 등 장기공공임대주택 간 입지가 분리됨.

최초 영구임대주택 공급 당시 생활보호대상자 등 가운데 주택규모, 지불능력, 생활권 변동 등을 이유로 입주 미달사태가 발생하자 1992년 6월 입주자의 자격요건을 완화하여 청약저축가입자 등으로 확대함.

이에 따라 기초생활수급자 등 영세민 입주대기 가구가 71,905세대(영구임대주택 재고의 37.8% 수준)에 이르며 평균 대기기간도 28개월로 긴 상황에서 기초생활수급자 등 최저소득계층의 주거안정을 위해 4조여 원의 막대한 재정을 투입하여 건설한 영구임대주택의 재고가 사업 시행 20여년이 지난 현재 60.1%(기초생활수급자 등 영세민 입주가구 비율)에 불과함.

[표 12] 영구임대주택 입주가구 실태(2008년 12월 현재)

(단위: 세대, %)

전체 가구	기초생활수급자 등 영세민 가구	입주자격 탈락 가구	청약저축가입자 등 일반 가구	빈집	영세민 대기자 수
190,077 (100)	114,149 (60.1)	61,808 (32.5)	13,486 (7.1)	634 (0.3)	71,905

자료: 국토해양부

특히 영구임대주택은 다른 장기공공임대주택에 비해 입주자들의 유지관리의식 소홀과 저렴한 임대료로 임대수익을 확보하기 어렵고 임대료 등 체납이 많아 수선비용을 조달하기가 쉽지 않아 장기수선계획이 25～30년에서 10.2～19.7년으로 감소하는 등 시설물 노후화가 급속하게 진행되고 있으며, 최저소득계층의 집중 거주에 따른 방뇨, 쓰레기 무단투기, 공용시설 파괴 등으로 지역 거주민들로부터 소외되는 사회적 격리현상까지 발생하고 있었다.

2008년 주택관리공단(구 대한주택공사 자회사)에서 관리하고 있는 영구임대주택 140,078가구 중 22.6%(31,707가구)가 임대료를 체납함.

주택관리공단에서 관리하고 있는 영구임대주택을 건설 공급한 지 20여년이 지난 2009년부터 수선유지 소요액(6,297억여 원)이 특별수선충당금 적립액(3,894억여 원)을 초과하여 2,403억여 원이 부족한 실정이며 2049년에는 57,709억여 원이 부족할 것으로 예상됨.

기초생활수급자 유입에 따라 세수증가는 미미한 반면 복지예산 수요는 증가한다는 이유로 지역주민과 지방자치단체의 영구임대주택 건설․공급에 반대가 심한 상황임.

따라서 위 관서에서 ‘영구임대주택 10만 호’를 추가로 건설하여 기초생활수급자 등 최저소득계층(소득 1분위)에게 공급하는 계획을 수립할 때는 다양한 소득계층이 같은 단지 내 같은 동(棟)에서 함께 거주하는 한편 소득변동에 따라 주거이동이 가능하게 하여 기존 영구임대주택의 사회적 격리현상과 재고 감소현상 등을 해소할 수 있도록 하거나 7만여 명의 영구임대주택 대기자를 조기에 해소하여 기초생활수급자 등 최저소득계층의 주거안정을 도모할 수 있도록 위와 같은 영구임대주택, 국민임대주택 등 장기공공임대주택 공급체계의 문제점을 보완한 후 추진하는 것이 바람직했다.

이에 감사원에서 관련 전문가에게 개선 방안을 자문하고 이를 검토한 결과, [별표 1] “장기공공임대주택 공급체계 개선 방안 검토 결과”와 같이 ① 영구임대주택을 국민임대주택 공급유형으로 통합하여 소득수준에 따라 임대조건과 임대기간을 차등화하여 공급하는 방안, ② 국민임대주택 소형(26～36㎡) 공급 물량 등을 활용하여 영구임대주택 임대조건 수준으로 최저소득계층에게 조기 공급하는 방안 등이 있었다.

그런데 위 관서에서는 이같은 검토 없이 2008. 9. 19. 영구임대주택에 입주하기를 원하는 기초생활수급자 등 최저소득계층 대기자가 7만여 명에 이른다는 사유 등으로 보금자리주택지구 내에 기존 영구임대주택과 유사한 방법으로 영구임대주택 10만 호를 신규 건설․공급하는 계획을 수립하여 추진 중에 있다.

｢보금자리주택 업무처리지침｣(2009. 7. 24. 국토해양부 지침 제29호) 제4조, 제5조와 제20조 등의 규정에 따르면 영구임대주택은 보금자리주택 전체 건설호수의 3～6% 비율로 건설하고, 공동주택건설용지에 대한 블록별 건설호수는 전용면적 60㎡ 이하의 용지 중 국민임대주택용지는 단위 주택당 평균평형을 60㎡ 수준으로 주택건설호수를 산정하고, 영구임대주택 건설용지는 평균평형 45㎡ 수준으로 주택건설호수를 산정하는 등으로 건설할 계획임.

그 결과 5조 3,000억 원의 막대한 재정을 투입하여 건설하고도 기존 영구임대주택과 같은 사회적 격리현상이 재현되고 장기공공임대주택 간 임대조건 차이 등으로 소득변동에 따라 주거이동이 곤란하여 영구임대주택 재고가 감소하거나 국민임대주택 소형 공급물량 등을 활용하기보다는 신규 영구임대주택 건설 위주로 공급할 계획이어서 최저소득계층의 주거문제를 조기에 해소하기 어려울 것으로 예상된다.

<조치할 사항>   국토해양부장관은 기존 영구임대주택의 사회적 격리현상 등을 해소하고 소득변동에 따라 주거이동이 가능하도록 영구임대주택을 국민임대주택의 한 유형으로 통합한 후 소득수준에 따라 임대료와 임대기간을 차등화하는 등 최저소득계층의 주거안정을 조기에 달성할 수 있는 방안을 마련하시기 바랍니다.(통보)

제2절 국민임대주택 수요평가․공급 및 관리 분야

가. 실태

(1) 추진 배경

구 건설교통부에서 2002. 5. 20. 장기공공임대주택 확충 및 저소득층의 주거안정을 위해 1998년부터 추진해오던 국민임대주택 20만 호 건설과 별도로 2003년부터 2012년까지 10년간 100만 호 건설계획을 발표하였다. 그간의 국민임대주택 건설․공급과 관련한 정책변화 추이는 [그림 6]과 같다.

대통령 주재 경제장관 간담회 시 ｢서민주거안정대책｣의 일환으로 확정된 내용을 발표한 것으로 2002년 4월 대통령에게 업무 보고한 국민임대주택 50만 호를 100만 호로 확대한 것임.

[그림 6]  국민임대주택 건설계획의 공급정책 변화 추이

5만 호		국민임대주택 5만 호 건설계획(구 건설교통부, '98년 10월)
10만 호		국민임대주택 5만 호 추가 건설계획(구 건설교통부, '01년 4월)
20만 호		국민임대주택 10만 호 건설계획(대통령 광복절 경축사, '01. 8. 15.)
50만 호		국민임대주택 50만 호 건설계획(구 건설교통부 대통령 업무보고, '02년 4월)
100만 호		국민임대주택 100만 호 건설계획(｢서민주거안정대책｣, '02. 5. 20.)
150만 호		장기 공공임대주택 150만 호 건설계획(｢서민-중산층 주거안정 지원대책｣, '03. 9. 3.) ※ 국민임대주택 100만 호, 10년 공공임대주택 50만 호
150만 호		보금자리주택 150만 호 건설계획(｢보금자리주택 건설방안｣, '08. 9. 19.) ※ 영구임대주택 10만 호, 국민임대주택 40만 호, 공공임대주택 30만 호, 분양주택 70만 호

자료: 국토해양부 자료 재구성

국민임대주택은 소득수준이 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70% 이하인 무주택 세대주에게 공급하는 것으로 2003년부터 2009. 5. 31. 현재까지 총 555,207호를 건설하기로 주택건설사업 승인을 받아 이 중 242,776호를 공급(197,570호 입주)하여 저소득층의 주거안정에 많은 도움을 주었다.

통계청에서 매월 전국의 일반가구(농어촌 가구 제외) 9,000표본 가구를 대상으로 일별 수입과 지출 현황 등 ｢가계동향조사｣를 실시하여 분기별로 발표하는 자료로서 근로ㆍ사업ㆍ재산ㆍ이전소득이 포함된 경상소득과 임시소득인 비경상소득이 포함된 가구별 종합소득자료임.

국토해양부에서는 2003년부터 2008년까지의 승인물량 551,401호는 국민임대주택 100만 호 건설물량으로, 2009년 1월부터 5월까지의 승인물량 3,806호는 보금자리주택 중 국민임대주택 40만 호 건설물량으로 관리함.

그리고 일정한 자격이 유지되는 경우 이사걱정 없이 최소 30년 이상 거주가 가능하고, 재정 등을 투입하여 임대료를 주변의 55%에서 83% 수준으로 공급함으로써 저소득층의 주거안정은 물론 시중 전ㆍ월세가격 안정에 기여하였을 뿐만 아니라 건전한 임대 위주의 주거문화를 형성하여 주택의 개념을 소유(所有)에서 주거(住居)로 바꾸는 계기를 마련하였다.

그러나 수요가 많은 서울 등 도심지역에서는 가용택지가 부족하다는 사유로 비교적 택지확보가 수월한 도심 외곽 및 지방에 국민임대주택을 대량 공급하여 일부 지역에서는 준공 또는 입주 후에도 과도한 수급 불균형 문제가 해소되지 않고 빈집이 발생하여 재정, 국민주택기금 등이 비효율적으로 집행되는 등의 문제가 발생하였다.

이에 따라 정부는 2008. 9. 19. 과거 국민임대주택 위주의 대량 공급정책에 기인한 수급 불균형을 해소하고, 각 정책대상 계층의 다양한 선호에 대응하기 위하여 임대주택 유형을 다양화하는 한편, 중소형 분양주택을 저렴하게 공급하는 내용으로 수요자 맞춤형 “보금자리주택 150만 호 건설계획”을 발표하고 2018년 완료예정으로 2009년 1월부터 본격적으로 사업을 추진하고 있다.

임대주택 80만 호(영구임대 10만 호, 국민임대 40만 호, 지분형ㆍ전세형 공공임대 30만 호)와 중소형 공공분양주택 70만 호 등 총 150만 호이고, 총 사업기간은 2009년부터 2018년까지임.

국민임대주택 공급물량은 2003년부터 2008년까지 승인물량 551,401호와 2009년부터 2018년까지 공급 예정물량 40만 호, 계 951,401호로서 보금자리주택 중 국민임대주택 공급정책은 기존 국민임대주택 100만 호 건설계획을 그대로 승계하면서 수급 불균형 해소를 위해 공급시기만 조정한 것임.

(2) 국민임대주택 건설계획

구 건설교통부에서 2003년 5월 “2000년도 인구주택 총조사” 등을 참고하여 최저주거기준에 미달하는 총 334만 가구 중 1인ㆍ농촌가구, 임대료 지불능력 등이 부족한 가구를 제외한 총 149만 가구를 공공지원주택 소요(所要) 가구로 산출하고, 이 중 약 67.1%에 해당하는 100만 호를 국민임대주택 소요물량으로 산출하여 [표 13]과 같이 수도권에 48만 7,600호, 비수도권에 51만 2,400호를 배분하였다.

쾌적하고 살기 좋은 생활을 영위하기 위하여 필요한 가구 구성별 최소주거기준으로 국토해양부장관이 ｢주택법｣ 제5조의2의 규정에 따라 공고, 주거환경개선․노후불량주택개량사업 등에 활용함.

최저주거기준에 미달하는 주택에 거주하는 1인 및 농촌가구는 공공지원주택보다 주거비 보조 및 주택개량 지원 등이 효과적이라고 판단하여 국민임대주택 소요가구에서 제외함.

최저주거기준에 미달하는 소득하위 30% 가구 중 소득대비 주거비 부담의 비중이 30%를 넘는 가구(직접지원계층)로서 이들 계층은 주거비 보조 등이 더 효과적이라고 판단하여 소요가구에서 제외함.

[표 13]  전국 지역별 국민임대주택 건설계획

(단위: 천 가구, 천 호, %)

구 분	최저주거기준미달	공공지원주택 소요	국민임대주택 배분
전 국	3,344.0 (100)	1,490.3 (100)	1,000
수 도 권	1,126.9 (33.7)	726.7 (48.8)	487.6
서울특별시	571.9 (17.1)	436.2 (29.3)	292.7
인천광역시	114.6 (3.4)	78.7 (5.3)	52.8
경 기 도	440.4 (13.2)	211.8 (14.2)	142.1
지 방 권	2,217.1 (66.3)	763.6 (51.2)	512.4
부산광역시	277.2 (8.3)	202.3 (13.6)	135.8
대구광역시	186.2 (5.6)	126.2 (8.5)	84.7
광주광역시	77.5 (2.3)	53.1 (3.6)	35.6
대전광역시	70.3 (2.1)	52.2 (3.5)	35.0
울산광역시	61.1 (1.8)	32.4 (2.2)	21.7
강 원 도	150.6 (4.5)	44.3 (3.0)	29.7
충 청 북 도	117.1 (3.5)	28.2 (1.9)	18.9
충 청 남 도	152.3 (4.6)	15.3 (1.0)	10.3
전 라 북 도	171.5 (5.1)	34.0 (2.3)	22.8
전 라 남 도	243.1 (7.3)	27.0 (1.8)	18.1
경 상 북 도	365.3 (10.9)	63.4 (4.3)	42.6
경 상 남 도	291.6 (8.7)	65.5 (4.4)	44.0
제주특별자치도	53.3 (1.6)	19.7 (1.3)	13.2

자료: 주택종합계획(2003년 5월, 구 건설교통부)

그리고 수도권(서울․인천․경기도)은 출퇴근 통행형태를 기초로 총 16개 생활권역으로 세분화하여 수도권 지역의 계획물량 48만 7,600호를 배분하였고, 생활권역별 건설계획은 [표 14]와 같다.

생활권역별 건설계획 수립 시 권역별로 국민임대주택 물량을 배분하지 않고 공공지원주택 소요량(합계 726.7천 호)만 배분한 것을 지역별 국민임대주택 배분방법(16개 시․도별 공공지원주택 소요량의 약 67.1%를 국민임대주택 물량으로 배분)과 동일하게 배분함.

[표 14]  수도권 생활권역별 국민임대주택 건설계획

(단위: 천 가구, 천 호)

권역	서울특별시	인천광역시	경 기 도	최저주거 기준미달	공공지원 주택소요	국민임대 주택배분
계	-	-	-	1,126.9	726.7	487.6
1	강동․송파․서초․강남		성남(분당)․하남	63.2	49.3	33.1
2			성남(분당 외)․광주	29.4	15.1	10.1
3			이천․여주	24.0	3.4	2.3
4	영등포․동작․구로․관악․금천		안양․광명․과천․군포․의왕	206.7	153.8	103.2
5			안산․시흥	26.7	19.0	12.7
6	양천․강서		부천	61.6	43.7	29.3
7		중․동․남․연수․남동․부평․계양		91.8	67.8	45.5
8	서대문․마포․은평		고양․파주	98.3	69.8	46.8
9		서․강화․옹진	김포	33.3	11.7	7.9
10	성북․강북․도봉․노원		의정부	111.4	86.9	58.3
11			동부천․양주․연천․포천	38.9	4.1	2.8
12	동대문․중랑		구리․남양주	107.0	75.9	50.9
13			가평․양평	18.9	0.0	0.0
14			수원․용인․화성	72.0	34.8	23.4
15			평택․오산․안성	41.4	14.8	9.9
16	종로․용산․중․성동․광진			102.3	76.6	51.4

자료: 주택종합계획(2003년 5월, 구 건설교통부)

나. 문제점

	감사결과 요지
▸ 국토해양부에서 국민임대주택 수요평가․공급 등 업무를 수행하면서 공급예정 지역의 유효수요를 조사하지 않고 정책대상 계층의 유효수요와 직접 관련이 없는 지표를 선정하거나 평가항목에 동일한 지표를 중복 사용하여 수요를 분석하였을 뿐만 아니라 수요에 대응하지 않는 공급 기준을 마련하여 수급 불균형이 예상되었다. ▸ 과잉 공급된 지역의 국민임대주택 건설용 택지를 보금자리주택으로 활용하는 방안에 대한 검토가 미흡하였다. ▸ 구 대한주택공사에서 장기 미임대 국민임대주택에 대해 정책대상 계층 신청에 대비하여 공급량의 10%를 유보하여야 하는데도 주택소유자 등에게 일괄 공급․관리하는 등의 문제가 있었다.

(1) 공급예정 지역의 유효수요를 조사하지 않고 수요평가

국토해양부에서 ｢주택공급에 관한 규칙｣ 제32조의 규정에 따라 ‘소득수준이 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70% 이하인 무주택 세대주’(이하 “정책대상 계층”이라 한다)의 주거안정을 위해 2003년부터 대한주택공사 등으로 하여금 국민임대주택을 건설ㆍ공급하도록 하고 있다.

이와 관련하여 위 관서에서 2003년 5월 수립한 “국민임대주택 100만 호 건설계획”은 정책대상 계층을 대상으로 입주의사, 임대료 부담 능력 등 수요조사를 하지 않은 채 기초자치단체별 최저주거수준 미달 가구 수(334만 4,000 가구)를 기준으로 한 건설계획으로, 이 중 42.9%(143만 4,000 가구)는 입주자격이 없는 주택소유 가구가 포함된 부정확한 자료를 활용한 것이었다.

이에 감사원에서는 2007. 2. 26.부터 같은 해 3. 27.까지 실시한 ｢공공임대주택 건설 및 관리실태｣ 감사에서 이러한 사실을 지적하고, 같은 해 12. 28. 위 관서에 [그림 7]과 같이 “정책대상 계층을 대상으로 입주의사, 임대료 부담 능력 등을 조사하여 지역별, 생활권역별 국민임대주택 수요를 재산정하고 그에 따라 ｢국민임대주택 건설계획｣을 다시 수립”하도록 통보하였다.

[그림 7]  정책대상 계층의 유효수요 조사 흐름도

	지 역 별 일반가구	⇨	지 역 별 무 주 택 가 구 수	⇨	도시근로자 월평균소득 70% 이하		⇨		입주희망 가 구 수	⇨	임 대 료 부담능력 가 구 수	⇨	유효수요 (추정)
	<정책대상 계층>								<유효수요 추정>

자료: 국토해양부 자료 재구성

그런데 위 관서에서는 2009년 6월 현재까지 무주택가구, 소득, 입주의사, 지불능력 등을 감안한 기초적인 유효수요를 조사하여 지역별, 생활권역별 ｢국민임대주택 건설계획｣을 다시 수립하지 않고 있었다.

이 과정에서 위 관서에서는 2006년 9월에 도입한 수요평가제도에 따라 [표 15]와 같이 2007. 5. 17. 현재 시행 중인 239개 사업을 대상으로 ‘수요부족’, ‘공급필요’ 등 4개 유형으로 임의로 분류하고 ‘공급필요’로 분류한 105개 사업은 수요평가를 면제하였다. 또한 나머지 134개 사업과 2007. 5. 17. 이후 총 97개 신규 사업 중 14개 사업을 제외한 83개 사업 등 총 217개 사업도 정책대상 계층을 대상으로 입주의사, 임대료 부담 능력 등 수요조사를 하지 않은 채, 구 대한주택공사 등으로 하여금 ‘건설계획 대비 택지확보 실적’, ‘기금대출심사 평가표’ 등 6개 항목으로 “국민임대주택 수요조사 결과”를 작성하게 한 후 이를 국민임대주택 수요평가 소위원회에 상정하여 그 중 96.7%인 210개 사업(원안의결 178개, 수정의결 32개)을 당초 계획대로 사업을 추진하는 등 적정한 수요조사 없이 사업을 추진하였다.

2006년 9월 수요에 부응한 직주 근접형(職住 近接形)으로 국민임대주택을 공급하고자 수요평가제도를 도입하여, 구 대한주택공사 등이 제출한 “국민임대주택 수요조사 결과”를 국민임대주택 수요평가 소위원회에 상정하여 심의결과에 따라 사업을 추진함.

지구지정 등을 위해 주민공람 중이거나 주택건설사업 기승인지구 중 미착공 사업지구임.

‘수요부족’은 미임대 지역의 7개 주요지표 중 5개 이상 지역, ‘과잉공급’은 입주자 모집공고 9개월 이후까지 미임대 잔존 지역 또는 건설계획 물량의 150% 초과 지역, ‘과잉우려’는 나머지 지역, ‘공급필요’는 주택보급률이 전국 평균 이하이거나 택지확보 물량이 건설계획 물량보다 부족한 지역임.

① 건설계획 대비 택지확보 실적 ② 주택보급률 등 7개 지표 ③ 기금대출심사 평가표 ④ 사업시행자의 수요분석 결과 ⑤ 국민임대주택사업 우선순위(시ㆍ군ㆍ구별) ⑥ 지방자치단체 의견

제2회 주거환경자문위원회(구 ｢국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법｣ 제32조에 따라 운영) 자문 안건으로 “국민임대주택 수요평가 소위원회 구성 및 운영방안”을 제출(2006. 9. 12.)한 후 “국민임대주택 수요평가 소위원회”(위원장 포함 6인)를 운영 중임.

[표 15]  국민임대주택 수요평가 실시 및 평가 결과

(단위: 개)

구 분		합 계	시행 중 사업					신규사업
			소 계	수요부족	과잉공급	과잉우려	공급필요
지 구 수		336	239	29	94	11	105	97
수요평가		217	134	29	94	11	-	83
미 평 가		119	105	-	-	-	105	14
평가 결과	계	217	134	29	94	11	-	83
	원안의결	178	105	28	67	10	-	73
	수정의결	32	25	-	24	1	-	7
	사업취소	7	4	1	3	-	-	3

주: 평가결과 중 수정의결은 일부 공급물량 또는 공급시기를 조정․추진하는 것으로 의결된 사업임.

자료: 국토해양부 자료 재구성

이에 감사원에서 2009. 5. 21.부터 같은 해 6. 17.까지 국토연구원의 국민임대주택 수요추정 기법 등을 활용하여 전국 16개 시․도 및 234개 기초자치단체를 대상으로 국민임대주택의 유효수요를 추정하고 2009년 5월 말 현재까지 국민임대주택 건설용으로 확보한 택지를 비교․분석하였다.

2007. 3월 국토연구원에서 자체 연구과제로 시행한 ｢국민임대주택 수요추정 연구｣에서 전국 16개 시․도의 유효수요를 추정함.

｢2005년 인구주택 총 조사｣(통계청) 중 전국 16개 시ㆍ도의 무주택가구를 기준으로 ｢2006년 일반가구 주거실태조사｣(구 건설교통부)에서 나온 16개 시․도별 소득수준(월평균소득의 70% 이하), 입주의사 및 입주능력을 적용하여 유효수요를 추정하였고, 기초자치단체의 유효수요는 무주택가구가 정책대상 계층을 구분하는 요건이 되므로 위 시ㆍ도별 유효수요를 동일 시ㆍ도내 기초자치단체별 무주택 가구 수의 비중에 맞게 배분하였음.

그 결과 [표 16]과 같이 전국적으로는 총 유효수요 875,830호보다 134,442호가 부족한 741,388호의 택지를 확보한 것으로 추정되었다. 하지만 경기도 등 6개 시ㆍ도의 경우 이미 유효수요 322,450호보다 153,138호가 많은 475,588호의 택지를 확보하여 과잉공급이 예상되는 반면, 서울특별시 등 10개 시ㆍ도의 경우 유효수요 553,380호보다 287,580호가 부족한 265,800호의 택지를 확보하여 과소공급이 예상되는 등 지역별로 편차가 발생하고 있었다.

수도권 16개 생활권역은 제8권역 등 5개 권역의 경우 이미 유효수요 107,363호보다 104,710호가 많은 212,073호의 택지를 확보하여 과잉공급이 예상되는 반면, 제1권역 등 11개 권역의 경우 유효수요 337,618호보다 167,200호가 부족한 170,418호의 택지를 확보하여 공급부족이 예상됨.

[표 16]  전국 16개 시ㆍ도별 유효수요 및 택지수급량 비교(총괄)

[별표 3] “국민임대주택용 택지 및 매입 주택 확보 현황” 참조.

(단위: 호, %)

지역(시ㆍ도)		유효수요 (추정)	택지수급량 (확보량)	차 이		과부족 기초자치단체 수
				물량	비율
합 계		875,830	741,388	-134,442	-15.4	과다 93개, 과소 141개
과 잉 공 급 (6)	소 계	322,450	475,588	153,138	47.4	과다 57개, 과소 44개
	인천광역시	36,299	47,460	11,161	30.7	과다 3개, 과소 7개
	경 기 도	185,713	267,270	81,557	43.9	과다 16개, 과소 15개
	강 원 도	19,060	28,021	8,961	47.0	과다 5개, 과소 13개
	충 청 북 도	30,540	38,177	7,637	25.0	과다 7개, 과소 5개
	충 청 남 도	28,356	58,179	29,823	105.2	과다 14개, 과소 2개
	전 라 북 도	22,482	36,481	13,999	62.3	과다 12개, 과소 2개
부 족 공 급 (10)	소 계	553,380	265,800	-287,580	-51.9	과다 36개, 과소 97개
	서울특별시	222,969	67,761	-155,208	-69.6	과다 1개, 과소 24개
	부산광역시	73,304	27,550	-45,754	-62.4	과다 2개, 과소 14개
	대구광역시	47,207	26,638	-20,569	-43.6	과다 3개, 과소 5개
	광주광역시	29,787	22,616	-7,171	-24.1	과다 2개, 과소 3개
	대전광역시	33,503	14,327	-19,176	-57.2	과다 1개, 과소 4개
	울산광역시	24,593	12,841	-11,752	-47.8	과다 2개, 과소 3개
	전 라 남 도	21,503	17,042	-4,461	-20.7	과다 10개, 과소 12개
	경 상 북 도	37,721	24,202	-13,519	-35.8	과다 7개, 과소 16개
	경 상 남 도	48,918	46,615	-2,303	-4.7	과다 7개, 과소 13개
	제주특별자치도	13,875	6,208	-7,667	-55.3	과다 1개, 과소 3개

자료: 국토해양부 자료 재구성

특히, 위 관서에서 정책대상 계층을 대상으로 입주의사, 임대료 부담 능력 등 수요조사를 하지 않은 채 자체 수요평가제도에 따라 추진 중인 위 217개 사업을 분석한 결과, [별표 4] “수요평가 사업 과잉공급 여부 검토 결과”와 같이 김포시에 공급예정인 김포OO지구 외 3개 사업(19,846호)의 경우 유효수요 2,562호(김포시)보다 26,243호가 많은 28,805호(기공급량 8,959호 포함, 2007. 7. 27. 수요평가일 기준)로서 과잉공급 상태인데도 적정한 것으로 평가하는 등 [표 17]과 같이 217개 사업 중 66.8%인 145개 사업은 공급예정 지역의 유효수요보다 국민임대주택이 과잉공급될 것으로 예상되었다.

[표 17]  수요평가 사업지구 검토 결과

(단위: 개)

분 류		평 가 결 과 (당 초)				검 토 결 과
		계	적정(사업추진)		부적정 (사업취소)	계	과잉공급	공급필요
			원안의결	수정의결
계		217	178	32	7	217	145	72
기존 사업	소 계	134	105	25	4	134	101	33
	수요부족	29	28	-	1	29	15	14
	과잉공급	94	67	24	3	94	76	18
	과잉우려	11	10	1	-	11	10	1
신규사업		83	73	7	3	83	44	39

자료: 국토해양부 자료 재구성

그리고 수요평가를 받지 않은 위 119개 사업의 경우 [별표 5] “수요평가 미실시 사업 과잉공급 여부 검토 결과”와 같이 경기도 고양OO지구 외 3개 사업(16,478호)의 경우 유효수요 13,951호(고양시)보다 5,235호가 많은 19,186호(기공급량 2,708호 포함, 2007. 5. 17. 수요평가 면제일 기준)로서 과잉공급이 예상되는 등 [표 18]과 같이 위 119개 사업 중 44.5%인 53개 사업은 공급예정 지역의 유효수요보다 국민임대주택이 과잉공급될 것으로 예상되었다.

[표 18]  수요평가 미실시 사업지구 과잉공급 여부 검토

(단위: 개)

분 류	검 토 결 과
	계	과잉공급	공급필요
계	119	53	66
기존사업(공급필요)	105	41	64
신규사업(누락지구)	14	12	2

자료: 국토해양부 자료 재구성

<조치할 사항>   국토해양부장관은

①  국민임대주택을 수요가 있는 곳에 공급하여 정책의 실효성을 거둘 수 있도록 정책대상 계층에 따른 지역별 유효수요를 조사하고, 이를 토대로 국민임대주택 사업지구의 수요를 분석․평가하는 방안을 강구하는 한편(통보)

②  앞으로 정확한 수요분석 절차 등을 거치지 않고 국민임대주택을 과잉공급하는 일이 없도록 수요조사 및 평가업무를 철저히 하시기 바랍니다.(주의)

(2)  공급예정 지역의 유효수요를 알 수 없는 지표로 분석

국토해양부에서 2007. 5. 17. 국민임대주택의 수급 불균형으로 빈집이 발생하는 등의 문제를 해소하기 위하여 [표 19]와 같이 당초 4개의 평가항목을 6개로 강화하고, 구 대한주택공사 등으로 하여금 6개 평가항목의 지표에 따라 “국민임대주택 수요조사 결과”를 작성․제출하도록 한 후 조사결과를 국민임대주택 수요평가 소위원회에 상정하여 사업추진 여부를 결정하고 있다.

[표 19]  국민임대주택 수요평가 항목 비교

당 초(2006. 9. 4.)	변 경(2007. 5. 17.)
① 시ㆍ군ㆍ구별 우선순위(주택도시연구원)	① '03년 건설계획 대비 택지 공급량(누계)
② 최저주거기준 미달가구 수	② 주택보급률 등 수요관련 7개 지표
③ 사업시행자의 수요분석보고서	③ 국민주택기금 대출은행의 대출심사평가표
④ 국민주택기금 대출은행의 대출심사평가표	④ 사업시행자의 수요분석보고서
-	⑤ 시ㆍ군ㆍ구별 우선순위(주택도시연구원)
-	⑥ 기타(지자체ㆍ중개소 의견, 최저주거기준 등)

자료: 국토해양부 자료 재구성

국민임대주택은 저소득층의 주거안정을 위해 ｢주택공급에 관한 규칙｣ 제32조의 규정에 따라 ‘소득수준이 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70% 이하인 무주택 세대주’에게 공급하도록 정책대상 계층을 명문화하였다.

따라서 국민임대주택사업의 수요를 분석할 때는 위 “2-나-(1)”과 같이 공급예정 지역 내 정책대상 계층으로부터 입주의사와 임대료 지불능력 등 유효한 수요를 추정할 수 있는 적정한 지표를 선정하여 수요를 분석하여야 하고, 평가지표를 선정할 때는 동일 지표를 여러 평가항목에 중복 사용하여 평가할 경우 평가결과가 왜곡되고 변별력도 떨어질 수 있으므로 각 평가항목에 부합하는 독립된 지표를 선정ㆍ사용하는 것이 타당하다.

그런데 위 관서에서는 2007. 5. 17. 위 6개 평가항목의 지표를 선정하면서 위 “2-나-(1)”과 같이 이를 반영하지 않은 채, [별표 6] “국민임대주택 수요조사 적용 지표 비교”와 같이 정책대상 계층에 의한 유효수요를 직접 추정하기 어려운 6개 평가항목으로 ‘주택보급률’, ‘1980년 이전 주택비율’, ‘최저주거기준 미달 가구 수’, ‘목욕시설 보급비율’ 및 ‘지방세 부담액’ 등 39개 지표를 선정하여 2007. 5. 28.부터 2009. 3. 19. 사이에 217개 사업(기존 134개, 신규 83개)을 대상으로 수요평가를 하도록 하였다.

특히 평가항목 중 ‘2003년 건설계획 대비 택지 공급량’ 및 ‘주택보급률 등 수요관련 7개 지표’에 사용한 8개 지표의 경우 “사업시행자의 수요분석 보고서(21개 지표)”에 사용한 지표와 모두 중복되는 등 6개 평가항목에 사용한 총 39개 지표 중 16개 지표를 2개 이상의 평가항목에 중복 사용하였다.

이에 감사원에서 2009. 5. 21.부터 같은 해 6. 17.까지 평가항목 중 ‘234개 시ㆍ군ㆍ구별 우선순위’와 수요부족으로 발생한 미임대 지역을 비교․분석한 결과, [표 20]과 같이 우선순위가 낮은 지역에서 미임대가 발생하지 않고 16위부터 216위 사이에 고르게 분포하여 우선순위 산출에 사용한 지표(18개)가 부적정한 것으로 확인되었다.

정책대상 계층에 따른 수요와 관련된 지표로 우선순위를 산출한 경우 수요부족에 따른 미임대 지역은 우선순위가 낮은 지역(수요가 많지 않은 지역)에서 발생하는 것이 일반적인 현상임.

그 결과 정책대상 계층에 따른 수요를 알 수 없는 부적합한 지표를 각 평가항목에 중복 사용하여 공급예정 지역의 수요를 평가함으로써 평가내용이 왜곡되거나 변별력이 없는 등 평가결과의 신뢰성을 떨어뜨릴 우려가 있었다.

[표 20]  미임대 지역(수요부족)과 우선순위 비교

(단위: 호)

지 구 명	우선순위	공급월	입주월	입주자격 완화월	공 급
					합 계	자격자	완화자	빈집
계(16개 지구)	-	-	-	-	11,500	7,038	2,327	2,135
임실OO	16	’06. 4.	’06.12.	’06. 9.	374	216	158	-
장수OO	23	’07. 8.	’08. 2.	’08. 1.	378	279	99	-
정읍OOO	25	’07. 6.	’07.10.	’07. 8.	314	187	127	-
완주OO	40	’06. 9.	’07.11.	’07. 9.	460	415	45	-
김해OO	83	’08. 4.	’09. 6.	’09. 4.	2,024	1,175	34	815
순창OO	97	’05.11.	’06.10.	’06. 9.	494	359	135	-
태백OO	110	’06.11.	’08.10.	’08. 3.	213	85	105	23
경산OO	130	’08. 4.	’08.12.	’08.12.	458	413	45	-
경산OO	130	’08. 7.	’09. 7.	’08.12.	1,417	981	377	59
아산OO	138	’07. 9.	’08.10.	’08. 6.	909	502	284	123
삼척OO	149	’05. 9.	’06.12.	’06. 7.	503	356	147	-
포천OO	152	’04.12.	’05.11.	’06. 4.	466	430	36	-
청원OO	153	’08. 2.	’08. 9.	’08. 6.	1,118	461	374	283
원주OO	165	’08. 3.	’08.12.	’09. 1.	498	332	59	107
부산OO	200	’07. 9.	’08.12.	’08. 7.	1,533	568	240	725
동해OO	216	’05. 5.	’06. 7.	’06. 6.	341	279	62	-

자료: 국토해양부 자료 재구성(2009. 4. 30. 기준)

<조치할 사항>   국토해양부장관은 국민임대주택 공급예정 지역의 적정 수요를 추정할 수 있도록 6개 평가항목과 지표를 재검토하여 합리적인 수요조사 및 평가기준을 마련하는 방안을 강구하시기 바랍니다.(통보)

(3)  공급예정 지역의 수요에 대응하지 않는 공급기준을 제정․운용

국토해양부에서 ｢보금자리주택 업무처리지침｣ 제5조의 규정에 따라 공동주택용지의 일정 비율을 국민임대주택 건설용 택지로 의무 공급하도록 유도하고 있다.

이와 관련하여 위 관서에서는 구 ｢택지개발업무처리지침｣ 제17조에서 공동주택용지의 25% 이상을 국민임대주택 건설용 택지로 의무 공급하되 수요가 없거나 적정 수요를 초과한 지역은 위 비율을 조정할 수 있도록 규정한 바 있다.

이는 감사원에서 2007. 2. 26.부터 같은 해 3. 27.까지 실시한 ｢공공임대주택 건설 및 관리실태｣ 감사에서 “국민임대주택 수요가 없거나 적정 수요를 초과한 지역에는 국민임대주택 건설용 택지의 의무건설 비율을 완화하거나 예외를 인정하는 것으로 ｢택지개발업무처리지침｣ 제17조의 규정을 합리적으로 개정”하도록 통보한 데 따른 것이다.

그런데 위 관서에서는 2008. 9. 19. 국민임대주택 등이 포함된 “맞춤형 보금자리주택 150만 호 건설계획”을 발표하고, 2009. 7. 24. ｢보금자리주택 업무처리지침｣을 제정하면서 제5조 제2항에 국민임대주택이 포함된 장기공공임대주택은 전체 주택 건설호수의 15%에서 25%를 의무 공급하되 수요분석 결과 등에 따라 5% 범위 내에서 배분비율을 조정할 수 있도록 규정하였으나 국민임대주택 수요가 없거나 적정 수요를 초과한 지역의 경우에 5% 범위 내에서 배분비율을 조정한다고 하더라도 전체 주택 건설호수의 10%에서 20%를 의무 공급해야 한다.

임대주택 80만 호(영구임대 10만 호, 국민임대 40만 호, 공공임대 30만 호)와 중소형 공공분양주택 70만 호 등 계 150만 호임.(｢국민 주거안정을 위한 도심공급 활성화 및 보금자리 주택 건설방안｣)

이는 2009. 3. 20. 구 ｢국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법｣을 전문 개정하여 ｢보금자리주택 건설 등에 관한 특별법｣을 제정하고, 보금자리주택의 주택유형별 건설비율 등 세부 사항을 정하기 위하여 제정한 것임.

보금자리주택 중 임대기간이 30년 이상인 영구임대주택과 국민임대주택 등임.

장기공공임대주택 중 영구임대주택은 지역여건 등을 감안하여 공급하지 않아도 되는 것으로 규정. 이 경우 장기공공임대주택 의무공급 비율 전체를 국민임대주택으로 공급할 수 있음.

감사원 감사기간 중 특정 주택의 의무공급 비율을 정할 경우 수급 불균형의 원인이 될 수 있다는 지적에 따라 주택수요 등을 고려하여 5% 범위 내에서 조정할 수 있도록 지침을 제정․운용함.

그 결과 국민임대주택의 의무공급 비율을 정하여 수요에 상관없이 공급할 경우 위 “2-나-(1)”과 같이 수급 불균형으로 미임대 등의 문제가 발생할 우려가 있다.

<조치할 사항>   국토해양부장관은 국민임대주택을 공급예정 지역에 수요가 없거나 적정 수요를 초과한 경우 수요에 부응하여 탄력적으로 공급할 수 있도록 ｢보금자리주택 업무처리지침｣ 제5조 제2항의 규정을 합리적으로 개정하는 방안을 강구하시기 바랍니다.(통보)

(4)  과잉공급 지역에 확보한 국민임대주택 건설용 택지 미활용

국토해양부에서는 2008. 9. 19. “맞춤형 보금자리주택 150만 호 건설계획”을 수립하여 2018년까지 국민임대주택 이외에 각 수요 계층의 소득수준과 주거비 부담 등을 고려한 다양한 임대주택(영구임대주택ㆍ공공임대주택)과 중소형 공공분양주택을 함께 공급할 예정이다.

이와 관련하여 위 “2-나-(1)”과 같이 정책대상 계층을 대상으로 입주의사, 임대료 부담 능력 등 수요조사를 하지 않은 채, 국민임대주택 건설 사업을 추진하고 있어 지역별, 생활권역별로 국민임대주택의 과잉공급 또는 과소공급 등 수급불균형의 문제가 발생할 우려도 있었다.

따라서 위 관서에서는 재정과 국민주택기금 등을 낭비하지 않고 수요부족으로 발생한 미임대 등의 문제를 해소할 수 있도록 적정 수요를 초과한 지역에 국민임대주택 건설용으로 확보한 택지(착공 이전)는 사업을 취소하거나 보금자리주택 건설용 택지로 전환ㆍ공급하는 것이 바람직하다.

그런데 위 관서에서는 국민임대주택 건설용 택지의 과잉공급 여부조차 검토하지 않은 채, [표 21]과 같이 울산OO(4,780호) 등 6개 지구(18,663호)만 보금자리주택 건설용 택지로 전환․공급할 예정이다.

감사원에서 위 6개 지구(지역)의 국민임대주택 유효수요와 택지확보량을 비교․분석한 결과, [표 21]과 같이 청원OO(4,021호)를 제외한 5개 지구의 경우 2009. 5월 현재 수요에 비해 공급물량이 부족하여 저소득층의 주거안정을 위해서는 지속적인 국민임대주택 공급이 더 필요하였음.

[표 21]  국민임대주택 중 보금자리주택 전환 예정지구

(단위: 호)

지 역	지구명 (공급량)	택지확보량	유효수요 (추정)	과부족	개발계획 승인일
울산광역시 울주군	울산OO (4,780)	6,236 (6,416)	3,377 (11,950)	-5,534 (연접미달)	’08. 4. 30.
경기도 의정부시	의정부OO (4,358)	12,878 (17,922)	7,185 (39,994)	-22,072 (권역미달)	’08. 10. 24.
충청북도 청원군	청원OO (4,021)	6,579	1,740	4,839 (지역과잉)	’08. 11. 14.
대구광역시 달서구	대구OO (1,524)	1,972 (8,527)	10,345 (23,186)	-8,373 (지역미달)	’08. 11. 21.
대구광역시 북구	대구OO (1,885)	11,384 (18,244)	8,631 (22,778)	-4,534 (연접미달)	’09. 4. 16.
충청남도 천안시	천안OO (2,095)	7,751	10,020	-2,269 (지역미달)	’09. 4. 16.
주: 1. 울산광역시 울주군 물량(택지확보량, 유효수요)에 연접지역(남구)의 물량을 합함. 2. 수도권 16개 생활권역 중 10권역으로 서울특별시 성북ㆍ강북ㆍ도봉ㆍ노원구와 의정부시가 포함됨. 3. 대구광역시 달서구 물량(택지확보량, 유효수요)에 연접지역(서구ㆍ남구ㆍ달성군)의 물량을 합함. 4. 대구광역시 북구의 물량(택지확보량, 유효수요)에 연접지역(동ㆍ중ㆍ서구)의 물량을 합함. 5. 택지확보량 및 유효수요의 ( ) 내 물량은 생활권역 또는 연접지역의 물량을 포함 자료: 국토해양부 자료 재구성

한편 위 “2-나-(1)”과 같이 공급예정 지역의 유효수요보다 택지를 과다 확보한 인천광역시 서구 등 75개 지역(시ㆍ군ㆍ구)에서 과다 확보된 총 238개 지구(373,838호)에 대하여 보금자리주택으로 전환할 경우 효과를 분석한 결과, [별표 7] “보금자리주택 전환가능 여부 검토 결과”와 같이 고양OO(2,950호) 등 41개 지구(124,018호)는 보금자리주택 공급에 필요한 택지를 추가 개발하지 않고도 평균 2년 4개월 정도 입주대기 중인 기초생활수급자 등 저소득층에게 영구임대주택 등이 포함된 보금자리주택을 조기에 공급할 수 있고, 수요부족 지역에 국민임대주택 과잉공급으로 생긴 수급 불균형 등의 문제도 해소하는 등 정책효과를 높일 수 있을 것으로 예상되었다.

국민임대주택 건설용 택지를 과다 확보한 93개 지역(시․군․구) 중 수도권은 생활권역, 광역시는 연접지역의 수요를 감안할 경우 택지확보량이 수요를 초과하지 아니한 18개 지역을 제외함.

75개 시ㆍ군ㆍ구 중 이미 설계를 완료하여 2009년에 발주(착공)예정인 사업지구는 검토 대상에서 제외하였음.

안성석정(922호) 등 16개 지구(7,838호)는 감사원 감사시점에서 현행 유지(국민임대주택) 또는 보금자리주택 전환가능 여부를 판단하기 곤란하여 제외하였음(유보지구)

2008년 12월 말 현재 서울특별시 등 전국 16개 시ㆍ도에 총 71,905명(또는 가구, 호, 세대주)임.

뿐만 아니라 전환가능한 41개 지구 중 구 대한주택공사에서 시행 중인 파주OO 등 24개 지구의 33,901호를 2009. 7. 24. 제정․운용 중인 ｢보금자리주택 업무처리지침｣ 제5조의 ‘유형별 주택비율’ 등을 기준으로 보금자리주택으로 전환할 경우 사업성을 분석한 결과, [표 22]와 같이 과다 확보한 택지를 국민임대주택으로 건설하는 것에 비하여 순현재가치(NPV: Net Present Value) 기준으로 약 1조 2,594억 원 정도의 손익개선 효과가 있는 등 사업성이 좋아질 것으로 예상되었다.

사업의 투자가치를 판단하는 척도로서 최초 투자시기부터 사업종료 시까지의 연도별 순편익의 흐름을 각각 현재가치로 환산(여기서는 사업별 준공일 기준으로 환산함)한 것으로 일반적으로 NPV가 0보다 크면 투자가치가 있는 것으로, 0보다 작으면 투자가치가 없는 것으로 평가됨.

과다 확보한 국민임대주택 건설용 택지 중 보금자리주택의 국민임대주택으로 전환하는 경우에는 전환 전후의 사업성에 변화가 없으므로 사업성 분석에서 제외하였음.

[표 22]  보금자리주택 전환 시 사업성 개선 효과

(단위: 개, 호, 억 원)

지역	지구수 (개)	당초(국민임대)		변경(보금자리)
		물량	NPV	계		영구임대		공공임대		분양주택
				물량	NPV	물량	NPV	물량	NPV	물량	NPV
합계	24	33,901	-15,064	33,901	-2,470	8,386	-513	7,799	-959	17,716	-998
경기	7	9,159	-3,628	9,159	1,061	2,071	239	1,690	-45	5,398	867
인천	2	3,540	-1,341	3,540	618	945	55	925	53	1,670	510
강원	3	4,122	-1,796	4,122	-803	1,115	-185	916	-166	2,091	-452
충북	3	3,828	-2,857	3,828	-560	1,076	-134	823	-102	1,929	-324
충남	4	3,404	-845	3,404	-487	878	-99	1,058	-260	1,468	-128
경남	2	5,677	-2,469	5,677	-1,052	1,350	-199	940	-96	3,387	-757
전북	3	4,171	-2,128	4,171	-1,247	951	-190	1,447	-343	1,773	-714

자료: 구 대한주택공사 자료 재구성

위와 같이 위 관서에서 국민임대주택 공급이 필요한 지역의 공급물량은 축소하고, 과잉공급 지역은 지속적으로 공급하고 있어 정책효과가 떨어질 뿐만 아니라 수급 불균형을 심화시키거나 사업시행자의 재무건전성을 악화시킬 우려가 있다.

<조치할 사항>   국토해양부장관은 적정수요를 초과하여 과다 확보한 국민임대주택 건설용 택지에는 국민임대주택 건설사업을 취소하거나 보금자리주택으로 전환ㆍ공급하는 등의 방안을 강구하시기 바랍니다.(통보)

(5)  장래 정책대상 계층에 공급할 미임대 국민임대주택 공급업무 지도․감독 부적정

국토해양부에서 ｢주택공급에 관한 규칙｣(2007. 8. 24. 구 건설교통부령 제577호로 변경되기 전의 것) 제32조 제9항의 규정에 따라 국민임대주택을 공급한 후 수요부족으로 발생한 미임대 물량을 해소하고자 2007. 5. 17. ｢국민임대주택 미임대 예방 및 세부 수요평가 방안｣을 수립하여 입주자격을 완화하여 공급하되 사후 정책대상 계층의 신청에 대비하여 전체 공급물량의 10% 정도를 유보하도록 구 대한주택공사에 지시하였다.

그런데도 위 공사에서는 경산OO(458호)｣ 등 5개 지구에서 발생한 미임대 국민임대주택 409호를 대상으로 입주자를 모집하면서, [표 23]과 같이 위 방안과 달리 미임대 물량을 일시에 해소할 목적으로 사후 정책대상 계층에게 공급할 물량을 남기지 않은 채, 주택을 소유하거나 소득수준이 높은 정책대상 외의 계층에게 미임대 물량 409호 모두를 임대하였다.

[표 23]  지구별 미임대 국민임대주택 공급 현황

대기자 계약물량 97호는 기존 계약자(적격자 또는 입주자격 완화자)가 퇴거한 주택에 입주함.

(단위: 호)

지구명	공급월	입주월	최 종 자격완화일	입주모집 완료일	공 급				대기자 계약량
					총 호수	적격자	완화자	대기자
계	-	-	-	-	2,011	1,602	409	282	97
경산OO	’08. 4.	’08.12.	’08.12. 3.	’08.12. 3.	458	413	45	75	-
동해OO	’05. 5.	’06. 7.	’06. 6.16.	’08. 4.25.	341	279	62	80	65
임실OO	’06. 4.	’06.12.	’08. 1.17.	’08. 1.17.	374	216	158	29	25
완주OO	’06. 9.	’07.11.	’08. 1. 2.	’08. 1. 2.	460	415	45	62	7
장수OO	’07. 8.	’08.12.	’08. 5.14.	’08. 5.14.	378	279	99	36	-

주: 2009. 4. 30. 기준

자료: 구 대한주택공사 자료 재구성

그 결과 5개 지구의 입주자 모집을 완료한 후 정책대상 계층 총 282명이 입주를 신청하였으나 빈집이 없어 97명(34.4%)만 입주하고, 나머지 185명은 최장 4년 6개월 동안 대기할 수밖에 없게 되었다.

｢국민임대주택 입주자격 완화기준｣(대한주택공사) “3”에 따르면 최초 임대차계약기간(2년) 종료시점에 기준소득의 50%를 초과한 자와 주택을 소유한 자는 최초 1회에 한하여 갱신계약(2년)을 허용하고, 2회차 갱신계약시점에서도 기준소득의 50%를 초과하거나 주택을 소유하였을 경우 6개월 이내에 퇴거하도록 되어 있어 부적격자라도 최초 계약일로부터 최장 4년 6개월간 거주가 가능함.

<조치할 사항>   한국토지주택공사 사장은 앞으로 정책대상 계층에게 공급할 미임대 국민임대주택을 주택을 소유하거나 소득이 높은 계층에게 일괄 공급하는 일이 없도록 하는 등 입주자 모집 및 주택 공급업무를 철저히 하시기 바랍니다.(주의)

(6)  장기 미임대 국민임대주택 활용 부적정

국토해양부에서는 저소득층의 주거안정을 위해 ｢주택공급에 관한 규칙｣ 제32조에 국민임대주택을 ‘소득수준이 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70% 이하인 무주택 세대주’에게 공급하도록 하면서, 같은 규칙 제32조 제13항에 국민임대주택 중 장기간 미임대가 예상될 경우 재고주택 관리, 사업손실 방지 등을 위해 입주자격을 완화할 수 있도록 규정하고 있다.

따라서 위 관서에서는 ｢주택공급에 관한 규칙｣ 제32조에 따라 국민임대주택 입주자격이 있으나 높은 임대료 부담으로 입주하기 곤란한 기초생활수급자를 대상으로 임대료를 낮추어 공급하는 방안도 함께 추진함으로써 수요부족으로 장기 미임대 상태로 남아있는 문제를 해소하는 것이 바람직했다.

영구임대주택: 월 3만 5천～6만 3천 원(월평균 4만 3천 원), 국민임대주택: 월 6만～29만 원(월평균 13만 원)임.

그런데 위 관서에는 ｢국민임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료｣(2005. 12. 1. 구 건설교통부 고시 제2005-367호)에 소득수준을 기준으로 임대료를 차등 적용할 수 있는 규정이 없다는 사유로 ‘주택을 소유하거나 소득이 높은’ 정책대상 계층 이외의 자로 입주자격만을 완화하는 방안을 마련하여 운영하고 있었다.

그 결과 구 대한주택공사에서는 적정 수요보다 국민임대주택을 과잉공급하여 미임대가 발생한 청원OO 등 4개 지구를 대상으로 위 미임대를 해소하기 위해 [표 24]와 같이 주택을 소유하고 있거나 소득이 높은 정책대상 외의 계층에게 입주자격을 완화하여 공급하였으나 2009. 6. 30. 현재 일부 물량(4개 지구 898호)은 최장 1년 동안 임대되지 않았다.

[표 24]  지구별 장기 미임대 국민임대주택 현황

(단위: 호)

지구명	공급월	입주월	자 격 완화월	공 급
				총 호수	적격자	완화자	공가(빈집)
계	-	-	-	4,058	1,995	1,165	898
청원OO	’08. 2.	’08. 9.	’08. 6.	1,118	497	459	162
아산OO	’07. 9.	’08.10.	’08. 6.	909	491	340	78
부산OO	’07. 9.	’08.12.	’08. 7.	1,533	658	282	593
원주OO	’08. 3.	’08.12.	’09. 1.	498	349	84	65

자료: 구 대한주택공사 자료 재구성

하지만 아산OO 등 2개 지구의 경우 [표 25]와 같이 영구임대주택 대기자가 510명이나 되는데도 여전히 미임대된 호수가 143호에 이르는 등 정책의 실효성이 저하되고 있을 뿐만 아니라, 호당 월평균 40,470원 정도의 관리비가 추가 소요되어 미임대주택의 장기화로 사업시행자(구 대한주택공사)의 손실이 누적되고 있었다.

2004년 12월 공급한 포천OO지구 등 15개 지구를 대상으로 준공(입주) 후부터 최종 임대가 완료될 때까지 소요된 총 투입비용을 총 공가일수로 나누어 산출한 월평균 공가관리비임.

이에 따라 감사원에서 2009. 5. 21.부터 같은 해 6. 17.까지 위 4개 지구에서 입주자격을 완화한 후에도 임대되지 않은 국민임대주택 898호를 영구임대주택 수준의 임대료를 받고 기초생활수급자에게 공급하는 경우의 효과를 분석한 결과 [표 25]와 같이 연간 공가관리비 4억 3,608만 원을 아낄 수 있고, 기초생활수급자로부터 임대료 16억 6,224만 원과 임대보증금 이자 12억 1,338만 원을 확보하여 그만큼 손실을 줄일 수 있을 뿐만 아니라 정책 실효성도 제고되는 것으로 나타났다.

[표 25]  미임대 국민임대주택의 기초생활수급자 공급 효과

(단위: 호, 명, 천 원)

지구명	총호수	계약호수	공가	기초생활 수급자수	영구임대 주택 대기자수	손 익
						공가관리비	임대료	보증금 이자
계	4,058	3,160	898	22,576	510	436,080	1,662,240	1,213,380
청원OO	1,118	956	162	3,965	-	78,672	258,480	150,876
아산OO	909	831	78	6,823	307	37,872	88,332	71,616
부산OO	1,533	940	593	3,192	-	287,976	1,225,920	932,136
원주OO	498	433	65	8,596	203	31,560	89,508	58,752

주:  1. 청원OO 지구과 원주OO 지구의 경우 영구임대주택이 공급되지 않아 영구임대주택 대기자(영구임대주택의 임대조건으로 입주를 원하는 기초생활수급자 등 영세민)는 없으나 기초생활수급자수는 각각 3,965명, 3,192명임.

2. 공급지역의 영구임대주택 임대보증금과 임대료를 월임대료로 환산(임대보증금 전환이율 8%)함.

자료: 구 대한주택공사 자료 재구성

<조치할 사항>   국토해양부장관은 입주자격을 완화한 후에도 장기 미임대 상태인 국민임대주택은 임대료를 낮춰 기초생활수급자 등 정책대상 계층에게 공급하는 방안을 강구하시기 바랍니다.(통보)

제3절 다가구 등 기존주택 매입임대 분야

가. 실태

(1) 기존주택 매입임대사업 추진배경 및 사업 개요

국토해양부(구 건설교통부)에서 구 ｢국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법｣(2009. 3. 20. 법률 제9511호 ｢보금자리주택건설 등에 관한 특별법｣으로 전부 개정되기 전의 것) 제2조와 제28조 등에 따라 2004년부터 임대주택을 분산공급하여 집단화에 따른 사회적 격리현상과 슬럼화를 방지하고 도심 내 최저소득계층이 현 생활권에서 거주할 수 있도록 구 대한주택공사 등 사업시행자로 하여금 도심 내의 다가구주택 등을 매입하여 개․보수한 후 저렴하게(시중시세의 30% 수준) 임대하는 “기존주택 매입임대사업”을 추진하고 있다. 그 추진배경 및 사업개요는 [표 26]과 같다.

[표 26] 추진배경 및 사업 개요

▪ 추진 배경

- 2004.  6.  8.  : 서민주거복지 확대방안에 따라 시범사업으로 500호 매입 추진(구 건설교통부)

- 2005.  8. 31. : 연간 4,500호 매입으로 확대(구 건설교통부)

- 2006.  8. 31. : 연간 6,500호 매입으로 확대(구 건설교통부)

- 2008.  5. 19. : 2008년 주택건설종합계획에 7,000호 매입으로 확대

▪ 입주자격 및 임대료

- 1순위: 기초생활수급자, 보호대상 한부모가족

- 2순위: 도시근로자 가구당 월평균소득의 50% 이하, 장애인

- 영구임대주택의 임대보증금 및 임대료 수준: 15평 기준으로 보증금 250만~350만 원, 월임대료 (관리비 포함) 8만~10만 원

(2) 기존주택 매입임대 및 보조금 등 지원 현황

기존주택 매입임대사업은 위 관서에서 구 대한주택공사와 서울특별시 등 지방자치단체를 사업시행자로 선정하고 사업비의 일부를 국민주택기금에서 보조금으로 지원하거나 융자해주고 있다. 사업시행자별 기존주택 매입임대 현황과 보조금 및 융자 지원 현황은 [표 27] 및 [표 28]과 같다.

다가구주택 등 매입 호당 7천만 원 한도로 국민주택기금에서 보조금 45%, 융자 40%(지방자치단체 50%), 구 대한주택공사 10%, 입주자 5%로 부담함.

[표 27]  사업시행자별 기존주택 매입임대 현황

(단위: 호, %)

계	구 대한주택공사	서울특별시	부산광역시	대구광역시	제주특별자치도
25,037 (100)	23,618 (94.3)	196 (0.8)	448 (1.8)	593 (2.4)	182 (0.7)

자료: 국토해양부

[표 28]  연도별 보조금 등 지원현황

(단위: 억 원)

구분	계	2005년 이전	2006년	2007년	2008년
보조금	7,839	1,588	1,967	2,039	2,245
기금	7,200	1,420	1,794	1,857	2,129

자료: 국토해양부

나. 문제점

	감사결과 요지
▸ 국토해양부와 구 대한주택공사에서 기존주택 매입임대사업을 추진하면서 ‘기존주택 매입임대 지역별 배정계획’과 다르게 지역별로 과다․과소 매입하거나 곧 개발예정지역 내의 다가구 등을 매입하여 최저소득계층의 주거안정을 저해하고 있었다. ▸ 또한 보조금과 국민주택기금 정산을 잘못하여 보조금과 기금 등의 효율적 운용을 저하시키는 등의 문제가 있었다.

(1) 기존주택 매입임대 지역별 공급물량 배정계획 추진 부적정

국토해양부에서 2007. 2. 15. ｢2007년 기존주택 매입임대 지역별 배정계획｣을 수립하여 2007년 다가구 등 매입임대 주택 규모를 6,500호로 정하고 사업대상 지역을 수도권(서울, 인천, 경기)은 인구 50만 명 이상, 지방은 광역시와 광역시가 없는 도는 도청소재지 등 수요가 많은 도시에 물량을 배정하기로 하고, 수요가 많은 수도권에 70%, 그 외 지방에 30%를 배정하기로 하였다. 2008년에도 같은 기준으로 수요가 많은 수도권에 60%, 그 외 지방에 40%(변경 전 기준)를 배정하기로 같은 해 2. 27. ｢2008년 기존주택 매입임대 지역별 배정계획｣을 수립하였다.

그리고 위 사업의 주 시행자인 구 대한주택공사에 [별표 8]□기존주택 매입임대 지역별 배정계획 대비 실적”과 같이 2007년 서울 등 수도권에 71%인 4,200호, 부산광역시 등 지방은 29%인 1,700호 등 계 5,900호를, 2008년 서울 등 수도권에 58%인 3,800호, 부산광역시 등 지방에 42%인 2,700호 등 계 6,500호를 배정하는 내용으로 위 공사에 통보하였다.

따라서 위 관서에서는 당초 사업목적을 달성할 수 있도록 사업시행자가 위 계획과 다르게 매입하여야 할 특별한 사유가 있는 경우 사전에 승인을 받아 지역별 공급물량을 변경하도록 하는 등 사업시행자가 지역별 공급물량 계획을 임의로 변경하지 못하도록 지도․감독하여야 했다.

그런데 구 대한주택공사에서는 서울특별시 등 수도권지역에 수요는 많으나 다가구 등 매입물량이 부족하다는 등의 사유로 위 관서의 승인 등을 받지 아니한 채, [별표 8] “기존주택 매입임대 지역별 배정계획 대비 실적”과 같이 2007년 6,100호를 매입하면서 수요가 많은 서울특별시 등 수도권지역은 당초 계획인 4,200호보다 763호가 적은 3,437호(71%에서 56%로 감소)를, 상대적으로 수요가 적은 부산광역시 등 지방은 당초 계획인 1,700호보다 863호 많은 2,563호(29%에서 42%로 증가)를 매입하였다. 또한, 2008년 6,545호를 매입하면서도 수요가 많은 서울특별시 등 수도권지역은 당초 계획인 3,800호보다 610호가 적은 3,190호(58%에서 49%로 감소)를, 상대적으로 수요가 적은 부산광역시 등 지방은 당초 계획인 2,700호보다 655호 많은 3,355호(42%에서 51%로 증가)를 매입하였으나 위 관서에서는 이를 제대로 지도․감독하지 아니하고 그대로 두고 있었다.

당초 구 대한주택공사의 배정계획은 5,900호이나 200호 많이 매입함.

당초 구 대한주택공사의 배정계획은 6,500세대이나 45세대 많이 매입함.

그 결과 지역별 공급물량 배정계획과 달리 기존주택 매입임대 수요가 많은 서울특별시 등 수도권은 적게 매입하고, 상대적으로 기존주택 매입임대 수요가 적은 부산광역시 등 지방은 많이 매입하는 등 도심 내 최저소득계층의 주거안정을 위한 위 사업이 당초 사업목적을 달성하지 못할 가능성이 있으며 보조금과 국민주택기금 등의 효율적 운용이 저하될 수 있다.

<조치할 사항>

국토해양부장관은 앞으로 사업시행자가 임의로 기존주택 매입임대 지역별 공급계획을 변경하여 매입하는 등으로 당초 사업목적을 달성하지 못하는 일이 없도록 지도․감독업무를 철저히 하시기 바랍니다.(주의)

한국토지주택공사 사장은 앞으로 국토해양부의 승인 없이 기존주택 매입물량을 임의로 변경하여 상대적으로 수요가 많은 수도권 지역에서 물량을 적게 매입하는 등으로 당초 사업목적을 달성하지 못하는 일이 없도록 업무를 철저히 하시기 바랍니다.(주의)

(2) 기존주택 매입임대사업 보조금 등 정산 부적정

국토해양부에서 2005년부터 2008년 말까지 구 대한주택공사와 서울특별시 등 지방자치단체로 하여금 전용 면적 60㎡ 이하의 다가구 등 24,534호를 매입하게 하고 매년 ｢국민주택기금운용계획｣에 따라 국민주택기금에서 호당 70,000,000원을 한도로 보조금 45%, 국민주택기금 융자 40%(지방자치단체 50% 융자) 비율로 계 1조 5,039억 원을 지원하였다.

① 보조금 정산 부적정

｢보조금의 예산 및 관리에 관한 법률｣ 제28조 및 제31조에 따르면 중앙관서의 장은 보조사업이 완료된 때에는 보조사업자로부터 보조사업 실적보고를 받아 보조금의 교부결정내용 등을 심사하고 보조금액을 확정하여 보조사업자에게 통지하도록 되어 있고, 확정된 금액을 초과한 경우에는 기한을 정하여 초과액의 반환을 명하도록 규정하고 있다.

그런데 위 관서에서는 [별표 9] “기존주택 매입임대사업 보조금 지원 및 정산 현황”과 같이 대구광역시가 2005년 다가구 등 93호를 4,321,586,000원에 매입(지원기준 총사업비 6,510,000,000원)하고, 2006년 다가구 등 86호를 4,024,956,000원에 매입(지원기준 총사업비 6,020,000,000원)하는 등 계 8,346,542,000원(지원기준 총사업비 계 12,530,000,000원)에 매입하자 같은 해 12. 27. 대구광역시로부터 다가구 등 매입실적을 제출받아 지원기준 총사업비 12,530,000,000원의 45%가 아닌 실제 매입 총사업비 8,346,542,000원의 45%인 3,755,944,000원으로 정산․지급하는 등 지방자치단체에 대하여는 적정하게 정산하여 보조금을 교부하였다. 반면 구 대한주택공사가 2005년 다가구 등 4,411호를 256,783,000,000원에 매입(지원기준 총사업비 308,770,000,000원)하고, 2006년 다가구 등 6,059호를 379,884,000,000원(지원기준 총사업비 424,130,000,000원)에 매입하자 위 관서에서는 2005. 12. 29, 2006. 12. 27.과 2007. 12. 12. 등 3차에 걸쳐 실제 매입 총사업비가 아닌 지원기준 총사업비의 45%를 보조금으로 교부하여 2005년 23,394,150,000원, 2006년 19,910,700,000원 계 43,304,850,000원의 보조금을 더 많이 지원하였다.

지원기준 총사업비는 호수×7천만 원(지원 최대한도)으로 산정함.

② 국민주택기금 정산 부적정

위 관서에서 매년 수립하는 ｢국민주택기금운용계획｣에 따르면 구 대한주택공사 등 사업시행자가 다가구 등을 매입하면 호당 70,000,000원을 한도로 매입금액의 40%(지방자치단체 50%)를 국민주택기금에서 1%의 저리로 융자(10년 거치 20년 상환)하도록 하고 있다.

그런데 위 관서에서는 구 대한주택공사 등 5개 보조사업 시행자가 [별표 10] “기존주택 매입임대사업 기금 융자 현황”과 같이 2005년부터 2008년까지 매입계획승인(변경승인 포함)을 근거로 실제 매입 총사업비가 아닌 지원기준 총사업비의 40%(지방자치단체 50%)를 국민주택기금에서 융자받아 2009년 6월 말 현재까지 구 대한주택공사에 적정 융자금액 608,726,800,000원보다 38,493,200,000원을 더 많이 융자하는 등 위 공사를 포함하여 4개 보조사업 시행자에게 계 45,271,406,000원을 더 많이 융자하여 주었다.

구 대한주택공사, 서울특별시, 부산광역시, 대구광역시, 제주특별자치도 등임.

서울특별시에서는 융자를 적게 신청하여 적정 융자금액 6,860백만 원보다 적은 3,500백만 원을 융자받음.

<조치할 사항>   국토해양부장관은

① 국민주택기금에서 과다 지원된 보조금 43,304,850,000원과 과다 융자된 45,271,406,000원을 ｢보조금의 예산 및 관리에 관한 법률｣ 제31조의 규정 등에 따라 향후 지원할 보조금 등에서 차감 정산하고,

② 관련자에게는 주의를 촉구하시기 바랍니다.(시정)

(3) 다가구 등 기존주택 매입 부적정

국토해양부에서 구 ｢국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법｣ 제28조 및 같은 법 시행령 제23조 등의 규정에 따라 구 대한주택공사 등 사업시행자로 하여금 도심 내 최저소득계층이 현 생활권에서 현재의 수입으로 거주할 수 있도록 다가구 등을 매입하여 저렴하게 임대하는 “기존주택 매입임대사업”을 추진하고 있다.

구 ｢국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법｣ 제2조에 따르면 국민임대주택은 국가 또는 지방자치단체의 재정 및 국민주택기금을 지원받아 30년 이상 임대할 목적으로 매입하는 주택으로 규정하고 있다.

그런데 구 대한주택공사에서는 2009년 5월 말 현재 지역의 노후화 등으로 도시정비구역이나 재정비촉진지구로 지정․고시된 구역 내에 있어 곧 개발․매각될 예정인 다가구 등 기존주택 621호(매입가 42,704백만 원)를 매입하였다.

특히 [별표 11] “재정비촉진지구 등으로 지정․고시된 구역 내의 다가구 등 기존주택 매입 현황”과 같이 2006. 10. 19. 지정․고시된 OO․OO 재정비촉진지구의 경우 2008. 8. 28. 재정비촉진계획이 결정고시되어 같은 해 12. 31. 및 2009. 2. 6. 조합설립이 인가되어 곧 개발될 예정인데, 위 공사에서는 재정비촉진계획 결정고시일 이후에도 같은 지구 내 다가구 등 기존주택 31호를 4,809백만 원에 매입하였다. 또한 위 공사에서는 2009. 1. 8. 위 관서로부터 “각종 도시정비사업 구역 및 재정비촉진지구 내의 주택을 매입할 경우 임대 시행에 충분한 기간을 확보해야 하고 민원발생 등의 문제가 예상되므로 각종 도시정비사업과 재정비촉진지구 내의 주택매입을 지양하라”는 문서(도시정비구역 내 기존주택 매입임대사업 관련 업무협조, 국민임대건설과-15)를 받고도 같은 해 1. 22 및 2. 9. 위 지구내의 다가구주택 10호를 1,295백만 원에 매입하였다.

그 결과 보조금으로 매입한 다가구 등 기존주택의 소유권이 구 대한주택공사에 있어 매각대금이 위 공사에 귀속되어 타 목적으로 사용될 여지가 있는 등 기존주택 매입임대사업이 본래의 목적을 달성할 수 없게 될 가능성이 있었다.

<조치할 사항>

국토해양부장관은 사업시행자가 곧 개발될 예정인 지역 내에서 매입한 다가구 등 기존주택의 경우 개발 시 받는 보상금 등으로 같은 지역 내에 개발 계획이 없는 구역의 기존주택을 매입하는 등 대체 방안을 강구하시기 바랍니다.(통보)

한국토지주택공사 사장은 앞으로 재정비촉진지구 등으로 지정․고시된 구역 내에서 다가구 등 기존주택을 매입하여 당초 사업목적을 달성하지 못하는 일이 없도록 기존주택 매입임대 업무를 철저히 하시기 바랍니다.(주의)

제4절 기타 공공임대주택사업 추진 분야

가. 실태

(1) 비축용 임대주택 시범사업 추진

국토해양부(구 건설교통부)에서는 2007. 1. 31. ｢주택시장 안정과 주거복지 향상을 위한 공공부문 역할강화 방안｣(1․31대책)에서 민간투자 유치로 조성한 임대주택 펀드를 재원으로 임대기간 10년 이상인 ‘비축용 임대주택’을 2007년부터 2017년까지 총 50만 호를 건설․공급하여 공공 장기임대주택 비율을 2006년 총 주택의 3%(건설 중인 임대주택 포함 시 5.9%)에서 2017년 20%로 높인다는 계획을 발표하였고 [표 29]와 같이 비축용 임대주택 정책을 추진하였다.

2007년 5천 호(시범사업), 2008～2016년 매년 5만 호, 2017년 4만 5천 호임.

비축용 임대주택 건설과 함께 2012년 국민임대주택 100만 호 건설을 완료한 후에도 2013～2017년 50만 호를 추가 건설하는 등의 방안도 포함됨.

[표 29] 비축용 임대주택 정책의 추진경위

▪ 2007. 1. 31. : ｢주택시장 안정과 주거복지 향상을 위한 공공부문 역할강화 방안｣(1․31 대책) 발표

▪ 2007. 2.  6. : 비축용 임대주택 건설사업을 위한 ｢임대주택법｣ 개정안 의원입법 발의(문학진 의원 등 30명)

▪ 2007. 2. 13. : 구 건설교통부에 ‘임대주택 펀드 설립준비반’ 구성 및 운영

▪ 2007년 2~8월 : ‘임대주택 펀드 설립준비반’에서 임대주택 펀드 및 시범사업의 추진계획 검토 및 수립

▪ 2007. 8.  8. : 구 건설교통부에서 구 대한주택공사 및 구 한국토지공사에 비축용 임대주택 시범사업 추진계획 시달

▪ 2007. 4. 18.~2008. 4. 28. : 제17대 국회 건설교통위원회에서 ｢임대주택법｣ 개정안 심의 및 계류

▪ 2008. 5. 29. : 제17대 국회 임기만료로 ｢임대주택법｣ 개정안 자동 폐기(비축용 임대주택 정책 추진 중단)

자료 : 국토해양부

비축용 임대주택은 국민임대주택과 달리 저소득층 이외의 국민(소득 5～7분위)을 대상으로 임대기간 10년 이상의 중대형 임대주택을 건설․공급하고 임대기간 완료 후 분양전환하여 매각하며, 임대주택 펀드(조성 규모: 2007～2019년 매년 7조여 원, 총 90조여 원)는 임대료 수입 및 임대주택의 분양전환 매각 등을 통해 재무적 투자자에게 매년 일정 투자수익률을 보장해 주며 이때 발생하는 운용손실을 정부재정으로 지원(재정 규모: 2008～2019년 매년 5천억여 원, 총 6조여 원)하기로 계획되었다.

2007년 12월 현재 해당 분위의 도시근로자 가구당 월평균 소득은 2,997～3,922천 원임.

2008년 8월 비축용 임대주택 정책을 본격적으로 시행하기 전에 [그림 8]과 같이 현행 ｢임대주택법｣의 규정 내에서 위 정책과 유사한 구조로 시범사업을 추진하였다. 그러나 당초 비축용 임대주택 정책은 재무적 투자자가 임대주택 펀드에 투자하여 일정 수익금을 배당받고 건설사업에는 관여하지 않는 것으로 계획된 반면, 시범사업은 재무적 투자자가 특수목적법인에 출자하는 형태로 건설사업에 관여하도록 결정되었다.

시범사업은 ｢임대주택법｣ 개정 전까지 한시적으로 운영되다가 개정안이 국회에서 통과될 경우 임대주택 펀드에서 시범사업의 주식을 매입하여 비축용 임대주택 정책에 편입되는 것으로 계획되었으며 건설 및 임대기간인 13년간 사업수익이 발생하지 않고 ｢임대주택법｣ 개정안이 국회에서 통과되지 않자 국토해양부에서는 당초 비축용 임대주택 정책과 같이 정부재정으로 일정 투자수익률을 보장해 주지 않는 대신 구 대한주택공사 및 구 한국토지공사로 하여금 재무적 투자자의 출자원금을 보장(Put-Option)해 주고 사업기간 종료 시 사업비가 부족할 경우 추가로 자금을 부담하도록 하는 등 신용을 보강해 주는 한편, 재무적 투자자의 융자원리금도 지급보증하도록 지시하였음.

[그림 8] 비축용 임대주택 정책 및 시범사업의 운용구조

< 비축용 임대주택 정책 >	< 비축용 임대주택 시범사업 >

자료: 국토해양부 자료 재구성

(2) 재건축 임대주택사업 추진

위 관서에서는 주택재건축사업이 도심지 내 주택공급이라는 순기능에도 불구하고 과거 주택가격 급등기에 마련된 과도한 규제로 사업추진에 장애가 많아 2009. 4. 22. ｢도시 및 주거환경정비법｣을 개정하여 재건축사업에 대한 임대주택 건설의무를 폐지하고 용적률을 완화함으로써 장기적인 주택 수급 안정을 도모하였음.

국토해양부(구 건설교통부)에서는 2005년 주택재건축사업이 대형 분양주택 공급 위주로 시행되어 재건축사업구역에 거주하는 무주택 세입자의 주거불안이 가중되고 주택가격이 상승하는 등의 문제점이 발생하자 수도권 과밀억제권역의 재건축사업구역 내에 거주하는 무주택 세입자의 주거안정과 임대주택 수요가 많은 도심지에서의 임대주택 공급을 확대할 필요성이 제기되었다. 그리하여 같은 해 3. 18. ｢도시 및 주거환경정비법｣(2005. 3. 31. 법률 제7428호로 개정되기 전의 것)을 개정하여 주택재건축사업 시행 시 사업시행자는 세입자의 주거안정과 개발이익의 조정 등을 위하여 당해 주택재건축사업으로 증가되는 용적률 중 25% 이상에 해당하는 면적을 임대주택으로 공급하도록 하였다. 그리고 사업시행자는 재건축 임대주택을 국토해양부장관(구 건설교통부장관), 시ㆍ도지사 또는 구 대한주택공사 등에게 공급하여야 하며, 이 경우 시ㆍ도지사가 우선 인수할 수 있다.

과밀억제권역: 서울특별시, 인천광역시(강화군 등 일부 지역 제외), 경기도 관내 의정부시 등 14개 시임.

재건축 임대주택의 공급가격은 재건축 임대주택 건설에 투입되는 건축비(｢임대주택법시행규칙｣ 별표 1의 제2호 라목의 규정에 의한 공공건설임대주택의 표준건축비)와 부속토지의 가격(개별공시지가)을 합한 가격으로 하되, 사업시행자가 재건축 임대주택에 해당하는 만큼 완화된 용적률을 선택한 경우에는 인수자에게 그 부속토지를 기부채납한 것으로 본다.

그런데 시ㆍ도지사가 재건축 임대주택을 인수할 수 없는 경우에는 국토해양부장관(구 건설교통부장관)에게 인수자 지정을 요청하여야 하고, 이때 국토해양부장관(구 건설교통부장관)은 30일 이내에 인수자를 시ㆍ도지사에게 통보하여야 한다.

2009. 5. 31. 현재 시ㆍ도지사가 재건축 임대주택을 인수할 수 없어 국토해양부장관(구 건설교통부장관)에게 인수자 지정을 요청한 경우 국토해양부(구 건설교통부)에서 구 대한주택공사를 인수자로 지정하여 위 공사에서 1,829억여 원을 들여 29개 구역, 1,224호를 인수하여 임대주택으로 운영하고 있으며, 앞으로 나머지 77개 구역, 5,344호에도 약 8,016억여 원을 들여 인수할 예정이다.

(3) 민간건설 5년 공공임대주택 특별수선충당금 적립제도

국토해양부에서 임대사업자가 [표 30]과 같이 임대주택의 주요시설을 교체하고 보수하는 데 필요한 특별수선충당금(이하 “충당금”이라 한다)을 사용검사일부터 1년이 지난 날이 속하는 달부터 매달 적립하도록 ｢임대주택법｣ 제31조 및 같은 법 시행령 제30조의 규정을 운용하고 있다.

[표 30] 특별수선충당금 적립요율

임대주택 유형	적립요율
영구임대주택	표준건축비의 4/10,000
국민임대주택	표준건축비의 4/10,000
기타 건설임대주택	사업계획승인 당시 표준건축비의 1/10,000

자료: 관계 법령 재구성

이에 따라 ‘민간건설 5년 공공임대주택’의 임대사업자는 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장과 공동명의로 금융기관에 매달 사업계획승인 당시 표준건축비의 1/10,000에 해당하는 충당금을 예치(적립)하여 따로 관리하도록 되어 있다. 그리고 임대사업자가 충당금을 사용하려면 장기수선계획에 따라 미리 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장과 협의하여야 하며, 임대의무기간이 지난 후 임대주택을 분양전환하려면 충당금을 ｢주택법｣ 제43조의 규정에 따라 최초로 구성되는 입주자대표회의에 넘겨주도록 되어 있다.

｢임대주택법｣ 제16조 제1항 제4호 및 제21조의 규정에 따라 민간건설업자가 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업에 따라 조성된 택지(공공택지)를 공급받아 건설하여 임대의무기간(5년)이 경과한 후에 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인 등에게 분양전환할 수 있는 임대주택임.

한편 2009. 4. 30. 현재 전국의 ‘민간건설 5년 공공임대주택’ 재고 현황은 [표 31]과 같다.

[표 31] 민간건설 5년 공공임대주택 재고 현황(2009. 4. 30. 현재)

시ㆍ도	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주	계
단지	-	9	5	1	23	18	10	45	41	9	31	27	72	20	42	35	388
호	-	2,208	2,996	286	8,321	3,589	4,374	12,890	18,648	4,158	11,255	7,285	40,668	10,368	18,015	2,068	147,129

자료: 국토해양부 및 16개 시ㆍ도

나. 문제점

	감사결과 요지
▸ 국토해양부에서 비축용 임대주택 시범사업을 추진하면서 법적 근거를 마련하기 위한 ｢임대주택법｣ 개정안이 폐기되었고 주택정책이 보금자리주택으로 전환되었을 때는 사업의 필요성 등을 재검토하여야 하는데도 별도 검토 없이 추진하고 있어 사업수익 저하 및 사업추진에 비효율을 초래하고 있었다. ▸ 국토해양부에서 재건축 임대주택사업을 추진하면서 구 ｢도시 및 주거환경정비법｣에서 재건축 임대주택 인수자에게 부여한 우선 매각기준 제정 권한을 행정규칙인 훈령으로 제한하고 있어 법체계상 모순 등이 발생하고 있었다. ▸ 국토해양부에서 민간건설 5년 공공임대주택의 임대사업자들이 특별수선충당금을 매달 적립하지 않고 있는데도 이를 그대로 두고 있어 향후 분양전환 절차가 지연되거나 민원 발생이 예상되었다.

(1) 비축용 임대주택 시범사업 추진 부적정

① 정부 정책이 변경되었는데도 사업 추진 필요성 등을 재검토하지 않은 채 비축용 임대주택 시범사업 추진

국토해양부(구 건설교통부)에서 2007. 1. 31. 수립한 ｢주택시장 안정과 주거복지 향상을 위한 공공부문 역할강화 방안｣에 따라 같은 해 8. 8. 민간투자 유치를 위한 사업조건 등을 사전에 검토하기 위하여 구 대한주택공사 및 구 한국토지공사로 하여금 비축용 임대주택 시범사업(이하 “시범사업”)을 추진하는 내용의 ｢비축용 임대주택 건설 시범사업 추진계획｣(비축임대주택팀-63)을 수립․시달하였다.

이에 따라 양 공사에서는 [표 32]와 같이 같은 해 11. 6. 수원 호매실 택지개발지구 등 4개 지구 6개 단지를 대상으로 국민연금공단을 재무적 투자자로 유치한 ○○주식회사와 각각 “비축용 임대주택 시범사업” 투자협약을 맺고, 같은 해 11. 13. 재무적 투자자와 공동 출자(출자비율: 국민연금공단 80.1%, 구 주공․구 토공 19.9%)하여 ｢임대주택법｣ 제12조의2(2007. 7. 19. 법률 제8534호)에 따라 단지별로 특수목적법인을 설립하였다. 이후 이들 법인으로부터 시범사업(총 건설호수 5,624호, 총 사업비 1조 8,952억 원, 임대기간 2011～2021년)의 추진 및 운영․관리 업무를 위탁받아 수행하고 있다.

금융주간사라고도 하며 사업 소요자금 중 구 대한주택공사 및 구 한국토지공사의 출자금과 국민주택기금을 제외한 모든 자금을 조달하는 역할을 담당하여 구 ｢간접투자자산운용업법｣ 제37조에 따라 발행한 △△의 수익증권을 국민연금공단에서 전액 매입하는 형태로 투자금을 유치하였으며, ♂♂주식회사는 2007. 8. 27.(1차) 및 같은 해 9. 11.(2차) 금융주간사 선정 공모 시 모두 단독으로 응모하였음.(2008. 1. 1. ◁◁주식회사에서 상호가 변경됨)

구 대한주택공사 및 구 한국토지공사에서 특수목적법인에 20% 미만 출자 시 ｢공정거래법｣에 따른 기업결합 신고, ｢주식회사의 외부감사에 관한 법률｣에 따른 연결재무제표(특수목적법인과 하나의 회사로 간주되어 재무제표를 합산하여 작성한 재무제표) 작성 의무 등을 면제받게 됨.

SPC(Special Purpose Company)라고 하며 ｢상법｣, ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣ 및 ｢부동산투자회사법｣ 등의 규정에 따라 특수한 목적을 수행하기 위하여 일시적으로 만들어지는 일종의 서류상 회사(Paper Company). 따라서 실제 사업의 운영 및 관리는 자산관리회사(AMC: Asset Management Company)에서 수행함.

[표 32] 비축용 임대주택 시범사업 추진현황

(단위: 호, 억 원)

구 분	지구명	단지명	건설호수(전용면적별)			총 사업비	사업시행자 (SPC)	자산관리 회사	재무적 투자자 (금융주간사)
			계	74㎡	84㎡
계	4개 지구	6개 단지	5,624	1,205	4,419	18,952	6개 법인	-	-
구 대한주택 공사	소 계		3,699	649	3,050	12,967	3개 법인	구 대한주택 공사 (주택공급처 비축임대 관리팀)	국민연금공단 (○○○○○○ 주식회사)
	수원 OO	B-6	1,318	286	1,032	4,528	(주)□□□□□
		B-7	1,029	294	735	3,626	(주)△△△△△△
	파주 OO	A19-1	1,352	69	1,283	4,813	(주)▽▽▽▽▽
구 한국토지 공사	소 계		1,925	556	1,369	5,985	3개 법인	구 한국토지 공사 (복합사업처 민자사업팀)	〃
	남양주 OO	A1-2	504	154	350	1,498	(주)☆☆☆☆☆☆☆
		A3-1	376	109	267	1,128	(주)◐◐◐◐◐◐◐
	고양 OO	A-20	1,045	293	752	3,359	(주)○○○○○○○○○

주: 총사업비 재원구성은 구 주공․구 토공 출자금 613억 원(3%), 국민연금공단 출자금 2,469억 원(13%), 국민주택기금 4,218억 원(22%), 외부 차입금(국민연금공단) 1,910억 원(10%), 임대보증금 수입 등 9,742억 원(52%)

자료: 구 대한주택공사 및 구 한국토지공사 자료 재구성

이와 관련하여 같은 해 2. 6. 의원입법(문학진 의원 등 30명)으로 발의된 ｢임대주택법｣ 개정안이 중산층을 대상으로 한 임대주택 재정지원의 적절성, 구 한국토지공사의 주택사업 참여 여부 등으로 논란이 있어 제17대 국회 건설교통위원회에 계류되어 있다가 2008. 5. 29. 국회 임기만료로 자동폐기되어 비축용 임대주택 정책 추진을 위한 임대주택 펀드 설립과 재정 지원 등의 법적 근거를 마련하지 못하였다. 그리고 같은 해 9. 19. 정부의 주택정책이 보금자리주택 정책으로 전환되면서 비축용 임대주택 정책은 반영되지 못하였다.

국회 건설교통위원회 수석전문위원의 ｢임대주택법｣ 개정안 검토보고서(2007년 4월), 국회예산정책처의 2008년 구 건설교통부 예산안(임대주택펀드 1,000억 원) 분석보고서(2007년 10월)에 따르면 비축용 임대주택 사업은 임대주택을 매각하여 원금상환을 완료하기까지 장기간이 소요되므로 정책환경 및 정책변수의 불확실성이 매우 큰 것으로 보이고 임대주택의 건설 및 임대, 매각 등이 당초 계획대로 집행되지 않을 경우 재무적 투자자에게 원금상환 및 수익률을 보장한 규정 등으로 재정 부담이 가중될 우려가 있다고 판단하였음.

따라서 위 관서에서는 정부의 주택정책이 전환되어 비축용 임대주택 정책이 중단되었을 때는 시범사업의 정책적 필요성 및 사업추진의 효율성 등을 재검토하여 구 대한주택공사가 직접 건설․공급하는 보금자리주택으로 전환하는 등 사업계획을 변경하는 것이 바람직했다.

그런데 위 관서에서는 2007. 11. 6. 재무적 투자자와 맺은 협약을 해지하기 어렵다는 등의 사유로 2009년 6월 현재까지 시범사업의 필요성 등을 검토하지도 않고 구 대한주택공사 및 구 한국토지공사로 하여금 당초 계획대로 추진하게 하고 있었다.

이에 따라 감사원에서 2009. 5. 21.부터 같은 해 6. 17.까지 수원 OO B-6 등 3개 단지를 대상으로 비축용 임대주택 시범사업과 이를 보금자리주택(10년 공공임대주택)으로 전환할 경우를 비교․분석하였다. 그 결과 시범사업은 자체사업인 보금자리주택사업에 비하여 자금조달 및 부대비용이 많이 들어 [표 33]과 같이 사업수익이 2,418억 원에서 1,583억 원으로 835억여 원(감소율 52.7%) 감소할 뿐만 아니라, 재무적 투자자 및 자산운용회사가 같은 시범사업을 중복 관리하고 재무적 투자자와의 이해관계에 따라 사업계획을 조정하여야 하는 등으로 임대주택 건설사업이 비효율적으로 추진될 가능성이 있었다.

금융주간사 선정 공모 공고시점인 2007년 8월 현재 자금조달 금리는 구 대한주택공사의 경우 6.74%, 비축용 임대주택 시범사업의 경우 7.06%(수원 OO 및 파주 OO), 7.89%(남양주 OO 및 고양 OO)이며, 구 대한주택공사 자체사업인 경우에는 ｢지방세법｣ 제289조에 따라 임대주택 및 토지 취․등록세가 면제되나 시범사업은 ｢조세특례제한법｣ 제119조 및 제120조에 따라 50%만 감면됨.

사업시행자인 주식회사 ◎◎◎◎◎ 등 6개 특수목적법인은 각각 이사회를 두고 있고 이사는 구 주․토공 각각 1명 및 금융주간사 3명 등 총 5명으로 구성됨. 각 법인의 ｢정관｣ 제39조에 따르면 매년 사업추진 및 자금집행 등을 위해 이사회로부터 연도별 사업실행계획을 승인(4명 이상 찬성 시)받도록 규정되어 있는데 구 대한주택공사는 2009년도 사업실행계획을 2009년 2월 승인 요청하고 구 한국토지공사는 2009년 5월 승인 요청하였으나 사업계획의 전반적인 재검토 필요성, 사업비용 증가 등을 사유로 재무적 투자자와 갈등이 발생하여 2009년 6월 현재까지 승인받지 못하고 있음.

[표 33] 시범사업 및 구 대한주택공사 자체사업과의 사업성 비교 결과

(단위: 억 원)

구 분	비축용 임대주택 시범사업 ①			구 대한주택공사 자체사업 ②			차 이 (②-①)
	건설원가	매출액	사업수익	건설원가	매출액	사업수익	건설원가	매출액	사업수익
계	9,451	11,034	1,583	9,395	11,813	2,418	△56	779	835
수원 OO B-6	3,295	3,849	554	3,215	4,000	785	△80	151	231
수원 OO B-7	2,601	2,949	348	2,523	3,110	587	△78	161	239
파주 OO A19-1	3,555	4,236	681	3,657	4,703	1,046	102	467	365

주: 건설원가 등 사업성 분석금액은 현재가치로 환산한 금액이며, 자체사업의 건설원가 중 택지비는 비축용 임대주택 시범사업과 동일하게 조성원가의 85%로 공급하는 것으로 분석함.

자료: 구 대한주택공사 자료 재구성

특히 구 한국토지공사의 경우 임대주택 사업 인력, 전문성, 사업실적 등이 부족하여 자체적으로는 시범사업의 추진이 어려워 2008. 2. 1. 주식회사 ◎◎과 “비축용 임대주택 시범사업 사업관리 및 임대관리 대리사무 위탁용역” 계약(계약금액 4,738,500,000원)을 맺어 설계․시공 및 임대관리 등 사업 전반의 추진․관리를 위탁하고 있는 실정이었다.

주식회사 ◈◈은 □□주식회사에서 2009. 4. 15. 최대 주주(지분율 31.42%)가 되어 사실상 민영화되었으며 같은 해 6월 현재 구 한국토지공사에서 잔여 지분을 경쟁입찰 방식으로 매각하여 완전 민영화할 예정임.

② 임대보증금 전환실태 등 검토 없이 비축용 임대주택 시범사업 추진계획 수립

임대주택은 분양주택과 달리 ｢임대주택법 시행령｣(2007. 10. 16. 대통령령 제20328호) 제12조에 따라 임차인의 입주 초기 부담을 완화하기 위하여 기본 임대조건을 임대보증금과 임대료로 구분(이하 “임대형”이라 한다)하여 납부받도록 되어 있다. 그리고 임대보증금을 과도하게 높일 수 없도록 상한선을 두고 있으며, ｢임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료｣(2004. 4. 2. 건설교통부 고시 제2004- 70)에 따라 임차인의 동의가 있는 경우에는 임대료를 임대보증금으로 전환하여 추가 납부받을 수 있도록 하고 있다.

이에 따라 구 대한주택공사에서는 자체 건설․공급하는 5년 및 10년 임대주택은 임대보증금과 임대료로 구분하여 납부받고 임대보증금을 전체 임대수입의 50% 수준(10% 조정 가능)으로 설정한 후 임차인의 선택에 따라 임대료를 임대보증금으로 전환해 주고 있다.

그런데 위 관서에서는 재무적 투자자의 사업비 부담을 낮추고 외부 차입금을 줄이는 등 시범사업의 사업성을 높이기 위하여 임대보증금 전환실태 등을 검토․확인하지 않은 채, 2007. 8. 27. ｢비축용 임대주택 시범사업 금융주간사 공모 지침서｣에서 건설재원 중 임대보증금 비율을 늘리는 방안으로 [표 34]와 같이 시범사업 전체 임대호수 5,120호(건설호수 5,624호 중 공실률 8.91～11.27% 반영)의 70%인 3,585호를 전세형(임대료 없이 전액 임대보증금으로 납부)으로 공급하고 나머지 30%인 1,535호만 일반 임대형으로 공급하는 내용으로 사업계획을 수립하였다.

제267회 건설교통위원회(법안심사소위원회) 제1차(2007. 4. 18.) 및 제2차(2007. 4. 23.) 회의에서 ｢임대주택법｣ 개정안 심의 시 구 건설교통부 주거복지본부장은 비축용 임대주택의 공급유형을 전체 건설호수 50만 호의 50% 정도를 전세형으로 공급할 경우 펀드 소요액을 당초 90조 원에서 50조 원으로 줄일 수 있다고 답변함.

전체 임대수입 대비 임대보증금 비율이 구 대한주택공사 자체사업의 50%에서 85%로 상승함.

[표 34] 비축용 임대주택 시범사업의 임대조건 계획

구 분	계	전 세 형	임 대 형
유형별 임대호수(비율)	5,120호(100%)	3,585호(70%)	1,535호(30%)
항목별 임대수입 비율	임대보증금 85%, 임대료 15%	임대보증금 100%, 임대료 0%	임대보증금 50%, 임대료 50%

주: 임대수입(전세환산가)=임대보증금+월 임대료×12월÷전환이율(8~10%)

자료: 구 대한주택공사 및 구 한국토지공사 자료 재구성

이와 관련하여 구 대한주택공사에서 2009년 6월 현재 수도권 지역에 공급하여 관리하고 있는 유사 평형의 5년 임대주택 전체를 대상으로 임대조건 전환 현황을 확인한 결과 [표 35]와 같이 임대료를 임대보증금으로 전환한 비율이 작게는 1%, 크게는 13%에 불과하였고, 전체 임대수입 대비 임대보증금 비율이 최대 61%에 불과하였다.

[표 35] 5년 임대주택의 임대조건 전환 현황

(단위: ㎡, 백만 원, %)

구 분	호당 전용 면적	공급호수	연간 임대수입(기본)				임대보증금 전환			연간 임대수입(변경)
			임대 보증금 ①	연간 임대료 ②	전세 환산 ③	보증금 비율 ①÷③	임대 보증금	연간 임대료	전환 비율	임대 보증금 ⓐ	연간 임대료 ⓑ	전세 환산 ⓒ	보증금 비율 ⓐ÷ⓒ
계 (5개 단지)	74	748	34,612	2,976	71,813	48	5,572	446	8	40,184	2,530	71,813	56
	84	3,231	163,157	14,447	343,746	47	33,083	2,647	10	196,241	11,800	343,746	57
포천 OOO	74	106	2,650	267	5,989	44	158	13	3	2,808	254	5,989	47
	84	554	15,512	1,529	34,625	45	346	28	1	15,858	1,501	34,625	46
고양 OOO	74	215	10,770	903	22,057	49	2,264	181	10	13,034	722	22,057	59
	84	767	42,709	3,663	88,499	48	8,661	693	10	51,371	2,970	88,499	58
고양 OOO	74	160	9,744	730	18,864	52	1,383	111	7	11,127	619	18,864	59
	84	840	56,367	4,365	110,925	51	10,956	876	10	67,323	3,488	110,925	61
화성 OOO	74	101	4,111	395	9,050	45	710	57	8	4,821	338	9,050	53
	84	450	19,305	1,944	43,605	44	4,485	359	11	23,790	1,585	43,605	55
화성 OOO	74	166	7,337	681	15,853	46	1,057	85	7	8,394	597	15,853	53
	84	620	29,264	2,946	66,092	44	8,635	691	13	37,899	2,255	66,092	57

자료: 구 대한주택공사 자료 재구성

이에 감사원에서 2009. 5. 21.부터 같은 해 6. 17.까지 임대주택 공급유형 비율별로 사업성을 재분석한 결과, [표 36]과 같이 임차인의 전세형 선택비율이 낮아질수록 건설재원으로 사용되는 임대보증금이 적어져 차입금이 추가되고 이자비용이 증가하는 등 사업수익이 줄어드는 것으로 나타나 향후 재무적 투자자와 갈등이 발생할 가능성이 있었다.

위 5년 임대주택의 경우를 적용하여 임대수입 대비 임대보증금 비율을 65%(전세형 비율 30%)로 가정할 경우 사업수익이 당초 사업계획보다 232억여 원 감소됨.

[표 36] 임대주택 공급유형별 사업성 검토 결과

(단위: 억 원)

구 분		전세 비율 70%	50%		30%		0%
		(보증금 비율 85%)	(75%)	차이	(65%)	차이	(50%)	차이
계	건설원가	14,748	14,743	△5	14,741	△7	14,736	△12
	매 출 액	18,028	17,923	△105	17,850	△239	17,536	△490
	사업수익	3,280	3,180	△100	3,048	△232	2,802	△478
수원 OO B-6	건설원가	3,295	3,294	△11	3,294	△1	3,293	△2
	매 출 액	3,849	3,828	△21	3,798	△51	3,741	△108
	사업수익	554	534	△10	504	△50	448	△106
수원 OO B-7	건설원가	2,601	2,601	0	2,600	△1	2,599	△2
	매 출 액	2,949	2,934	△15	2,912	△37	2,871	△78
	사업수익	348	333	△15	312	△36	272	△76
파주 OO A19-1	건설원가	3,555	3,554	△1	3,554	△1	3,553	△2
	매 출 액	4,236	4,208	△28	4,174	△62	4,112	△124
	사업수익	681	654	△27	620	△61	559	△122
남양주 OO A1-2	건설원가	1,326	1,325	△1	1,325	△1	1,325	△1
	매 출 액	1,702	1,695	△7	1,686	△16	1,667	△35
	사업수익	376	370	△6	361	△15	342	△34
남양주 OO A3-1	건설원가	997	996	△1	996	△1	996	△1
	매 출 액	1,240	1,235	△5	1,229	△11	1,217	△23
	사업수익	243	239	△4	233	△10	221	△22
고양 OO A-20	건설원가	2,974	2,973	△1	2,972	△2	2,970	△4
	매 출 액	4,052	4,023	△29	3,990	△62	3,930	△122
	사업수익	1,078	1,050	△28	1,018	△60	960	△118

주: 건설원가 등 사업성 분석금액은 현재가치로 환산한 금액이며, 차이는 시범사업의 사업조건인 전세형 비율 70%(보증금 비율 85%)인 경우와 비교한 금액임.

자료: 구 대한주택공사 및 구 한국토지공사 자료 재구성

<조치할 사항>   국토해양부장관은 비축용 임대주택 정책 중단 및 보금자리주택 정책 도입에 따라 추진 필요성이 없어지고 보금자리주택사업에 비해 사업성이 낮은 등 비효율적으로 추진되고 있는 비축용 임대주택 시범사업을 재검토하는 한편 이를 보금자리주택으로 변경하는 등의 방안을 마련하시기 바랍니다.(통보)

(2) 재건축 임대주택 분양전환 금지 등 부적정

① 법률과 다르게 훈령을 근거로 재건축임대주택의 분양전환을 금지

국토해양부(구 건설교통부)에서 구 ｢도시 및 주거환경정비법｣(2005. 3. 31. 법률 제7428호로 개정되기 전의 것) 제30조의2에 규정한 주택재건축사업의 임대주택 건설의무와 재건축 임대주택 공급 업무를 원활하게 처리하고자 2005. 6. 24. ｢재건축 임대주택 건설의무 업무처리기준｣(구 건설교통부 훈령)을 제정하여 재건축임대주택의 인수자가 분양전환을 할 수 없도록 하고 있다.

2009. 4. 22. ｢도시 및 주거환경정비법｣이 개정되면서 관련 근거 조항이 삭제되었으며, 현재 재건축사업에 대한 임대주택 건설의무를 폐지하였음.

이와 관련하여 [표 37]과 같이 위 관서에서 2006년부터 2008년까지 서울특별시 등 3개 시ㆍ도지사로부터 인수자 지정을 요청 받아 재건축 임대주택 106개 구역, 계 6,580호의 인수자로 구 대한주택공사를 지정하였고, 이에 따라 위 공사에서는 2009. 5. 31. 현재 이 중 29개 구역, 1,224호를 1,829억여 원을 들여 인수하여 임대주택으로 운영하고 있으며, 앞으로 나머지 77개 구역, 5,344호도 약 8,016억여 원을 들여 인수할 예정이다.

이미 인수한 29개 구역의 재건축 임대주택 호수가 당초 인수자 지정 시 1,236호에서 1,224호로 조정(12호 감소)되어 전체 물량은 6,568호로 줄어들 것으로 예상됨.

[표 37] 재건축 임대주택 인수자(구 대한주택공사) 지정 및 인수 현황(2009. 5. 31. 현재)

(단위: 호)

지역	구분	2006년 지정		2007년 지정		2008년 지정		계
		구역	호	구역	호	구역	호	구역	호
계	인수완료	25	1,178	3	29	1	17	29	1,224
	인수예정	55	4,180	7	470	15	694	77	5,344
	합 계	80	5,358	10	499	16	711	106	6,568
서울특별시	인수완료	3	78	-	-	-	-	3	78
	인수예정	1	7	-	-	-	-	1	7
	소 계	4	85	-	-	-	-	4	85
인천광역시	인수완료	3	19	-	-	-	-	3	19
	인수예정	13	738	-	-	3	39	16	777
	소 계	16	757	-	-	3	39	19	796
경기도	인수완료	19	1,081	3	29	1	17	23	1,127
	인수예정	41	3,435	7	470	12	655	60	4,560
	소 계	60	4,516	10	499	13	672	83	5,687

주: 서울특별시의 경우 2007년 이후에는 인수자 지정을 요청하지 않고 자체 예산으로 직접 인수하여 SH공사로 하여금 장기전세주택(Shift)으로 공급ㆍ관리하도록 하고 있으나, 인천광역시, 경기도의 경우 우선 인수권자인 시ㆍ도지사가 인수할 수 없어 구 대한주택공사에서 인수 중임.

자료 : 구 대한주택공사 자료 재구성

같은 법 제50조 제3항에 따르면 재건축 임대주택 임차인의 자격이나 무주택 세대주에게 우선 매각(분양전환)하는 기준 등은 대통령령이 정하는 범위 안에서 인수자가 따로 정할 수 있도록 규정하고 있다. 그리고 같은 법 시행령 제54조 제3항에 그 세부 기준을 정하면서 임차인의 자격, 임대보증금 등 임대 조건에 관한 기준은 규정하고 있으나 무주택 세대주에게 우선 매각하는 기준은 별도로 규정하지 않았다.

그런데도 위 관서에서는 재건축 임대주택 인수에 재정 또는 기금이 지원되지 않으나 개발이익 환수 차원에서 같은 법 제30조의2 제2항 등 관련 규정에 이를 저가로 인수할 수 있도록 혜택을 주고도 이에 상응한 제한을 두지 않는 경우 ｢임대주택법｣ 등 다른 법률과의 형평성 문제가 제기될 수 있다고 판단하여, 2005. 6. 24. 훈령인 ｢재건축 임대주택 건설의무 업무처리기준｣에 인수자는 재건축 임대주택을 분양 전환할 수 없다고 금지하여 임대의무기간 측면에서 영구임대주택으로 운영하도록 제한하였다.

현재 재건축임대주택의 분양전환을 금지하고 있으므로 임대의무기간 측면에서는 영구임대주택과 같아 ｢임대주택법｣ 제16조의 규정에 비추어 보면 임대의무기간은 50년이라고 볼 수 있음.

그 결과 위 사업과 성격이 유사한 매입 임대주택의 경우 ｢임대주택법｣ 제16조 제1항에 따라 5년간 분양전환이 제한되는 것과 비교하여 인수자에게 과도한 제한을 두고 있을 뿐만 아니라 구 ｢도시 및 주거환경정비법｣에서 인수자에게 우선 매각에 관한 기준을 정하도록 부여한 권한을 행정규칙인 훈령으로 제한하는 법체계상 모순이 발생하고 있었다.

② 임차인 자격조건을 완화하여 제도 도입 취지와 맞지 않게 운영

위 관서에서는 2005. 3. 18. 구 ｢도시 및 주거환경정비법｣을 개정하여 주택재건축사업의 임대주택 건설의무 제도를 도입하였다. 이는 당시 주택재건축사업이 대형 분양주택 위주로 공급되고, 주택가격이 상승하여 재건축사업구역에 거주하는 무주택 세입자의 주거불안이 높아지는 등의 문제가 발생하자, 구역 내에 거주하는 무주택 세입자의 주거안정과 임대주택 수요가 많은 도심지의 임대주택 공급을 확대하고자 하는 데 그 취지가 있었다.

그런데 위 관서에서는 같은 해 5. 18. 같은 법 시행령 제54조 제3항을 제정하면서 임차인의 자격을 단순히 ‘무주택 기간과 당해 재건축사업이 위치한 지역에 거주한 기간이 각각 1년 이상인 범위 안에서 오래된 순’으로 하도록 규정하였다.

그 결과 [표 38]과 같이 국민임대주택 등 다른 공공임대주택과 달리 주택 건설규모에 제한이 없을 뿐만 아니라 청약저축 등 입주자저축 가입 또는 일정소득 이하 등 소득요건의 적용을 받지 않게 되는 등 다른 공공임대주택에 비해 지나치게 조건이 완화되었다.

[표 38] 재건축 임대주택의 특징 비교

구 분	국민임대주택 등 기타 공공임대주택	재건축 임대주택
임대기간	유형별로 5년, 10년, 30년, 50년	사실상 50년(영구)
임대사업자	구 대한주택공사, 지방자치단체	구 대한주택공사, 지방자치단체
건설자금지원	재정 또는 국민주택기금 지원	없음
주택건설규모	유형별로 40㎡, 60㎡, 85㎡ 이하	규모 제한 없음
입주자격	무주택 세대주	무주택 세대주
	유형별로 청약저축 등 입주자저축 가입자, 일정 소득 이하, 기초생활수급자 등 요건 필요	동일 특별시ㆍ광역시 또는 시ㆍ군 지역 거주자
분양전환	5년ㆍ10년 공공임대주택의 경우 허용	불가

자료: 구 대한주택공사

특히 같은 해 6. 24. 훈령인 ｢재건축 임대주택 건설의무 업무처리기준｣을 제정하면서 위 ‘당해 재건축사업이 위치한 지역’을 ‘당해 재건축사업구역’이 아닌 ‘당해 재건축사업이 위치한 시․군․구’로 확대하여 규정하였다.

2008. 5. 14. 위 기준(훈령)을 개정하여 당초 ‘당해 재건축사업이 위치한 시ㆍ군ㆍ구’라고 규정하였던 것을 ‘당해 재건축사업이 위치한 특별시ㆍ광역시 또는 시ㆍ군’으로 더욱 확대함.

이에 따라 재건축사업구역 내에 거주하던 무주택 세입자 중 상대적으로 소득수준이 낮은 저소득층이 재건축 임대주택에 입주할 기회가 제한될 가능성이 있었다.

③ 인수사업의 소요재원을 잘못 전망하여 인수자의 재무부담 가중

국토해양부(구 건설교통부)에서 2006. 3. 30. “서민 주거복지 증진과 주택시장 합리화 방안”을 발표하고, 같은 해 4. 17. 후속조치로 서민 주거복지 증진과 주택시장 합리화를 위한 “공공부문의 주택비축 확대방안”을 마련하였다.

이에 따르면 소형 임대주택 비축을 지속적으로 추진하고 동시에 중대형 임대주택 비축을 확대하는 것으로 기본방향을 설정하고 소형 임대주택 비축의 일환으로서 재건축사업 시행 시 임대주택을 의무적으로 건설하며 이를 공공부문(구 대한주택공사, 지방자치단체)에서 매입하도록 추진하여 2006년부터 2012년까지 재건축 임대주택 40,576호를 비축한다는 내용이다.

이와 관련하여 재건축 임대주택사업의 경우 국민임대주택 등 기타 공공임대주택과 달리 재정 또는 국민주택기금의 지원을 받을 수 없어 임대보증금으로 회수되는 부분을 제외한 나머지 인수비용 전액을 사업시행자가 자체 조달하는 구조로 되어 있다.

따라서 위 관서에서 재건축 임대주택 매입ㆍ비축사업 추진에 필요한 소요재원을 파악할 때는 서울 지역 뿐만 아니라 다른 사업대상지역인 인천ㆍ경기지역의 전세금 시세, 인수자의 임대사업 운영방식(전세금방식 또는 임대보증금ㆍ임대료 병행방식) 등도 고려하여 소요재원을 구체적으로 전망하여 인수자의 재무부담을 최소화하도록 하는 것이 바람직했다.

이 방안에서 2006년 4월 현재 구 대한주택공사의 재무상황을 분석하면서 사채 등 차입이 급증하고 있어 향후 지속적인 국민임대주택 건설로 추가적인 자금조달에 어려움이 예상되고, 중대형 임대주택 비축(2006～2012년)에 10조 원이 추가 소요되는 등 2015년 말에는 부채비율이 386%에 이르고 부채액은 28조 5천억 원 가량 될 것으로 전망하였음.

그런데도 위 관서에서는 이를 고려하지 않은 채 재건축 임대주택의 공급가격은 ｢재건축 임대주택 공급가격의 산정기준｣(2005. 5. 19. 구 건설교통부 훈령 제529호)에 공공건설임대주택의 표준건축비를 기준으로 재건축 임대주택의 공급가격을 정하도록 되어 있으므로 인수비용은 3.3㎡당 390만 원이 소요될 것으로 예상하고 입주자 전세금(서울지역 462만 원)으로 충당이 가능하여 공공자금을 투입할 필요가 없다고 전망하였다.

2006년 3월 기준 서울지역 3.3㎡당 전세금 513만 원의 90% 수준을 적용한 금액, 구 ｢도시 및 주거환경정비법 시행령｣ 제54조 제3항의 규정에 따르면 재건축 임대주택의 임대보증금과 임대료는 재건축사업이 위치한 지역 시세의 100분의 90 이하의 범위에서 정하도록 함.

그러나 실제로 위 공사에서 2009. 5. 31. 현재 1,829억여 원을 들여 인수하여 임대주택으로 운영하고 있는 29구역, 1,224호(서울지역 78호, 인천ㆍ경기지역 1,146호)의 인수비용 및 임대보증금 현황을 보면 [표 39]와 같이 인수비용 대비 임대보증금 비율은 평균 38%(약 700억 원)에 불과하여 인수비용의 62%(약 1,129억 원)는 장기간 회수할 수 없는 실정이다.

[표 39] 재건축 임대주택 인수비용 및 임대보증금 등 현황

(단위: ㎡, 호, 천 원, %)

구분	전용면적	인수 호수	인수금액(천원)				임대조건(천원)/호당				보증금 비율 (B/A)
			전체 합계	호당 인수금액			임대보증금		월 임대료
				계(A)	건축비	토지비	합계	호별(B)	합계	호별
29개 지구 (1,224호)	합계(평균)	1,224	182,917,625	149,443	105,611	43,832	69,997,937	57,188	377,873	309	38
	60㎡ 이하	1,043	148,570,311	142,445	101,303	41,142	56,621,880	54,288	311,646	299	38
	60~85㎡	153	25,657,417	167,696	120,008	47,688	10,148,907	66,333	51,510	337	40
	85㎡ 초과	28	8,689,897	310,353	187,385	122,968	3,227,150	115,255	14,717	526	37

자료: 구 대한주택공사

또한 앞으로 예정된 나머지 77개 구역, 5,344호를 약 8,016억여 원을 들여 인수하게 되면 지정된 총 106개 구역, 계 6,568호의 인수에 총 9,852억 원이 투입되어 이 중 3,744억 원(38%)만 임대보증금으로 회수되고, 나머지 6,108억 원(62%)은 임대의무기간이 종료될 때까지 회수할 수 없을 것으로 예상된다.

호당 인수비용 약 1억 5천만 원 × 5,344호 = 약 8,016억 원임.

호당 인수비용 약 1억 5천만 원 × 6,568호 = 약 9,852억 원임.

현재 재건축 임대주택의 분양전환이 금지되어 있으므로 임대의무기간 측면에서는 영구임대주택과 같아 ｢임대주택법｣ 제16조의 규정에 비추어 보면 임대의무기간은 50년이라고 볼 수 있음.

인수비용 중 임대보증금으로 회수되는 부분(38%)을 제외한 잔여 투입분(62%)은 자체자금 투입이 불가피하여 이에 따른 자금조달비용(2009년 4월 현재 5년 만기 공사채 평균 금리는 5.39%) 증가와 임대사업 손실 누적이 예상됨.

그 결과 [표 40]과 같이 106개 구역, 계 6,568호를 10년 및 30년 동안 임대한 후 매각하더라도 각 경우의 손실액은 2,812억 원과 8,005억 원으로 예상되는데, 위 “①”항과 같이 ｢재건축 임대주택 건설의무 업무처리기준｣(훈령)에서 재건축 임대주택의 분양전환을 금지하고 있어 향후 위 공사의 부채비율을 더욱 가중시켜 재무구조의 불안정성이 심화되는 요인이 될 것으로 예상된다.

구 대한주택공사의 2005년 말 부채비율이 251%, 부채액이 21조 9,961억 원인 상태에서 2006. 4. 17. “공공부문의 주택비축 확대방안”을 마련할 당시 중대형 임대주택 비축에 10조 원이 추가 소요되는 등 2015년 말에는 부채비율이 386%, 부채액이 28조 5,000억 원에 이를 것으로 전망했으나 이러한 전망과 달리 실제로는 이미 2008년 말에 부채비율이 420%, 부채액이 51조 8,281억 원에 이르러 재무구조의 불안정성이 심화되고 있는 상태임.

[표 40] 기간별 재건축 임대주택 임대사업 손익 예상

(금액단위: 억 원)

구분 (평균 62.93㎡)	호당							전체
	수입(a)			비용(b)			손익 (a-b)	수입(a)			비용(b)			손익 (a-b)
	계	임대료	매각액	계	임대비	매입액		계	임대료	매각액	계	임대비	매입액
10년	1.79	0.31	1.48	2.22	0.72	1.50	-0.43	11,760	2,052	9,708	14,573	4,721	9,852	-2,812
30년	1.63	0.67	0.95	2.85	1.35	1.50	-1.22	10,691	4,425	6,266	18,697	8,845	9,852	-8,005

주: 106개 구역 6,569호에 대하여 2009년 4월 현재 공사채 평균 금리 5.39%를 현재가치 할인율로 적용한 금액임.

자료 : 구 대한주택공사

<조치할 사항>   국토해양부장관은 ｢재건축 임대주택 건설의무 업무처리기준｣을 개정하여 재건축 임대주택의 인수자가 재건축 임대주택을 임대주택 비축 목적에 상당하는 임대기간이 경과하면 매각하여 인수비용을 회수할 수 있도록 하는 등 방안을 강구하시기 바랍니다.(통보)

(3) 민간건설 5년 공공임대주택 특별수선충당금 적립 관련 지도․감독 부적정

국토해양부에서 ｢임대주택법｣ 제31조와 같은 법 시행령 제30조의 규정에 따라 임대주택의 특별수선충당금 적립 제도를 운용하고 있다.

이에 따르면 ‘민간건설 5년 공공임대주택’의 임대사업자는 임대주택의 사용검사일로부터 1년이 지난 날이 속하는 달부터 매달 사업계획승인 당시 표준건축비의 1/10,000에 해당하는 충당금을 적립하여야 한다.

그리고 같은 법 제36조 및 제44조 제1항 제3호에 국토해양부장관과 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자와 임차인이 같은 법 또는 같은 법에 따른 명령이나 처분을 위반하면 시정명령 등 필요한 조치를 할 수 있고, 이 조치를 위반한 자에게는 500만 원 이하의 과태료를 부과하도록 규정하고 있다.

따라서 임대주택을 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 위 규정들에 따라 충당금을 매달 적립하여 분양전환할 때 입주자대표회의에 넘겨주도록 임대사업자를 철저히 지도ㆍ감독하여야 하고, 위 관서에서도 임대주택의 특별수선충당금 적립제도를 운용하는 주무관청으로서 시장 등이 충당금 적립에 관해 임대사업자를 제대로 지도ㆍ감독하도록 행정지도 등 필요한 조치를 하는 것이 바람직하다.

그런데 위 관서에서는 2008. 10. 2. 전국 시ㆍ도지사에게 임대주택의 특별수선충당금 적립과 분양전환 시 충당금 인계인수를 철저히 하도록 촉구만 하였을 뿐 2009. 6. 17. 감사일 현재까지 실태파악조차 하지 않은 채 그대로 두고 있었다.

이에 감사원에서 2009. 5. 21.부터 같은 해 6. 17.까지 전국 ‘민간건설 5년 공공임대주택’의 충당금 적립실태를 확인한 결과, [별표 12] “민간건설 5년 공공임대주택의 특별수선충당금 미적립 시 행정처분 미조치 현황”과 같이 2009. 4. 30. 현재 전국 388개 단지, 계 147,129호의 공공임대주택 중 62개 시ㆍ군ㆍ구의 175개 단지(45.1%), 계 77,676호(52.8%)의 임대사업자가 충당금 계 17,780,056천 원을 전혀 적립하지 않거나 부족하게 적립하고 있는 실정인데도 이 중 23개 시ㆍ군ㆍ구의 44개 단지(25.1%), 계 20,068호(25.8%)에 시정명령, 53개 시ㆍ군ㆍ구의 132개 단지(75.4%), 계 55,878호(71.9%)에는 과태료 부과처분을 하지 않고 있었다.

이에 따라 앞으로 임대사업자와 임차인이 분양전환하고자 할 때 절차가 지연되거나 민원이 발생할 가능성이 있다.

<조치할 사항>   국토해양부장관은 ‘민간건설 5년 공공임대주택’의 특별수선충당금 적립을 지도ㆍ감독하는 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로 하여금 임대사업자가 특별수선충당금을 제대로 적립하지 않을 경우 ｢임대주택법｣ 제31조 및 제36조 등의 규정에 따라 시정명령 등 필요한 조치를 하도록 하는 방안을 강구하시기 바랍니다.(통보)

[별   표]

[별표 1]	장기공공임대주택 공급체계 개선 방안 검토 결과		74
[별표 2]	국민임대주택의 과잉공급이 예상되는 시․군․구의 국민임대주택 소형(26~36㎡) 물량 및 영구임대주택 대기자 현황		76
[별표 3]	국민임대주택용 택지 및 매입 주택 확보 현황		79
[별표 4]	수요평가 사업 과잉공급 여부 검토 결과		86
[별표 5]	수요평가 미실시 사업 과잉공급 여부 검토 결과		93
[별표 6]	국민임대주택 수요조사 적용 지표 비교		97
[별표 7]	보금자리주택 전환가능 여부 검토 결과		98
[별표 8]	기존주택 매입임대 지역별 배정계획 대비 실적		107
[별표 9]	기존주택 매입임대사업 보조금 지원 및 정산 현황		108
[별표 10]	기존주택 매입임대사업 기금 융자 현황		109
[별표 11]	재정비촉진지구 등으로 지정․고시된 구역 내의 다가구 등 기존주택 매입 현황		110
[별표 12]	민간건설 5년 공공임대주택의 특별수선충당금 미적립 시 행정처분 미조치 현황		112

[별표 1]

장기공공임대주택 공급체계 개선 방안 검토 결과

구분

검토 결과

① 영구임대주택을 국민임대주택 공급유형으로 통합하여 소득수준에 따라 임대조건과 임대기간을 차등화하여 공급하는 방안

○ 영구임대주택(소득 1분위)을 국민임대주택(소득 1~4분위) 공급유형으로 통합하여 장기공공임대주택의 다양한 입주자격을 일정 소득 이하로 일원화하고 기초생활수급자 등 사회취약계층 등에 우선순위를 부여하는 등 소득수준에 따라 임대조건과 임대기간을 차등화주1)하여 공급하는 경우

- 장기공공임대주택 유형에 따라 복잡한 입주자격 기준을 일정 소득수준 이하로 단순화할 수 있으며,

- 기초생활수급자 등 영세민에게 영구임대주택 임대조건과 임대기간 수준으로 통합된 국민임대주택을 공급하는 등 정책대상자 소득수준에 따라 임대조건 등을 연계함으로써 다양한 소득계층이 함께 거주하는 한편, 소득변동에 따라 주거이동이 가능하여 기존 영구임대주택의 사회적 격리현상과 재고 감소현상 등을 해소할 수 있음.

② 국민임대주택 소형(26~36㎡) 공급 물량 등을 활용하여 영구임대주택 임대조건 수준으로 최저소득계층에게 조기 공급하는 방안

○ 국민임대주택의 과잉공급이 예상되는 시․군․구의 국민임대주택 소형(26~36㎡) 사업승인 물량과 향후 공급계획 물량 등을 활용하여 영구임대주택 임대조건 수준주2)으로 영구임대주택에 입주하기를 원하는 기초생활수급자 등 대기자에게 총 10만 호를 조기 공급하는 것으로,

- 2008년 말 현재 국민임대주택 소형의 사업승인을 받고 입주자 모집 공고(2009년 10월 이후)를 하기 전인 물량(116,421호) 중 [별표 2] “국민임대주택의 과잉공급이 예상되는 시․군․구의 국민임대주택 소형(26~36㎡) 물량 및 영구임대주택 대기자 현황”과 같이 적정 수요보다 택지확보량이 많아 국민임대주택의 과잉공급이 예상되는 시․군․구의 국민임대주택 소형 사업승인 물량(89,529호주3))에서 영구임대주택에 입주하기를 원하는 대기자 수(19,101명주4))를 감안하여 2만 호를 영구임대주택 임대조건 수준으로 공급하고,

- 나머지 8만 호는 아래 표와 같이 국민임대주택 소형(12만 호주5)) 공급계획 물량 등을 활용하여 영구임대주택 임대조건 수준으로 건설한 뒤 기초생활수급자 등 영세민에게 공급하는 등 총 10만 호를 조기 공급하는 경우주6) 정부 계획안보다 영구임대주택 대기자 해소 기간을 약 4년 단축하여 최저소득계층 주거안정이라는 정책효과를 조기에 달성할 수 있을 것으로 보임.

정부계획안 및 조기 공급 방안 비교

(단위: 만 호)

구 분		계	2009년	2010년	2011년	2012년	2013년	2014년	2015년	2016년	2017년	2018년
정부 계획안	영구 임대	10	0.5	1	1	1	1	1	1	1	1	1.5
	국민소형	12	0.28	1.2	1.2	1.2	1.2	1.2	1.2	1.2	1.2	2.12
조기공급 방안	영구 임대	8	0.5	1.6	1.6	1.6	1.6	1.1	-	-	-	-
	국민소형	14	0.28	0.6	0.6	0.6	0.6	1.1	2.2	2.2	2.2	3.62

자료: 구 대한주택공사

주: 1. 일본 공영주택의 경우 1996년 공영주택 임대료를 입주자의 소득수준에 따라 차등 적용하는 ‘응능응익형 임대료’ 체계로 전환하여 저소득층 주거복지 수혜율과 입주자간 형평성을 크게 제고함.

2. 영구임대주택 건설에 투입 예정인 재정 5조 3천억 원을 활용하여 영구임대주택 임대조건 수준(시세의 30%)으로 공급.

3. 2007년 2~3월 감사원의 ｢공공임대주택 건설 및 관리실태｣ 감사에서 지적한 ‘유효 수요 추정 지표’(소득수준, 입주의사, 입주능력 등)를 사용하여 도출함.

4. 과잉공급이 예상되는 시․군․구에 거주하면서 영구임대주택에 입주하기를 원하는 기초생활수급자 등 대기자수 19,101명을 기준으로 함.

5. 국토해양부에서 2009년부터 2018년까지 영구임대주택 10만 호를 건설․공급하고 국민임대주택 40만 호 중 12만 호를 소형으로 건설․공급할 계획임.

6. 이 경우 국민임대주택 소형 물량은 정부 계획안 12만 호에 영구임대주택으로 전환한 2만 호를 추가 공급하므로 전체 물량은 변동이 없으며 시행자 부담 없이(자산 1,635억 원 감소, 부채 10,232억 원 감소, 자본 8,596억 원 증가) 조기 공급이 가능함.

자료: 자문결과 및 국토해양부와 구 대한주택공사 자료 재구성

[별표 2]

국민임대주택의 과잉공급이 예상되는 시․군․구의 국민임대주택 소형(26~36㎡) 물량 및 영구임대주택 대기자 현황

(단위: 호, %, 명)

구 분	무주택 가구수 (2005년)	유효수요 추정 지표(%)			유효수요 추정 (A)	국민임대주택 택지확보량 ('09. 5월) (B)	차 이		국민임대주택 소형 물량	영구임대주택 대기자수
		소득 70%	입주 의사	입주 능력			물량 (C=B-A)	비율 (C/A)
계	1,630,452	-			217,900	525,613	307,713	141.2	89,529	19,101
인천광역시	93,563	47.4	42.7	62	11,756	41,133	29,377	249.9	8,876	2,285
중구	11,881				1,493	2,898	1,405	94.1	1,251	0
남동구	43,511				5,467	13,910	8,443	154.4	4,513	2,285
서구	38,171				4,796	24,325	19,529	407.2	3,112	0
경기도	558,264	41.5	42.9	76.6	75,972	220,277	144,305	189.9	42,009	3,306
의정부시	52,796				7,185	12,878	5,693	79.2	3,257	58
광명시	41,535				5,652	5,761	109	1.9	0	761
평택시	46,992				6,395	14,935	8,540	133.5	2,911	0
고양시	102,516				13,951	21,647	7,696	55.2	3,223	825
남양주시	44,780				6,094	20,432	14,338	235.3	3,955	0
오산시	20,854				2,838	12,343	9,505	334.9	279	0
시흥시	56,107				7,635	16,166	8,531	111.7	7,746	0
군포시	31,047				4,225	4,616	391	9.3	1,272	696
의왕시	16,104				2,192	2,575	383	17.5	812	0
하남시	19,808				2,696	2,937	241	9	0	0
파주시	26,397				3,592	20,922	17,330	482.4	1,302	0
안성시	20,693				2,816	9,656	6,840	242.9	558	966
김포시	18,829				2,562	15,601	13,039	508.9	4,561	0
양주시	20,192				2,748	15,850	13,102	476.8	4,090	0
화성시	35,974				4,896	43,216	38,320	782.8	8,043	0
연천군	3,640				495	742	247	49.8	0	0
부산광역시	16,081	63.2	37.6	65.4	2,498	20,342	17,844	714.3	768	0
강서구	6,706				1,042	8,420	7,378	708.3	0	0
기장군	9,375				1,456	11,922	10,466	718.7	768	0
대구광역시	124,340	57.4	37.9	63.1	17,031	23,820	6,789	39.9	4,077	1,100
동구	45,938				6,292	6,672	380	6	1,219	740
북구	63,009				8,631	11,384	2,753	31.9	2,092	360
달성군	15,393				2,108	5,764	3,656	173.4	766	0
광주광역시	72,393	52.4	38	75.1	10,852	19,917	9,065	83.5	2,805	1,253
남구	22,770				3,413	7,889	4,476	131.1	1,964	0
광산구	49,623				7,439	12,028	4,589	61.7	841	1,253
대전광역시	31,788	56.2	40	73.1	5,216	9,695	4,479	85.9	1,468	135
유성구	31,788				5,216	9,695	4,479	85.9	1,468	135
울산광역시	32,747	47.1	52.3	79.6	6,417	10,485	4,068	63.4	1,297	0
북구	15,512				3,040	4,249	1,209	39.8	1,097	0
울주군	17,235				3,377	6,236	2,859	84.6	200	0
강원도	130,851	59.5	24.2	68	12,829	24,802	11,973	93.3	3,868	1,298
춘천시	41,067				4,026	7,577	3,551	88.2	150	316
원주시	40,743				3,995	10,429	6,434	161.1	1,358	203
강릉시	32,539				3,190	4,836	1,646	51.6	2,108	612
속초시	13,881				1,361	1,599	238	17.5	252	167
횡성군	2,621				257	361	104	40.5	0	0
구 분	무주택 가구수 (2005년)	유효수요 추정 지표(%)			유효수요 추정 (A)	택지확보량 ('09. 5월 현재) (B)	차 이		국민임대주택 소형 물량	영구임대주택 대기자수
		소득 70%	입주 의사	입주 능력			물량 (C=B-A)	비율 (C/A)
충청북도	57,631	58.2	36	80.3	9,699	21,828	12,129	125	3,247	562
충주시	25,308				4,259	5,405	1,146	26.9	626	562
청원군	10,338				1,740	6,579	4,839	278.2	442	0
보은군	1,490				251	400	149	59.5	0	0
진천군	6,439				1,084	3,405	2,321	214.2	450	0
괴산군	1,630				274	310	36	13	0	0
음성군	8,941				1,505	3,520	2,015	134	955	0
증평군	3,485				586	2,209	1,623	276.7	774	0
충청남도	133,400	54.7	27.1	88.9	17,580	49,911	32,331	184	5,085	2,101
공주시	13,537				1,784	2,311	527	29.5	615	506
보령시	7,595				1,001	2,581	1,580	157.9	324	612
아산시	29,552				3,894	10,540	6,646	170.6	260	307
서산시	18,114				2,387	2,679	292	12.2	222	474
논산시	13,386				1,764	2,866	1,102	62.5	723	196
금산군	4,235				558	741	183	32.8	0	0
연기군	9,861				1,300	17,536	16,236	1,249.4	0	0
부여군	4,039				532	542	10	1.8	138	0
서천군	3,772				497	769	272	54.7	0	0
청양군	1,833				242	305	63	26.3	0	0
홍성군	8,303				1,094	1,952	858	78.4	670	6
태안군	3,882				512	1,031	519	101.5	525	0
당진군	11,025				1,453	4,821	3,368	231.8	1,608	0
계룡시	4,266				562	1,237	675	120	0	0
전라북도	183,722	63.6	23.1	78.5	21,221	35,385	14,164	66.7	4,885	5,720
전주시	77,447				8,945	9,755	810	9.1	1,460	2,323
군산시	31,219				3,606	8,517	4,911	136.2	335	1,317
익산시	37,302				4,308	6,254	1,946	45.2	885	1,282
정읍시	10,550				1,219	1,986	767	63	426	502
김제시	7,350				849	1,506	657	77.4	373	296
완주군	7,690				888	3,684	2,796	314.8	1,064	0
무주군	1,258				145	303	158	108.5	0	0
장수군	913				105	658	553	524	72	0
임실군	1,234				143	374	231	162.4	0	0
순창군	1,113				129	566	437	340.3	48	0
고창군	3,193				369	586	217	58.9	0	0
부안군	4,463				515	1,196	681	132	222	0
전라남도	35,704	60	28.9	69.3	4,287	8,029	3,742	87.3	2,953	78
나주시	6,877				826	1,120	294	35.6	868	78
담양군	2,251				270	863	593	219.2	308	0
고흥군	2,851				342	427	85	24.7	170	0
보성군	2,120				255	368	113	44.5	230	0
장흥군	2,300				276	402	126	45.5	190	0
해남군	3,991				479	604	125	26.0	234	0
영암군	6,035				725	1,023	298	41.1	298	0
무안군	3,616				434	1,995	1,561	359.3	221	0
장성군	2,981				358	821	463	129.3	314	0
완도군	2,682				322	406	84	26	120	0
경상북도	29,379	61	31.9	68.9	3,938	7,296	3,358	85.3	1,064	393
김천시	11,485				1,539	3,754	2,215	143.9	0	254
상주시	7,531				1,009	1,062	53	5.2	378	139
의성군	2,572				345	408	63	18.4	272	0
구 분	무주택 가구수 (2005년)	유효수요 추정 지표(%)			유효수요 추정 (A)	택지확보량 ('09. 5월 현재) (B)	차 이		국민임대 주택 소형 물량	영구임대주택 대기자수
		소득 70%	입주 의사	입주 능력			물량 (C=B-A)	비율 (C/A)
영양군	931				125	200	75	60.3	150	0
청도군	2,058				276	354	78	28.4	0	0
고령군	2,476				332	1,150	818	246.6	264	0
예천군	2,326				312	368	56	18.1	0	0
경상남도	120,432	44.7	37.5	82.7	16,716	30,687	13,971	83.6	6,705	615
진해시	21,663				3,007	3,442	435	14.5	1,753	412
김해시	54,759				7,600	8,316	716	9.4	1,094	67
밀양시	8,897				1,235	1,576	341	27.6	480	136
양산시	27,082				3,759	15,516	11,757	312.8	2,924	0
의령군	1,317				183	283	100	54.8	0	0
함안군	4,714				654	1,087	433	66.1	454	0
함양군	2,000				278	467	189	68.2	0	0
제주도	10,157	56.9	49.1	66.5	1,888	2,006	118	6.3	422	255
서귀포시	10,157				1,888	2,006	118	6.3	422	255

주: 1. 국민임대주택 정책대상은 소득수준이 가구당 도시근로자 월평균 소득의 70% 이하인 무주택 세대주

2. 유효수요는 2005년 인구총조사 결과 중 소득수준이 가구당 도시근로자 월평균 소득의 70% 이하인 무주택 세대주를 산정한 후 이들 계층(정책대상) 중에서 국민임대주택에 입주할 의사와 임대료 부담능력이 있는 세대수를 산정

3. 유효수요 추정에 적용한 소득, 입주의사 및 임대료 지불능력은 2006년 주거실태자료를 인용

4. 시․군․구 단위의 유효수요비중(소득 70% 이하 무주택 세대수X입주의사 비중X임대료 지불능력 비중)을 동일 시․도 내 시․군․구에 동일하게 적용하였음(시군구별 인구수 비중에 따라 유효수요를 추정)

5. 국민임대주택 소형 물량은 2008년 말 현재 국민임대주택 소형의 사업승인을 받고 입주자 모집 공고(2009년 10월 이후)를 하기 전인 물량(116,421호) 중 적정 수요보다 택지확보량이 많아 국민임대주택의 과잉공급이 예상되는 시․군․구의 국민임대주택 소형 사업승인 물량 89,529호임.

6. 영구임대주택 대기자수는 과잉공급이 예상되는 시․군․구에 거주하면서 영구임대주택에 입주하기를 원하는 기초생활수급자 등 대기자수 19,101명임.

자료: 국토해양부와 구 대한주택공사 자료 재구성

[별표 3]

국민임대주택용 택지 및 매입 주택 확보 현황

(단위: 호, %, 명)

구 분	무주택 가구수 (2005년)	100만 호 건설계획	유효수요 추정 지표(%)			추정 유효수요 (A)	택지확보량 ('09. 5월 현재) (B)	차이		비 고
			소득70%	입주의사	입주능력			물량 (C=B-A)	비율 (C/A)
전 국	6,312,049	1,000,000	49.9	39.3	70.7	875,830	741,388	-134,442	-15.4
수도권	3,293,778	487,600	43.6	44.7	69.3	444,981	382,491	-62,490	-14
서울특별시	1,640,196	292,700	44.7	46.6	65.3	222,969	67,761	-155,208	-69.6
종로구	27,610	8,300				3,753	80	-3,673	-97.9
중구	27,929	6,800				3,797	835	-2,962	-78
용산구	40,975	11,300				5,570	15	-5,555	-99.7
성동구	60,708	13,400				8,253	2,431	-5,822	-70.5
광진구	72,394	11,500				9,841	124	-9,717	-98.7
동대문구	72,489	23,400				9,854	1,507	-8,347	-84.7
중랑구	74,383	13,500				10,112	4,558	-5,554	-54.9
성북구	70,461	24,900				9,578	1,849	-7,729	-80.7
강북구	56,255	10,800				7,647	1,165	-6,482	-84.8
도봉구	41,348	8,100				5,621	542	-5,079	-90.4
노원구	73,284	9,100				9,962	1,488	-8,474	-85.1
은평구	66,766	9,100				9,076	6,004	-3,072	-33.8
서대문구	59,300	7,900				8,061	1,845	-6,216	-77.1
마포구	73,785	13,600				10,030	2,918	-7,112	-70.9
양천구	59,877	8,000				8,140	2,757	-5,383	-66.1
강서구	84,250	8,100				11,453	7,104	-4,349	-38
구로구	56,747	15,400				7,714	3,589	-4,125	-53.5
금천구	47,499	17,200				6,457	143	-6,314	-97.8
영등포구	68,476	15,800				9,309	78	-9,231	-99.2
동작구	68,537	14,400				9,317	595	-8,722	-93.6
관악구	124,853	15,900				16,973	1,048	-15,925	-93.8
서초구	53,086	4,200				7,217	4,571	-2,646	-36.7
강남구	94,921	6,200				12,904	2,901	-10,003	-77.5
송파구	91,523	9,100				12,442	13,292	850	6.8	권역수요미달
강동구	72,740	6,700				9,888	6,322	-3,566	-36.1
인천광역시	288,908	52,800	47.4	42.7	62	36,299	47,460	11,161	30.7
중구	11,881	3,000				1,493	2,898	1,405	94.1	권역수요미달
동구	9,111	4,700				1,145	7	-1,138	-99.4
남구	54,356	11,700				6,829	2,153	-4,676	-68.5
연수구	31,040	2,800				3,900	320	-3,580	-91.8
남동구	43,511	5,600				5,467	13,910	8,443	154.4	권역수요미달

구 분	무주택 가구수 (2005년)	100만 호 건설계획	유효수요 추정 지표(%)			추정 유효수요 (A)	택지확보량 ('09. 5월 현재) (B)	차이		비 고
			소득70%	입주의사	입주능력			물량 (C=B-A)	비율 (C/A)
부평구	64,246	13,200				8,072	2,116	-5,956	-73.8
계양구	31,967	4,600				4,016	1,332	-2,684	-66.8
서구	38,171	5,600				4,796	24,325	19,529	407.2
강화군	3,542	1,600				445	399	-46	-10.3
옹진군	1,083	0				136	-	-136	-100
경기도	1,364,674	142,100	41.5	42.9	76.6	185,713	267,270	81,557	43.9
수원시	153,397	18,100				20,875	12,302	-8,573	-41.1
성남시	155,294	11,900				21,133	11,423	-9,710	-45.9
의정부시	52,796	5,400				7,185	12,878	5,693	79.2	권역수요미달
안양시	70,901	10,600				9,649	1,918	-7,731	-80.1
부천시	108,764	13,400				14,801	3,733	-11,068	-74.8
광명시	41,535	6,000				5,652	5,761	109	1.9	권역수요미달
평택시	46,992	5,700				6,395	14,935	8,540	133.5
동두천시	13,637	2,800				1,856	550	-1,306	-70.4
안산시	120,906	9,200				16,454	5,118	-11,336	-68.9
고양시	102,516	12,700				13,951	21,647	7,696	55.2
과천시	7,810	700				1,063	-	-1,063	-100
구리시	25,048	6,200				3,409	40	-3,369	-98.8
남양주시	44,780	7,900				6,094	20,432	14,338	235.3	권역수요미달
오산시	20,854	3,000				2,838	12,343	9,505	334.9
시흥시	56,107	3,600				7,635	16,166	8,531	111.7	권역수요미달
군포시	31,047	3,800				4,225	4,616	391	9.3	권역수요미달
의왕시	16,104	3,400				2,192	2,575	383	17.5	권역수요미달
하남시	19,808	5,100				2,696	2,937	241	9
용인시	68,325	5,200				9,298	8,142	-1,156	-12.4
파주시	26,397	3,400				3,592	20,922	17,330	482.4
이천시	20,734	2,200				2,822	2,119	-703	-24.9
안성시	20,693	1,300				2,816	9,656	6,840	242.9
김포시	18,829	500				2,562	15,601	13,039	508.9
양주시	20,192	-				2,748	15,850	13,102	476.8
여주시	10,797	-				1,469	-	-1,469	-100
화성시	35,974	-				4,896	43,214	38,318	782.7
광주시	20,933	-				2,849	12	-2,837	-99.6
연천군	3,640	-				495	742	247	49.8
포천시	18,342	-				2,496	678	-1,818	-72.8	미임대/완화
가평군	4,721	-				642	335	-307	-47.9
양평군	6,801	-				926	625	-301	-32.5

구 분	무주택 가구수 (2005년)	100만 호 건설계획	유효수요 추정 지표(%)			추정 유효수요 (A)	택지확보량 ('09. 5월 현재) (B)	차이		비 고
			소득70%	입주의사	입주능력			물량 (C=B-A)	비율 (C/A)
비수도권	3,018,271	512,400	56.8	34.7	72.3	430,849	358,897	-71,952	-16.7
부산광역시	471,914	135,700	63.2	37.6	65.4	73,304	27,550	-45,754	-62.4
중구	11,130	2,800				1,730	18	-1,712	-99
서구	20,323	6,400				3,157	70	-3,087	-97.8
동구	16,344	6,700				2,539	60	-2,479	-97.6
영도구	21,472	7,000				3,335	86	-3,249	-97.4
부산진구	58,165	22,600				9,035	1,961	-7,074	-78.3
동래구	33,386	7,900				5,186	912	-4,274	-82.4
남구	36,022	11,700				5,595	228	-5,367	-95.9
북구	41,722	7,700				6,481	208	-6,273	-96.8
해운대구	46,904	7,200				7,286	187	-7,099	-97.4
사하구	43,854	9,500				6,812	1,488	-5,324	-78.2
금정구	36,905	11,900				5,732	425	-5,307	-92.6
강서구	6,706	6,200				1,042	8,420	7,378	708.3	연접지역미달
연제구	27,948	9,100				4,341	237	-4,104	-94.5
수영구	23,028	3,100				3,577	317	-3,260	-91.1
사상구	38,630	14,200				6,000	1,011	-4,989	-83.2
기장군	9,375	1,700				1,456	11,922	10,466	718.7	미임대/완화
대구광역시	344,644	84,700	57.4	37.9	63.1	47,207	26,638	-20,569	-43.6
중구	14,734	7,400				2,018	7	-2,011	-99.7
동구	45,938	14,100				6,292	6,672	380	6	연접지역미달
서구	42,613	14,000				5,837	181	-5,656	-96.9
남구	35,746	9,400				4,896	610	-4,286	-87.5
북구	63,009	16,400				8,631	11,384	2,753	31.9	연접지역미달
수성구	51,684	10,100				7,079	48	-7,031	-99.3
달서구	75,527	11,900				10,345	1,972	-8,373	-80.9
달성군	15,393	1,400				2,108	5,764	3,656	173.4	연접지역미달
광주광역시	198,707	35,600	52.4	38	75.1	29,787	22,616	-7,171	-24.1
동구	20,938	4,800				3,139	172	-2,967	-94.5
서구	43,556	6,200				6,529	1,089	-5,440	-83.3
남구	22,770	6,000				3,413	7,889	4,476	131.1	연접지역미달
북구	61,820	10,400				9,267	1,438	-7,829	-84.5
광산구	49,623	8,200				7,439	12,028	4,589	61.7	연접지역미달
대전광역시	204,172	35,000	56.2	40	73.1	33,503	14,327	-19,176	-57.2
동구	39,700	11,300				6,514	942	-5,572	-85.5
중구	31,939	10,200				5,241	556	-4,685	-89.4
서구	71,050	5,700				11,659	2,879	-8,780	-75.3

구 분	무주택 가구수 (2005년)	100만 호 건설계획	유효수요 추정 지표(%)			추정 유효수요 (A)	택지확보량 ('09. 5월 현재) (B)	차이		비 고
			소득70%	입주의사	입주능력			물량 (C=B-A)	비율 (C/A)
유성구	31,788	4,100				5,216	9,695	4,479	85.9	연접지역미달
대덕구	29,695	3,700				4,873	255	-4,618	-94.8
울산광역시	125,501	21,700	47.1	52.3	79.6	24,593	12,841	-11,752	-47.8
중구	31,771	5,400				6,226	927	-5,299	-85.1
남구	43,751	6,200				8,573	180	-8,393	-97.9
동구	17,232	4,800				3,377	1,249	-2,128	-63
북구	15,512	5,300				3,040	4,249	1,209	39.8	연접지역미달
울주군	17,235	-				3,377	6,236	2,859	84.6	연접지역미달
강원도	194,400	29,700	59.5	24.2	68	19,060	28,021	8,961	47
춘천시	41,067	4,600				4,026	7,577	3,551	88.2
원주시	40,743	5,400				3,995	10,429	6,434	161.1	미임대/완화
강릉시	32,539	5,500				3,190	4,836	1,646	51.6
동해시	11,721	4,400				1,149	641	-508	-44.2	미임대/완화
태백시	9,019	4,000				884	720	-164	-18.6	미임대/완화
속초시	13,881	2,900				1,361	1,599	238	17.5
삼척시	9,023	2,900				885	818	-67	-7.5	미임대/완화
홍천군	6,908	-				677	82	-595	-87.9
횡성군	2,621	-				257	361	104	40.5
영월군	2,575	-				252	-	-252	-100
평창군	3,202	-				314	237	-77	-24.5
정선군	4,260	-				418	256	-162	-38.7
철원군	3,806	-				373	332	-41	-11
화천군	2,278	-				223	47	-176	-79
양구군	1,843	-				181	-	-181	-100
인제군	3,139	-				308	2	-306	-99.4
고성군	2,574	-				252	-	-252	-100
양양군	3,201	-				314	84	-230	-73.2
충청북도	181,481	18,900	58.2	36	80.3	30,540	38,177	7,637	25
청주시	98,902	10,600				16,643	13,795	-2,848	-17.1
충주시	25,308	3,400				4,259	5,405	1,146	26.9
제천시	15,405	3,700				2,592	2,170	-422	-16.3
청원군	10,338	-				1,740	6,579	4,839	278.2	미임대/완화
보은군	1,490	-				251	400	149	59.5
옥천군	3,552	-				598	-	-598	-100
영동군	3,752	-				631	384	-247	-39.2
진천군	6,439	-				1,084	3,405	2,321	214.2
괴산군	1,630	-				274	310	36	13
음성군	8,941	-				1,505	3,520	2,015	134

구 분	무주택 가구수 (2005년)	100만 호 건설계획	유효수요 추정 지표(%)			추정 유효수요 (A)	택지확보량 ('09. 5월 현재) (B)	차이		비 고
			소득70%	입주의사	입주능력			물량 (C=B-A)	비율 (C/A)
단양군	2,239	-				377	-	-377	-100
증평군	3,485	1,200				586	2,209	1,623	276.7
충청남도	215,172	10,300	54.7	27.1	88.9	28,356	58,178	29,822	105.2
천안시	76,032	5,000				10,020	7,751	-2,269	-22.6
공주시	13,537	1,100				1,784	2,311	527	29.5
보령시	7,595	300				1,001	2,581	1,580	157.9
아산시	29,552	400				3,894	10,540	6,646	170.6	미임대/완화
서산시	18,114	1,400				2,387	2,679	292	12.2
논산시	13,386	1,500				1,764	2,866	1,102	62.5
금산군	4,235	-				558	741	183	32.8
연기군	9,861	-				1,300	17,536	16,236	1249.4
부여군	4,039	-				532	542	10	1.8
서천군	3,772	-				497	769	272	54.7
청양군	1,833	-				242	305	63	26.3
홍성군	8,303	-				1,094	1,952	858	78.4
예산군	5,740	-				756	516	-240	-31.8
태안군	3,882	-				512	1,031	519	101.5
당진군	11,025	-				1,453	4,821	3,368	231.8
계룡시	4,266	600				562	1,237	675	120
전라북도	194,663	22,800	63.6	23.1	78.5	22,483	36,481	13,998	62.3
전주시	77,447	13,200				8,945	9,755	810	9.1
군산시	31,219	4,100				3,606	8,517	4,911	136.2
익산시	37,302	4,100				4,308	6,254	1,946	45.2
정읍시	10,550	1,100				1,219	1,986	767	63	미임대/완화
남원시	9,801	300				1,132	996	-136	-12
김제시	7,350	-				849	1,506	657	77.4
완주군	7,690	-				888	3,684	2,796	314.8	미임대/완화
진안군	1,130	-				131	100	-31	-23.4
무주군	1,258	-				145	303	158	108.5
장수군	913	-				105	658	553	524	미임대/완화
임실군	1,234	-				143	374	231	162.4	미임대/완화
순창군	1,113	-				129	566	437	340.3	미임대/완화
고창군	3,193	-				369	586	217	58.9
부안군	4,463	-				515	1,196	681	132
전라남도	179,013	18,100	60	28.9	69.3	21,503	17,042	-4,461	-20.7
목포시	34,580	9,500				4,154	3,332	-822	-19.8
여수시	34,619	4,800				4,158	1,605	-2,553	-61.4
순천시	34,192	2,300				4,107	1,845	-2,262	-55.1

구 분	무주택 가구수 (2005년)	100만 호 건설계획	유효수요 추정 지표(%)			추정 유효수요 (A)	택지확보량 ('09. 5월 현재) (B)	차이		비 고
			소득70%	입주의사	입주능력			물량 (C=B-A)	비율 (C/A)
나주시	6,877	-				826	1,120	294	35.6
광양시	18,242	1,500				2,191	1,589	-602	-27.5
담양군	2,251	-				270	863	593	219.2
곡성군	1,308	-				157	-	-157	-100
구례군	1,672	-				201	-	-201	-100
고흥군	2,851	-				342	427	85	24.7
보성군	2,120	-				255	368	113	44.5
화순군	8,584	-				1,031	111	-920	-89.2
장흥군	2,300	-				276	402	126	45.5
강진군	1,762	-				212	-	-212	-100
해남군	3,991	-				479	604	125	26
영암군	6,035	-				725	1,023	298	41.1
무안군	3,616	-				434	1,995	1,561	359.3
함평군	1,488	-				179	-	-179	-100
영광군	4,525	-				544	531	-13	-2.3
장성군	2,981	-				358	821	463	129.3
완도군	2,682	-				322	406	84	26
진도군	1,384	-				166	-	-166	-100
신안군	953	-				114	-	-114	-100
경상북도	281,473	42,500	61	31.9	68.9	37,721	24,202	-13,519	-35.8
포항시	50,669	12,300				6,790	3,454	-3,336	-49.1
경주시	30,678	8,300				4,111	2,576	-1,535	-37.3
김천시	11,485	-				1,539	3,554	2,015	130.9
안동시	18,087	4,200				2,424	1,718	-706	-29.1
구미시	55,417	6,100				7,426	1,771	-5,655	-76.2
영주시	11,574	3,800				1,551	429	-1,122	-72.3
영천시	9,403	1,300				1,260	1,137	-123	-9.8
상주시	7,531	1,100				1,009	1,062	53	5.2
문경시	5,282	2,300				708	-	-708	-100
경산시	39,313	3,100				5,268	3,830	-1,438	-27.3	미임대/완화
군위군	1,368	-				183	-	-183	-100
의성군	2,572	-				345	408	63	18.4
청송군	2,400	-				322	203	-119	-36.9
영양군	931	-				125	200	75	60.3
영덕군	2,659	-				356	-	-356	-100
청도군	2,058	-				276	354	78	28.4
고령군	2,476	-				332	1,150	818	246.6
성주군	2,280	-				306	-	-306	-100

구 분	무주택 가구수 (2005년)	100만호 건설계획	유효수요 추정 지표(%)			추정 유효수요 (A)	택지확보량 ('09. 5월 현재) (B)	차이		비 고
			소득70%	입주의사	입주능력			물량 (C=B-A)	비율 (C/A)
칠곡군	14,393	-				1,929	1,552	-377	-19.5
예천군	2,326	-				312	368	56	18.1
봉화군	1,959	-				263	-	-263	-100
울진군	5,314	-				712	365	-347	-48.7
울릉군	1,298	-				174	71	-103	-59.2
경상남도	352,479	44,200	44.7	37.5	82.7	48,919	46,615	-2,306	-4.7
창원시	66,952	5,800				9,292	2,218	-7,074	-76.1
마산시	54,629	14,600				7,582	5,557	-2,025	-26.7
진주시	41,669	6,200				5,783	3,364	-2,419	-41.8
진해시	21,663	3,600				3,007	3,442	435	14.5
통영시	13,099	2,800				1,818	1,055	-763	-42
사천시	11,648	2,700				1,617	1,174	-443	-27.4
김해시	54,759	4,800				7,600	8,316	716	9.4	미임대/완화
밀양시	8,897	1,700				1,235	1,576	341	27.6
거제시	21,948	-				3,046	875	-2,171	-71.3
양산시	27,082	2,000				3,759	15,516	11,757	312.8
의령군	1,317	-				183	283	100	54.8
함안군	4,714	-				654	1,087	433	66.1
창녕군	4,621	-				641	-	-641	-100
고성군	3,027	-				420	410	-10	-2.4
남해군	2,564	-				356	353	-3	-0.8
하동군	3,149	-				437	352	-85	-19.5
산청군	1,756	-				244	-	-244	-100
함양군	2,000	-				278	467	189	68.2
거창군	4,417	-				613	561	-52	-8.5
합천군	2,568	-				356	9	-347	-97.5
제주도	74,652	13,200	56.9	49.1	66.5	13,875	6,209	-7,666	-55.3
제주시	49,762	9,200				9,249	3,457	-5,792	-62.6
서귀포시	10,157	4,000				1,888	2,006	118	6.3
북제주군	8,742	-				1,625	419	-1,206	-74.2
남제주군	5,991	-				1,114	327	-787	-70.6

주: 1. 국민임대주택 정책대상은 소득수준이 가구당 도시근로자 월평균 소득의 70% 이하인 무주택 세대주

2. 유효수요는 2005년 인구총조사 결과 중 소득수준이 가구당 도시근로자 월평균 소득의 70% 이하인 무주택 세대주를 산정한 후 이들 계층(정책대상) 중에서 국민임대주택에 입주할 의사와 임대료 부담능력이 있는 세대수를 산정

3. 유효수요 추정에 적용한 소득, 입주의사 및 임대료 지불능력은 2006년 주거실태자료를 인용

4. 시․군․구 단위의 유효수요비중(소득 70% 이하 무주택 세대수X입주의사 비중X임대료 지불능력 비중)을 동일 시․도 내 시․군․구에 동일하게 적용하였음(시군구별 인구수 비중에 따라 유효수요를 추정)

자료:  국토해양부 자료 재구성

[별표 4]

수요평가 사업 과잉공급 여부 검토 결과

(단위: 호)

지 역		유효수요 (A)	지구명	수요평가 현황						택지확보 현황 ('09. 5월 현재)
				유형	계획 물량	평가일	평가시점 택지확보		결과
							물량 (B)	차이 (B-A)		물량 (C)	차이 (C-A)
총 계		325,943	217개 지구							519,984	184,021
서울특별시	서초구	7,217	서초OO	신규	182	'08. 6.19.	5,198	-2,019	적정	4,571	-2,646
			서울OO	신규	256	'08. 6.19.	5,198	-2,019	적정
	용산구	5,570	서울OO	신규	250	'08. 6.19.	250	-5,320	적정	15	-5,555
경기도	가평군	642	가평OO	공급초과	335	'07. 7.27.	335	-307	적정	335	-307
	김포시	2,562	김포OO	공급초과	818	'07. 7.27.	22,199	19,637	적정	15,601	13,039
			김포OO	공급초과	2,588	'07. 7.27.	22,199	19,637	적정
			김포OO	공급초과	2,740	'07. 7.27.	22,199	19,637	적정
			김포OO	공급초과	13,700	'07. 7.27.	22,199	19,637	시기조정 (2011→2013)
	남양주시	6,094	남양주OO	신규	500	'08. 4.30.	22,146	16,052	적정	20,432	14,338
	동두천시	1,856	동두천OO	공급초과	550	'07. 7.27.	550	-1,306	적정	550	-1,306
	수원시	20,875	수원호OO	공급초과	8,046	'07. 7.27.	11,897	-8,978	적정	12,302	-8,573
			수원OO	공급초과	3,851	'07. 7.27.	11,897	-8,978	적정
	시흥시	7,635	시흥OO	초과우려	6,716	'07. 7.27.	14,486	6,851	적정	16,166	8,531
			시흥OO	초과우려	4,816	'07. 7.27.	14,486	6,851	적정
	안성시	2,816	안성OO	공급초과	8,655	'07. 7.27.	10,211	7,395	시기조정 (2013→2015)	9,656	6,840
			안성OO	신규	990	'08. 9.17.	11,133	8,317	적정
	양주시	2,748	양주OO	공급초과	324	'07. 7.27.	22,322	19,574	적정	15,850	13,102
			양주OO	공급초과	3,367	'07. 7.27.	22,322	19,574	적정
			양주OO	공급초과	5,404	'07. 7.27.	22,322	19,574	물량조정 (5,404→3,135)
			양주OO	공급초과	6,167	'07. 7.27.	22,322	19,574	시기조정 (2011→2013)
			양주OO	공급초과	2,710	'07. 7.27.	22,322	19,574	물량조정 (2,710→1,807)
			양주OO	공급초과	4,350	'07. 7.27.	22,322	19,574	시기조정 (2014→2016)
	양평군	854	양평OO	공급초과	625	'07. 7.27.	625	-229	적정	625	-229
			양평OO	신규	470	'08. 9.17.	1,095	241	적정
	오산시	2,838	오산OO	공급초과	1,275	'07. 7.27.	13,807	10,969	적정	12,343	9,505
			오산OO	공급초과	6,192	'07. 7.27.	13,807	10,969	적정
			오산OO	공급초과	5,144	'07. 7.27.	13,807	10,969	시기조정 (2014→2016)
			오산OO	신규	322	'08.11. 7.	14,129	11,291	적정

지 역		유효수요 (A)	지구명	수요평가 현황						택지확보 현황 ('09. 5월 현재)
				유형	계획 물량	평가일	평가시점 택지확보		결과
							물량 (B)	차이 (B-A)		물량 (C)	차이 (C-A)
경기도	용인시	9,298	용인OO	공급초과	1,700	'07. 7.27.	7,258	-2,040	적정	8,142	-1,156
			용인OO	신규	651	'08. 9.17.	7,909	-1,389	적정
	이천시	2,822	이천OO	신규	518	'08. 9.17.	1,150	-1,672	적정	2,119	-703
	파주시	3,592	문산OO	신규	310	'08. 4.30.	21,718	18,126	적정	20,922	17,330
	평택시	6,395	평택OO	공급초과	2,279	'07. 7.27.	30,074	23,679	적정	14,935	8,540
			평택OO	공급초과	23,850	'07. 7.27.	30,074	23,679	시기조정 (2014→2016)
			평택OO	공급초과	3,945	'07. 7.27.	30,074	23,679	시기조정 (2011→2013)
			평택OO	신규	252	'08. 9.17.	30,326	23,931	적정
	포천군	2,496	포천OO	공급초과	360	'07. 7.27.	360	-2,136	적정	678	-1,818
	화성시	4,896	화성OO	공급초과	2,480	'07. 7.27.	30,862	25,966	적정	43,214	38,318
			화성OO	공급초과	1,658	'07. 7.27.	30,862	25,966	적정
			화성OO	공급초과	1,450	'07. 7.27.	30,862	25,966	적정
			화성OO	공급초과	762	'07. 7.27.	30,862	25,966	적정
			화성OO	공급초과	930	'07. 7.27.	30,862	25,966	적정
			화성OO	공급초과	4,638	'07. 7.27.	30,862	25,966	시기조정 (2011→2013)
			화성OO	공급초과	2,258	'07. 7.27.	30,862	25,966	시기조정 (2013→2015)
			화성OO	공급초과	3,769	'07. 7.27.	30,862	25,966	적정
			화성OO	공급초과	4,925	'07. 7.27.	30,862	25,966	적정
			화성OOO	공급초과	3,240	'07. 7.27.	30,862	25,966	물량조정 (3,240호→2,697호)
인천광역시	강화군	445	강화OO	신규	500	'08. 6.19.	500	55	물량조정 (500호→399호)	399	-46
	남동구	5,467	인천OO	신규	861	'08.12. 8.	12,991	7,524	적정	13,910	8,443
	서구	4,796	인천OO	공급초과	2,280	'07. 7.27.	8,473	3,677	적정	24,325	19,529
			인천OO	공급초과	3,390	'07. 7.27.	8,473	3,677	적정
			인천OO	공급초과	1,253	'07. 7.27.	8,473	3,677	적정
대전광역시	유성구	5,216	대전OO	공급초과	2,956	'07. 7.27.	9,526	4,310	적정	9,695	4,479
			대전OO	공급초과	5,717	'07. 7.27.	9,526	4,310	적정
대구광역시	달성군	2,108	대구OO	공급초과	757	'07. 7.27.	5,652	3,544	적정	5,764	3,656
			대구OO	공급초과	3,525	'07. 7.27.	5,652	3,544	적정
부산광역시	강서구	1,042	부산OO	신규	950	'08. 4.30.	9,351	8,309	적정	8,420	7,378
	기장군	1,456	부산OO	공급초과	4,142	'07. 7.27.	9,763	8,307	시기조정 (2009→2010∼11)	11,922	10,466
			부산OO	공급초과	1,600	'07. 7.27.	9,763	8,307	적정
	동래구	5,186	부산OO	신규	420	'07.11.23.	1,056	-4,130	적정	912	-4,274
	부산진구	9,035	부산OO	신규	624	'07. 6.27.	1,432	-7,603	적정	1,961	-7,074

지 역		유효수요 (A)	지구명	수요평가 현황						택지확보 현황 ('09. 5월 현재)
				유형	계획 물량	평가일	평가시점 택지확보		결과
							물량 (B)	차이 (B-A)		물량 (C)	차이 (C-A)
부산광역시	사상구	6,000	부산OO	신규	775	'07. 6.27.	1,145	-4,855	적정	1,011	-4,989
			부산OO	신규	370	'07. 6.27.	1,145	-4,855	적정
	사하구	6,812	부산OO	신규	400	'07. 9.20.	1,800	-5,012	적정	1,488	-5,324
	북구	6,481	부산OO	신규	450	'08.12. 8.	450	-6,031	적정	208	-6,273
	금정구	5,732	부산OO	신규	600	'08.12. 8.	600	-5,132	적정	425	-5,307
	해운대구	7,286	부산OO	신규	530	'09. 3.19.	530	-6,756	적정	187	-7,099
울산광역시	울주군	3,377	울산OO	신규	302	'08. 9.17.	7,175	3,798	적정	6,236	2,859
	중구	6,226	울산OO	신규	486	'07. 6.27.	486	-5,740	적정	927	-5,299
광주광역시	광산구	7,439	광주OO	초과우려	6,810	'07. 7.27.	11,074	3,635	적정	12,028	4,589
			광주OO	공급초과	1,248	'07. 7.27.	11,074	3,635	적정
	동구	3,139	광주OO	신규	1,133	'08. 6.19.	1,133	-2,006	적정	172	-2,967
강원도	강릉시	3,190	강릉OO	신규	670	'07. 6.27.	3,324	134	적정	4,836	1,646
			강릉OO	신규	625	'07. 9.20.	3,949	759	적정
			강릉OO	신규	300	'07.11.23.	4,249	1,059	적정
	속초시	1,361	속초OO	신규	432	'08. 6.19.	1,599	238	적정	1,599	238
	양양시	314	양양OO	수요부족	168	'07. 5.28.	168	-146	적정	84	-230
	원주시	3,995	원주OO	신규	500	'07. 6.27.	3,204	-791	적정	10,429	6,434
			원주OO	신규	500	'07. 6.27.	3,204	-791	사업취소
			원주OO	공급초과	664	'07. 7.27.	10,116	6,121	적정
			원주OO	공급초과	870	'07. 7.27.	10,116	6,121	적정
			원주OO	공급초과	232	'07. 7.27.	10,116	6,121	적정
			원주OO	공급초과	307	'07. 7.27.	10,116	6,121	적정
			원주OO	공급초과	586	'07. 7.27.	10,116	6,121	적정
			원주OO	공급초과	2,550	'07. 7.27.	10,116	6,121	시기조정 (2012→2014)
			강원OO	공급초과	1,703	'07. 7.27.	10,116	6,121	적정
	철원군	373	철원OO	수요부족	332	'07. 5.28.	332	-41	적정	332	-41
	춘천시	4,026	춘천OO	신규	500	'07. 6.27.	1,309	-2,717	적정	7,577	3,551
			춘천OO	초과우려	1,037	'07. 7.27.	5,637	1,611	적정
			춘천OO	초과우려	1,049	'07. 7.27.	5,637	1,611	적정
			춘천OO	공급초과	2,242	'07. 7.27.	5,637	1,611	물량조정 (2,242호→1,568호)
	횡성군	257	횡성OO	수요부족	361	'07. 5.28.	361	104	적정	361	104

지 역		유효수요 (A)	지구명	수요평가 현황						택지확보 현황 ('09. 5월 현재)
				유형	계획 물량	평가일	평가시점 택지확보		결과
							물량 (B)	차이 (B-A)		물량 (C)	차이 (C-A)
충청북도	옥천군	598	옥천OO	공급초과	894	'07. 7.27.	894	296	유보 또는 전면재검토	-	-598
	음성군	1,505	음성OO	수요부족	655	'07. 5.28.	1,392	-113	적정	3,520	2,015
			음성OO	신규	420	'07. 6.27.	1,812	307	적정
			음성OO	공급초과	516	'07. 7.27.	3,155	1,650	적정
			음성OO	공급초과	261	'07. 7.27.	3,155	1,650	적정
			음성OO	공급초과	566	'07. 7.27.	3,155	1,650	적정
			음성OO	신규	400	'08. 6.19.	3,555	2,050	적정
	증평군	586	증평OO	공급초과	1,605	'07. 7.27.	2,209	1,623	시기조정 (2010→2012)	2,209	1,623
	진천군	1,084	진천OO	공급초과	632	'07. 7.27.	5,066	3,982	적정	3,405	2,321
			충북OO	공급초과	4,150	'07. 7.27.	5,066	3,982	물량조정 (4,150호→3,170호)
			진천OO	신규	800	'07.11.23.	5,866	4,782	물량조정 (800호→462호)
	청원군	1,740	청원OO	신규	990	'07. 6.27.	2,596	856	적정	6,579	4,839
			청원OO	공급초과	4,232	'07. 7.27.	6,828	5,088	적정
			청원OO	신규	500	'08. 4.30.	7,328	5,588	적정
	청주시	16,643	청주OO	공급초과	2,292	'07. 7.27.	10,520	-6,123	적정	13,795	-2,848
			청주OO	초과우려	5,560	'07. 7.27.	10,520	-6,123	적정
	충주시	4,259	충주OO	수요부족	498	'07. 5.28.	2,636	-1,623	적정	5,405	1,146
			충주OO	신규	870	'07. 6.27.	3,506	-753	적정
충청남도	계룡시	562	계룡OO	공급초과	1,237	'07. 7.27.	1,237	675	적정	1,237	675
	공주시	1,784	공주OO	공급초과	1,694	'07. 7.27.	2,211	427	시기조정 (2010→2012)	2,311	527
	논산시	1,764	논산OO	수요부족	548	'07. 5.28.	1,718	-46	적정	2,866	1,102
			논산OO	수요부족	1,170	'07. 5.28.	1,718	-46	적정
	당진군	1,453	당진OO	수요부족	549	'07. 5.28.	4,569	3,116	적정	4,821	3,368
			당진OO	수요부족	2,020	'07. 5.28.	4,569	3,116	적정
			당진OO	신규	408	'07. 9.20.	4,977	3,524	적정
	보령시	1,001	보령OO	수요부족	846	'07. 5.28.	1,651	650	적정	2,581	1,580
			보령OO	신규	677	'07. 9.20.	2,328	1,327	물량조정, 시기조정
	부여군	532	부여OO	신규	520	'07. 6.27.	520	-12	물량조정	542	10
	서산시	2,387	서산OO	수요부족	671	'07. 5.28.	1,505	-882	적정	2,679	292
			서산OO	신규	270	'07. 6.27.	1,775	-612	적정
			서산OO	신규	550	'08. 6.19.	2,325	-62	적정
	서천군	497	장항OO	공급초과	277	'07. 7.27.	769	272	적정	769	-272
			서천OO	신규	100	'08. 9.17.	100	-397	적정
	아산시	3,894	아산OO	공급초과	664	'07. 7.27.	9,729	5,835	적정	10,540	6,646
			아산OO	공급초과	6,485	'07. 7.27.	9,729	5,835	시기조정 (2014→2016)

지 역		유효수요 (A)	지구명	수요평가 현황						택지확보 현황 ('09. 5월 현재)
				유형	계획 물량	평가일	평가시점 택지확보		결과
							물량 (B)	차이 (B-A)		물량 (C)	차이 (C-A)
충청남도	연기군	1,300	OOOOO	수요부족	17,536	'07. 5.28.	17,536	16,236	적정	17,536	16,236
	예산군	756	예산OO	수요부족	516	'07. 5.28.	516	-240	적정	516	-240
	천안시	10,020	천안OO	신규	1,900	'08. 4.30.	6,297	-3,723	적정	7,751	-2,269
	청양군	242	청양OO	수요부족	305	'07. 5.28.	305	63	적정	305	63
	태안군	512	태안OO	수요부족	531	'07. 5.28.	531	19	적정	1,031	519
			태안OO	신규	500	'08. 6.19.	1,031	519	적정
	홍성군	1,094	홍성OO	수요부족	1,177	'07. 5.28.	1,645	551	적정	1,952	858
			홍성OO	신규	270	'07. 9.20.	1,929	835	적정
경상북도	경산시	5,268	경산OO	공급초과	1,983	'07. 7.27.	3,858	-1,410	적정	3,830	-1,438
			경산OO	신규	538	'08. 4.30.	4,396	-872	적정
	경주시	4,111	경주OO	신규	450	'08. 4.30.	1,349	-2,762	적정	2,576	-1,535
	고령군	332	고령OO	신규	535	'07. 6.27.	1,031	699	적정	1,150	818
	군위군	183	군위OO	신규	300	'08. 9.17.	300	117	적정	-	-183
	김천시	1,539	김천OO	수요부족	422	'07. 5.28.	3,447	1,908	적정	3,754	2,215
			경북OO	수요부족	2,431	'07. 5.28.	3,447	1,908	적정
	상주시	1,009	상주OO	수요부족	440	'07. 5.28.	440	-569	사업유보	1,062	53
			상주OO	신규	735	'07. 6.27.	735	-274	적정
			상주OO	신규	496	'08. 9.17.	1,231	222	물량조정 (316호 축소)
	안동시	2,424	안동OO	수요부족	794	'07. 5.28.	1,704	-720	적정	1,718	-706
	영양군	125	영양OO	신규	210	'08. 9.17.	210	85	적정	200	75
	영주시	1,551	영주OO	신규	441	'07. 9.20.	441	-1,110	적정	429	-1,122
	영천시	1,260	영천OO	신규	610	'07. 6.27.	1,116	-144	적정	1,137	-123
	울릉군	174	울릉OO	공급초과	71	'07. 7.27.	71	-103	적정	71	-103
	의성군	345	의성OO	공급초과	408	'07. 7.27.	408	63	시기조정 (2009→2010)	408	63
	청도군	276	청도OO	수요부족	354	'07. 5.28.	354	78	적정	354	78
	칠곡군	1,929	칠곡OO	공급초과	519	'07. 7.27.	1,047	-882	적정	1,552	-377
경상남도	거제시	3,046	거제OO	공급초과	470	'07. 7.27.	875	-2,171	적정	875	-2,171
	고성군	420	고성OO	공급초과	410	'07. 7.27.	410	-10	적정	410	-10
	김해시	7,600	김해OO	공급초과	962	'07. 7.27.	10,360	2,760	적정	8,316	716
			김해OO	공급초과	3,100	'07. 7.27.	10,360	2,760	물량조정 (3,100호→2,506호)
			김해OO	공급초과	3,330	'07. 7.27.	10,360	2,760	물량조정 (3,330호→2,949호)
	남해군	356	남해OO	공급초과	353	'07. 7.27.	353	-3	적정	353	-3

지 역		유효수요 (A)	지구명	수요평가 현황						택지확보 현황 ('09. 5월 현재)
				유형	계획 물량	평가일	평가시점 택지확보		결과
							물량 (B)	차이 (B-A)		물량 (C)	차이 (C-A)
경상남도	사천시	1,617	사천OO	수요부족	789	'07. 5.28.	789	-828	적정	1,174	-443
	양산시	3,759	양산OO	공급초과	1,385	'07. 7.27.	14,109	10,350	적정	15,516	11,757
			양산OO	공급초과	1,405	'07. 7.27.	14,109	10,350	적정
			양산OO	공급초과	957	'07. 7.27.	14,109	10,350	적정
			양산OO	공급초과	930	'07. 7.27.	14,109	10,350	적정
			양산OO	공급초과	777	'07. 7.27.	14,109	10,350	유보 또는 전면재검토
			양산OO	공급초과	1,568	'07. 7.27.	14,109	10,350	적정
			양산OO	공급초과	6,028	'07. 7.27.	14,109	10,350	시기조정 (2012→2014)
	진해시	3,007	진해OO	신규	430	'08. 6.19.	2,864	-143	적정	3,442	435
	통영시	1,818	통영OO	신규	560	'07.11.23.	1,105	-713	적정	1,005	-813
	하동군	437	하동OO	신규	352	'08. 6.19.	352	-85	적정	352	-85
	함안군	654	함안OO	신규	657	'07. 6.27.	1,088	434	적정	1,087	433
	함양군	278	함양OO	공급초과	467	'07. 7.27.	467	189	적정	467	189
전라북도	고창군	369	고창OO	공급초과	586	'07. 7.27.	586	217	적정	586	217
	군산시	3,606	군산OO	수요부족	2,520	'07. 5.28.	2,520	-1,086	적정	8,517	4,911
			군산OO	초과우려	1,349	'07. 7.27.	4,275	669	시기조정 (2009→ 2010)
			군산OO	초과우려	406	'07. 7.27.	4,275	669	적정
	김제시	849	김제OO	공급초과	79	'07. 7.27.	961	112	적정	1,506	657
			김제OO	공급초과	349	'07. 7.27.	961	112	적정
			김제OO	신규	498	'08. 4.30.	1,459	610	적정
	남원시	1,132	남원OO	신규	990	'07. 6.27.	990	-142	적정	996	-136
	무주군	145	무주OO	공급초과	303	'07. 7.27.	303	158	적정	303	158
	부안군	515	부안OO	공급초과	734	'07. 7.27.	1,196	681	유보 또는 전면재검토	1,196	681
	순창군	129	순창OO	신규	120	'07. 6.27.	614	485	적정	566	437
	완주군	888	완주OO	수요부족	2,612	'07. 5.28.	3,570	2,682	적정	3,684	2,796
	익산시	4,308	익산OO	초과우려	540	'07. 7.27.	5,467	1,159	적정	6,254	1,946
			익산OO	초과우려	1,850	'07. 7.27.	5,467	1,159	적정
			익산OO	초과우려	2,057	'07. 7.27.	5,467	1,159	적정
	장수군	105	장수OO	신규	400	'08. 9.17.	778	673	적정	658	553
	전주시	8,945	전주OO	신규	828	'07. 6.27.	6,981	-1,964	적정	9,755	810
			전주OO	신규	804	'07. 6.27.	6,981	-1,964	적정
			전북OO	공급초과	1,838	'07. 7.27.	8,819	-126	적정
			전주OO	신규	810	'07.11.23.	9,629	684	적정
	정읍시	1,219	정읍OO	수요부족	996	'07. 5.28.	1,310	91	적정	1,986	767
			정읍OO	신규	758	'08. 6.19.	2,068	849	적정

지 역		유효수요 (A)	지구명	수요평가 현황						택지확보 현황 ('09. 5월 현재)
				유형	계획 물량	평가일	평가시점 택지확보		결과
							물량 (B)	차이 (B-A)		물량 (C)	차이 (C-A)
전라남도	고흥군	342	고흥OO	수요부족	515	'07. 5.28.	515	173	적정	427	85
	나주시	826	광주OO	수요부족	5,063	'07. 5.28.	5,063	4,237	적정	1,120	294
	담양군	270	담양OO	신규	630	'07. 6.27.	892	622	적정	863	593
	무안군	434	무안OO	신규	496	'07. 6.27.	1,995	1,561	적정	1,995	1,561
			무안OO	공급초과	385	'07. 7.27.	1,995	1,561	적정
	보성군	255	보성OO	신규	402	'08. 6.19.	402	147	적정	368	113
	순천시	4,107	순천OO	신규	660	'08. 4.30.	1,614	-2,493	적정	1,845	-2,262
	영광군	544	영광OO	공급초과	531	'07. 7.27.	531	-13	적정	531	-13
	영암군	725	영암OO	공급초과	554	'07. 7.27.	554	-171	적정	1,023	298
			영암OO	신규	474	'07. 9.20.	1,028	303	시기조정
			영암OO	신규	600	'08. 4.30.	1,628	903	부적정
	완도군	322	완도OO	신규	476	'08. 6.19.	476	154	적정	406	84
	장성군	358	장성OO	신규	480	'07. 6.27.	810	452	적정	821	463
	장흥군	276	장흥OO	신규	382	'07. 9.20.	382	106	물량조정	402	126
	해남군	479	해남OO	공급초과	304	'07. 7.27.	304	-175	시기조정 (2009→2010)	604	125
	화순군	1,031	화순OO	신규	474	'08. 4.30.	774	-257	부적정	111	-920
	강진군	212	강진OO	신규	378	'09. 3.19.	378	166	적정	-	-212
제주도	남제주군	1,114	남제주OO	수요부족	327	'07. 5.28.	327	-787	적정	327	-787
	북제주군	1,625	북제주OO	수요부족	207	'07. 5.28.	419	-1,206	적정	419	-1,206
	서귀포시	1,888	서귀포OO	신규	339	'07. 6.27.	2,289	401	적정	2,006	118
			서귀포OO	신규	313	'07. 6.27.	2,289	401	적정
	제주시	9,249	제주OO	신규	336	'08. 6.19.	3,406	-5,843	적정	3,457	-5,792
			제주OO	신규	476	'08.12. 8.	3,882	-5,367	적정

자료: 국토해양부 자료 재구성

[별표 5]

수요평가 미실시 사업 과잉공급 여부 검토 결과

(단위: 호)

지 역		유효수요 (A)	지구명	사업 현황				택지확보 현황 ('09. 5월 현재)
				유형	계획물량	평가시점 택지확보
						물량 (B)	차이 (B-A)	물량 (C)	차이 (C-A)
총 계		428,015	119개 지구					438,877	10,862
서울특별시	강서구	11,453	서울OO	신규	3,366	7,104	-4,349	7,104	-4,349
	구로구	7,714	서울OO	공급필요	1,092	3,402	-4,312	3,589	-4,125
	서초구	7,217	서울OO	공급필요	2,638	4,760	-2,457	4,571	-2,646
	송파구	12,442	송파OOO	공급필요	14,490	18,176	5,734	13,292	850
	중랑구	10,112	서울OOO	공급필요	3,871	4,740	-5,372	4,558	-5,554
경기도	고양시	13,951	고양OO	공급필요	2,727	19,186	5,235	21,647	7,696
			고양OO	공급필요	2,950	19,186	5,235
			고양OO	공급필요	8,841	19,186	5,235
			고양OO	공급필요	1,960	19,186	5,235
	광명시	5,652	광명OO	공급필요	2,294	4,561	-1,091	5,761	109
			광명OO	공급필요	776	4,561	-1,091
			광명OO	공급필요	1,491	4,561	-1,091
	군포시	4,225	군포OO	공급필요	1,740	4,543	318	4,616	391
			군포OO	공급필요	1,456	4,543	318
			군포OO	공급필요	1,347	4,543	318
	남양주시	6,094	남양주OO	공급필요	1,400	21,646	15,552	20,432	14,338
			남양주OO	공급필요	3,759	21,646	15,552
			남양주OO	공급필요	121	21,646	15,552
			남양주OO	공급필요	10,412	21,646	15,552
			남양주OO	공급필요	546	21,646	15,552
			남양주OO	공급필요	3,602	21,646	15,552
	부천시	14,801	부천OO	공급필요	1,473	3,298	-11,503	3,733	-11,068
	성남시	21,133	성남OO	공급필요	1,839	10,840	-10,293	11,423	-9,710
	안산시	16,454	안산OO	공급필요	1,119	1,841	-14,613	5,118	-11,336
			안산OO	공급필요	722	1,841	-14,613
	안양시	9,649	안양OO	공급필요	1,804	1,804	-7,845	1,918	-7,731
	의왕시	2,192	의왕OO	공급필요	1,499	2,492	300	2,575	383
	의정부시	7,185	의정부OO	공급필요	6,468	11,749	4,564	12,878	5,693
			의정부OO	공급필요	4,108	11,749	4,564
	이천시	2,822	이천OO	공급필요	632	632	-2,190	2,119	-703

지 역		유효수요 (A)	지구명	사업 현황				택지확보 현황 ('09. 5월 현재)
				유형	계획물량	평가시점 택지확보
						물량 (B)	차이 (B-A)	물량 (C)	차이 (C-A)
경기도	파주시	3,592	파주 OO	공급필요	523	21,408	17,816	20,922	17,330
			파주OO	공급필요	5,980	21,408	17,816
			문산OO	공급필요	1,316	21,408	17,816
			문산OO	공급필요	650	21,408	17,816
			파주OO	공급필요	6,300	21,408	17,816
			파주OO	신규	2,000	23,718	20,126
	화성시	4,896	화성OO	신규	11,940	42,802	37,906	43,214	38,318
인천광역시	계양구	4,016	인천OO	공급필요	230	1,184	-2,832	1,332	-2,684
	남구	6,829	인천OO	공급필요	1,073	1,365	-5,464	2,153	-4,676
			인천OO	공급필요	292	1,365	-5,464
	남동구	5,467	인천OO	공급필요	2,908	12,130	6,663	13,910	8,443
			인천OO	공급필요	5,796	12,130	6,663
	부평구	8,072	인천OO	공급필요	896	1,793	-6,279	2,116	-5,956
			인천OO	공급필요	297	1,793	-6,279
			인천OO	공급필요	600	1,793	-6,279
	서구	4,796	인천OO	공급필요	1,300	1,550	-3,246	24,325	19,529
			인천OO	신규	750	9,223	4,427
			인천OO	신규	14,400	23,623	18,827
	중구	1,493	인천OO	공급필요	2,877	2,877	1,384	2,898	1,405
대전광역시	동구	6,514	대전OO	공급필요	402	709	-5,805	942	-5,572
	서구	11,659	대전OO	공급필요	2,509	2,509	-9,150	2,879	-8,780
대구광역시	달서구	10,345	대구OO	공급필요	2,288	2,288	-8,057	1,972	-8,373
	달성군	2,108	대구OO	공급필요	776	1,370	-738	5,764	3,656
	동구	6,292	대구OO	공급필요	4,573	10,552	4,260	6,672	380
			대구OO	공급필요	563	10,552	4,260
			대구OO	공급필요	4,020	10,552	4,260
			대구OO	공급필요	939	10,552	4,260
	북구	8,631	대구OO	공급필요	3,385	11,955	3,324	11,384	2,753
			대구OO	공급필요	3,039	11,955	3,324
			대구OO	공급필요	2,995	11,955	3,324
부산광역시	강서구	1,042	부산OO	공급필요	7,440	8,401	7,359	8,420	7,378
	기장군	1,456	부산OO	신규	2,793	12,556	11,100	11,922	10,466
	동래구	5,186	부산OO	공급필요	636	636	-4,550	912	-4,274
	부산진구	9,035	부산OO	공급필요	808	808	-8,227	1,961	-7,074
			부산OO	신규	450	1,882	-7,153
	사하구	6,812	부산OO	공급필요	1,400	1,400	-5,412	1,488	-5,324

지 역		유효수요 (A)	지구명	사업 현황				택지확보 현황 ('09. 5월 현재)
				유형	계획물량	평가시점 택지확보
						물량 (B)	차이 (B-A)	물량 (C)	차이 (C-A)
울산광역시	동구	3,377	울산OO	공급필요	914	914	-2,463	1,249	-2,128
	북구	3,040	울산OO	공급필요	2,015	3,987	947	4,249	1,209
			울산OO	공급필요	720	3,987	947
	울주군	3,377	울산OO	공급필요	6,060	7,175	3,798	6,236	2,859
	중구	6,226	울산OO	공급필요	1,276	1,276	-4,950	927	-5,299
광주광역시	광산구	7,439	광주OO	공급필요	1,916	3,016	-4,423	12,028	4,589
	남구	3,413	광주OO	공급필요	2,429	7,213	3,800	7,889	4,476
			광주OO	공급필요	994	7,213	3,800
			광주OO	공급필요	1,749	7,213	3,800
	서구	6,529	광주OO	공급필요	508	1,093	-5,436	1,089	-5,440
강원도	강릉시	3,190	강릉OO	공급필요	2,654	2,654	-536	4,836	1,646
	속초시	1,361	속초OO	공급필요	796	1,167	-194	1,599	238
	원주시	3,995	원주OO	신규	1,302	11,418	7,423	10,429	6,434
			원주OO	신규	490	11,908	7,913
	춘천시	4,026	춘천OO	신규	710	8,147	4,121	7,577	3,551
			춘천OO	신규	1,800	8,147	4,121
	태백시	884	태백OO	공급필요	366	579	-305	720	-164
충청북도	제천시	2,592	제천OO	공급필요	2,170	2,170	-422	2,170	-422
	청주시	16,643	청주OO	공급필요	1,606	12,126	-4,517	13,795	-2,848
	충주시	4,259	충주OO	공급필요	1,600	2,138	-2,121	5,405	1,146
			충주OO	신규	1,579	6,457	2,198
충청남도	천안시	10,020	천안OO	공급필요	1,456	4,397	-5,623	7,751	-2,269
			천안OO	공급필요	2,591	4,397	-5,623
			천안OO	공급필요	350	4,397	-5,623
경상북도	경주시	4,111	경주OO	공급필요	443	899	-3,212	2,576	-1,535
			경주OO	공급필요	456	899	-3,212
	구미시	7,426	구미OO	공급필요	998	1,667	-5,759	1,771	-5,655
			구미OO	공급필요	377	1,667	-5,759
	김천시	1,539	김천OO	신규	1,786	5,233	3,694	3,754	2,215
	포항시	6,790	포항OO	공급필요	2,859	2,859	-3,931	3,454	-3,336
경상남도	마산시	7,582	마산OO	공급필요	3,610	5,512	-2,070	5,557	-2,025
			마산OO	공급필요	1,902	5,512	-2,070
	밀양시	1,235	밀양OO	공급필요	715	1,576	341	1,576	341
			밀양OO	공급필요	861	1,576	341
	사천시	1,617	사천OO	공급필요	496	1,285	-332	1,174	-443

지 역		유효수요 (A)	지구명	사업 현황				택지확보 현황 ('09. 5월 현재)
				유형	계획물량	평가시점 택지확보
						물량 (B)	차이 (B-A)	물량 (C)	차이 (C-A)
경상남도	진주시	5,783	진주OO	공급필요	826	4,823	-960	3,364	-2,419
			경남OO	공급필요	3,510	4,823	-960
			진주OO	공급필요	487	4,823	-960
	진해시	3,007	진해OO	공급필요	2,434	2,434	-573	3,442	435
	창원시	9,292	창원OO	공급필요	1,395	1,671	-7,621	2,218	-7,074
			창원OO	공급필요	276	1,671	-7,621
	통영시	1,818	통영OO	공급필요	545	545	-1,273	1,005	-813
전라북도	군산시	3,606	군산OO	신규	438	4,713	1,107	8,517	4,911
	전주시	8,945	전주OO	공급필요	1,502	5,349	-3,596	9,755	810
			전주OO	공급필요	1,030	5,349	-3,596
			전주OO	공급필요	0	5,349	-3,596
전라남도	목포시	4,154	목포OO	공급필요	540	3,332	-822	3,332	-822
			목포OO	공급필요	790	3,332	-822
	순천시	4,107	순천OO	공급필요	571	954	-3,153	1,845	-2,262
	여수시	4,158	여수OO	공급필요	1,605	1,605	-2,553	1,605	-2,553
제주도	서귀포시	1,888	서귀포OO	공급필요	1,035	1,637	-251	2,006	118
	제주시	9,249	제주OO	공급필요	436	3,070	-6,179	3,457	-5,792
			제주OO	공급필요	2,313	3,070	-6,179

주:  평가시점이란 ‘공급필요’ 사업의 경우에는 2007년 5월 “국민임대주택 미임대 예방 및 세부 수요평가 방안” 수립 시점이고, ‘신규’ 사업의 경우에는 사업별 지구지정일 기준임

자료: 국토해양부 자료 재구성

[별표 6]

국민임대주택 수요조사 적용 지표 비교

	적 용 지 표	수요조사 결과(수요검토 항목 : 6가지)
요소		계획대비 공 급 량	주요지표 (7개)	대출심사 평 가 표	수요분석 보 고 서	우선순위	기 타
주택현황	주택보급률		○	○	○	○
	전체주택 중 다세대 및 연립주택 비율				○	○
	임차가구 비율			○	○
	주택점유형태(자가, 임차, 전세, 월세 등)		○	○	○
	주택현황(주택 수, 아파트, 단독, 연립 등)		○	○	○
	건설예정지역 공공임대주택현황				○	○
	1980년 이전 주택비율					○
주거수준	최저주거기준 미달가구 비율 또는 수				○	○	○
	주택 내 실당 거주자수					○
	주택 내 목욕시설 보급비율					○
사 회 ㆍ 경 제	인구증가율				○	○
	가구증가율			○	○	○
	인구 및 가구 수		○		○
	1인당 지방세 부담액					○
	지역인구 중 65세 이상 인구 비율					○
	지역인구대비 국민기초생활수급자 비율					○
	지역경제활동 인구대비 제조업 종사자 비율					○
주택시장동향	전세 가격지수 상승률			○	○
	매매 가격지수 상승률			○	○
	인근 아파트 매매 및 전세가격(임대료 수준)		○		○
	당해 시ㆍ군ㆍ구 주택거래 건수				○
	분양시장 동향(청약 경쟁률)				○
	지역 내 미분양아파트 수		○	○	○
	부도임대사업장 보유지역		○	○
사업추진	2003년 계획대비 택지확보 실적	○			○
	최근 5년간 주택공급실적				○
	당해 사업지역 사업승인 물량 추이				○
	당해 사업지역 택지개발현황 및 재건축 현황				○
	국민임대주택 사업승인 호수 및 국민임대주택 현황				○
교통	역세권 면적비율					○
	IC 영향권 면적비율					○
	통행량					○
계 획 ㆍ 입 지	30만㎡ 이상의 개발 가능지 보유율					○
	광역시로부터의 최단거리					○
	교통여건(지하철ㆍ버스ㆍ고속도로 등 이용여건 및 접근성)			○
	교육여건(초등학교, 중학교 접근성)			○
	생활편익시설(유통시설ㆍ재래시장ㆍ의료기관ㆍ기타편의시설)			○
	단지규모(자체단지규모, 연접단지규모)			○
	환경여건(공원수 및 부적합시설의 수)			○

자료: 국토해양부 및 구 대한주택공사 자료 재구성

[별표 7]

보금자리주택 전환가능 여부 검토 결과

(단위: 호)

지 역		유효 수요 (추정)	확보택지 (매입 등 포함)	과부족	지구명	유형	시행자	국민임대 건설물량	추진단계	검토결과(호수)
										현행 유지	사업 유보	전환
												소계	국임	영구	공임	분양
합계	75개 시․군․구	136,900	373,838	236,938	238개 지구	-		373,838	-	241,982	7,838	124,018	45,614	14,870	38,895	24,639
경기도		42,989	157,847	114,361	53개 지구			157,847		106,261	1,226	50,360	24,769	5,968	9,550	10,073
	고양시	13,951	21,647	6,554	5개 지구	소계		21,647		13,104	0	8,543	2,695	1,271	2,089	2,488
					고양OO	GB	주공	2,708	착공	2,708		0
					고양OO	택개	주공	1,724	개발계획승인			1,724			568	1,156
					고양OO	GB	토공	2,950	개발계획승인			2,950	1,498	706	746
					고양OO	GB	토공	3,869	개발계획승인			3,869	1,197	565	775	1,332
					고양OO	GB	토공	8,952	실시계획승인	8,952		0			0
					매입임대	-		1,444		1,444		0
	하남시	2,696	2,937	241	1개 지구	소계		2,937		2,937	0	0	0	0	0	0
					하남OO	GB	토공	2,925	사업준공	2,925		0
					매입임대	-		12		12		0
	김포시	2,562	15,601	13,039	7개 지구	소계		15,601		12,808	0	2,793	1,704	0	522	567
					김포OO	주거	주공	818	착공	818		0
					김포OO	택개	주공	2,717	착공	2,717		0
					김포OO	택개	주공	2,793	실시계획승인			2,793	1,704		522	567
					김포OO	주거	주공	836	착공	836		0
					김포OO	택개	토공	1,203	사업준공	1,203		0
					김포OO	택개	토공	6,920	부지조성 공사 중	6,920		0
					김포OO	산단	토공	314		314		0
	오산시	2,838	12,343	9,505	5개 지구	소계		12,343		8,366	304	3,673	2,783	890	0	0
					오산OO 1bl	주거	주공	1,275	착공	1,275		0
					오산OO 2bl	주거	주공	304	주택건설 사업승인		304	0
					오산OO	택개	주공	5,895	착공	5,895		0
					오산OO	주거	주공	1,196	착공	1,196		0
					오산OO	택개	주공	3,673	실시계획승인			3,673	2,783	890
	화성시	4,896	43,214	38,318	12개 지구	소계		43,214		32,558	0	10,656	3,759	1,661	2,591	2,645
					화성OO	택개	주공	1,670	착공	1,670		0
					화성OO	주거	주공	762	착공	762		0
					화성OO	GB	주공	4,630	실시계획승인			4,630	1,149	731	600	2,150
					화성OO	택개	토공	3,421	사업준공	3,421		0
					화성OO	택개	토공	4,750	사업준공	4,750		0
					화성OO	택개	토공	5,035	부지조성 공사 중	5,035		0
					화성OO	택개	토공	2,276	개발계획승인			2,276	670	442	669	495
					화성OO	GB	토공	3,750	지구지정			3,750	1,940	488	1,322
					화성OO	택개	토공	1,450	동탄2와 통합	14,320		0
					화성OO	택개	토공	930	동탄2와 통합			0
					화성OO	택개	토공	11,940	개발계획승인			0
					화성OO	도시	토공	2,600	실시계획인가	2,600		0

지 역		유효 수요 (추정)	확보택지 (매입 등 포함)	과부족	지구명	유형	시행자	국민임대 건설물량	추진단계	검토결과(호수)
										현행 유지	사업 유보	전환
												소계	국임	영구	공임	분양
	평택시	6,395	14,935	8,563	3개 지구	소계		14,935		14,935	0	0	0	0	0	0
					평택OO	택개	토공	2,663	부지조성 공사 중	2,663		0
					평택OO	택개	토공	4,845	부지조성 공사 중	4,845		0
					고덕OO	택개	경기도 토공	7,283	개발계획승인	7,283		0
					매입임대	-		144		144		0
	안성시	2,816	9,656	8,607	3개 지구	소계		9,656		1,846	922	6,888	2,255	1,179	2,336	1,118
					안성OO	주거	주공	922	주택건설 사업승인		922	0
					안성OO	택개	경기도	1,556		1,556		0
					안성OO	택개	토공	6,888				6,888	2,255	1,179	2,336	1,118
					부도임대	-		290		290		0
	파주시	3,592	20,922	17,330	11개 지구	소계		20,922		6,067	0	14,855	10,880	450	700	2,825
					파주OO	주거	주공	523	착공	523		0
					파주OO	택개	주공	9,339	실시계획승인			9,339	7,814			1,525
					파주OO	택개	주공
					파주OO	주거	주공	1,316	착공	1,316		0
					문산OO	주거	주공	650	착공	650		0
					문산OO	주거	주공	917	착공	917		0
					문산OO	주거	주공	775	착공	775		0
					파주OO	택개	주공	3,516	개발계획승인			3,516	3,066	450
					파주OO	택개	토공	1,588	사업준공	1,588		0
					문산OO	산단	경기 지방 공사	298		298		0
					파주OO	택개	토공	2,000	예정지구 지정제안			2,000			700	1,300
	연천군	495	742	247	1개 지구	소계		742		742	0	0	0	0	0	0
					연천OO	주거	주공	742	착공	742		0
	양주시	2,748	15,850	11,957	5개 지구	소계		15,850		12,898	0	2,952	693	517	1,312	430
					양주OO	주거	주공	324	착공	324		0
					양주OO	택개	주공	3,538	착공	3,538		0
					양주OO	택개	토공	3,367	부지조성 공사 중	3,367		0
					양주OO	택개	토공	5,637	부지조성 공사 중	5,637		0
					양주OO	택개	토공	2,952	개발계획승인			2,952	693	517	1,312	430
					부도임대	-		32		32		0
인천광역시		4,796	24,325	19,529	7개 지구			24,325		18,145	0	6,180	2,640	945	925	1,670
	서구	4,796	24,325	19,529	7개 지구	소계		24,325		18,145	0	6,180	2,640	945	925	1,670
					인천OO	택개	주공	1,890	실시계획승인			1,890	546	299	475	570
					인천OO	GB	주공	4,290	실시계획승인			4,290	2,094	646	450	1,100
					인천OO	주거	인천 도개공	250		250		0
					인천OO	GB	인천 도개공	750		750		0
					인천OO	택개	토공	1,253	부지조성 공사 중	1,253		0
					인천OO	택개	토공, 인천 도개공	14,400	개발계획승인	14,400		0
					인천OO	택개	인천 도개공	1,300		1,300		0
					매입임대	-		192		192		0

지 역		유효 수요 (추정)	확보택지 (매입 등 포함)	과부족	지구명	유형	시행자	국민임대 건설물량	추진단계	검토결과(호수)
										현행 유지	사업 유보	전환
												소계	국임	영구	공임	분양
부산광역시		1,456	11,922	10,466	6개 지구			11,922		9,129	0	2,793	800	518	800	675
	기장군	1,456	11,922	10,466	6개 지구	소계		11,922		9,129	0	2,793	800	518	800	675
					부산OO	GB	주공	1,002	착공	1,002		0
					부산OO	GB	주공	1,084	착공	1,084		0
					부산OO	택개	주공, 부산시	1,935		1,935		0
					부산OO	택개	주공	3,508	착공	3,508		0
					부산OO	택개	부산 도개공	1,600		1,600		0
					부산OO	택개	토공	2,793	지구지정			2,793	800	518	800	675
강원도		12,829	24,802	12,021	29개 지구			24,802		15,273	514	9,015	2,872	1,476	2,262	2,405
	강릉시	3,190	4,836	1,646	4개 지구	소계		4,836		2,182	0	2,654	772	393	100	1,389
					강릉OO	주거	주공	643	주택건설 사업승인	643		0
					강릉OO	국임	주공	2,654	실시계획승인			2,654	772	393	100	1,389
					강릉OO	주거	주공	617	지구지정	617		0
					강릉OO	주거	주공	303	착공	303		0
					부도임대	-		619		619		0
	속초시	1,361	1,599	238	3개 지구	소계		1,599		803	0	796	0	0	796	0
					속초OO	주거	주공	371	착공	371		0
					속초OO	주거	주공	432	주택건설 사업승인	432		0
					속초OO	도시	토공	796	구역지정			796			796
	원주시	3,995	10,429	6,669	14개 지구	소계		10,429		8,271	514	1,644	950	314	0	380
					원주OO	주거	주공	584	착공	584		0
					원주OO	택개	주공	1,098	착공	1,098		0
					원주OO	주거	주공	664	지구지정	664		0
					원주OO	주거	주공	586	지구지정	586		0
					원주OO	주거	주공	514	주택건설 사업승인		514	0
					원주OO	택개	주공	1,644	개발계획승인			1,644	950	314		380
					원주OO	주거	주공	232	착공	232		0
					원주OO	택개	주공	1,302	개발계획승인	1,302		0
					원주OO	택개	원주시	522		522		0
					원주OO	주거	주공	498	착공	498		0
					원주OO	택개	원주시	490		490		0
					원주OO	택개	토공	870	부지조성 공사 중	870		0
					강원OO	혁신	토공	700	부지조성 공사 중	700		0
					원주OO	도시	주공	307		307		0
					매입임대			84		84		0
					부도임대			334		334		0
	춘천시	4,026	7,577	3,364	7개 지구	소계		7,577		3,656	0	3,921	1,150	769	1,366	636
					춘천OO	국임	주공	1,037	착공	1,037		0
					춘천OO	주거	주공	749	착공	749		0
					춘천OO	택개	주공	434	착공	434		0
					춘천OO	택개	주공	618	지구지정제안	618		0
					춘천OO	택개	주공	2,166	지구지정제안			2,166	620	408	816	322
					춘천OO	택개	토공	375	준공	375		0
					춘천OO	택개	토공	1,755	개발계획승인			1,755	530	361	550	314
					매입임대			198		198		0
					부도임대			245		245		0
	횡성군	257	361	104	1개 지구	소계		361		361	0	0	0	0	0	0
					횡성OO	주거	주공	361	착공	361		0

지 역		유효 수요 (추정)	확보택지 (매입 등 포함)	과부족	지구명	유형	시행자	국민임대 건설물량	추진단계	검토결과(호수)
										현행 유지	사업 유보	전환
												소계	국임	영구	공임	분양
충청북도		9,698	21,828	12,325	26개 지구			21,828		11,155	1,716	8,957	3,775	1,474	1,301	2,407
	괴산군	274	310	36	1개 지구	소계		310		310	0	0	0	0	0	0
					괴산OO	주거	주공	310	착공	310		0
	보은군	251	400	149	1개 지구	소계		400		400	0	0	0	0	0	0
					보은OO	주거	주공	400	착공	400		0
	음성군	1,505	3,520	2,015	7개 지구	소계		3,520		3,218	302	0	0	0	0	0
					음성OO	주거	주공	516	착공	516		0
					음성OO	주거	주공	261	착공	261		0
					음성OO	주거	주공	737	착공	737		0
					음성OO	택개	주공	690	실시계획승인	690		0
					음성OO	주거	주공	566	착공	566		0
					음성OO	주거	주공	419	착공	419		0
					음성OO	주거	주공	302	주택건설 사업승인		302	0
					부도임대			29		29		0
	증평군	586	2,209	1,623	2개 지구	소계		2,209		604	0	1,605	1,018	0	330	257
					증평OO	주거	주공	604	착공	604		0
					증평OO	국임	주공	1,605	실시계획승인			1,605	1,018		330	257
	진천군	1,084	3,405	2,321	4개 지구	소계		3,405		2,943	462	0	0	0	0	0
					진천OO	주거	주공	632	착공	632		0
					진천OO	주거	주공	284	착공	284		0
					진천OO	주거	주공	462	주택건설 사업승인		462	0
					충북OO	혁신	주공	1,906	실시계획승인	1,906		0
					부도임대			121		121		0
	청원군	1,740	6,579	4,839	5개 지구	소계		6,579		1,606	952	4,021	1,757	737	450	1,077
					청원OO	주거	주공	488	착공	488		0
					청원OO	주거	주공	502	주택건설 사업승인		502	0
					청원OO	GB	주공	4,021	지구지정			4,021	1,757	737	450	1,077
					청원OO	주거	주공	450	주택건설 사업승인		450	0
					청원OO	산단	토공	1,118	준공	1,118		0
	충주시	4,259	5,405	1,342	6개 지구	소계		5,405		2,074	0	3,331	1,000	737	521	1,073
					충주OO	주거	주공	498	착공	498		0
					충주OO	주거	주공	538	착공	538		0
					충주OO	주거	주공	523	주택건설 사업승인	523		0
					충주OO	주거	주공	416	주택건설 사업승인	416		0
					충주OO	택개	주공	1,579	지구지정제안			1,579	602	339	43	595
					충주OO	택개	토공	1,752	개발계획승인			1,752	398	398	478	478
					부도임대			99		99		0
충청남도		17,580	49,911	32,137	30개 지구			49,911		19,536	2,241	28,134	4,790	1,168	20,181	1,995
	계룡시	562	1,237	675	1개 지구	소계		1,237		0		1,237	0	0	1,237	0
					계룡OO	도시	토공	1,237	개발계획 수립			1,237			1,237
	공주시	1,784	2,311	527	2개 지구	소계		2,311		517	0	1,794	1,043	272	479	0
					공주OO	주거	주공	517	착공	517		0
					공주OO	국임	주공	1,794	실시계획승인			1,794	1,043	272	479
	금산군	558	741	183	1개 지구	소계		741		741	0	0	0	0	0	0
					금산OO	주거	주공	571	착공	571		0
					부도임대			170		170		0

지 역		유효 수요 (추정)	확보택지 (매입 등 포함)	과부족	지구명	유형	시행자	국민임대 건설물량	추진단계	검토결과(호수)
										현행 유지	사업 유보	전환
												소계	국임	영구	공임	분양
	논산시	1,764	2,866	1,102	2개 지구	소계		2,866		1,386	0	1,480	661	204	315	300
					논산OO	주거	주공	548	착공	548		0
					논산OO	택개	주공	1,480	실시계획승인			1,480	661	204	315	300
					부도임대			838		838		0
	당진군	1,453	4,821	3,368	4개 지구	소계		4,821		549	402	3,870	2,027	402	0	1,441
					당진OO	주거	주공	549	착공	549		0
					당진OO	택개	주공	1,870	실시계획승인			1,870	554	402		914
					당진OO	주거	주공	402	주택건설 사업승인		402	0
					석문OO	산단	토공	2,000	실시계획승인			2,000	1,473			527
	보령시	1,001	2,581	1,386	3개 지구	소계		2,581		1,043	498	1,040	400	290	350	0
					보령OO	주거	주공	805	착공	805		0
					보령OO	주거	주공	498	주택건설 사업승인		498	0
					보령OO	택개	토공	1,040	개발계획승인			1,040	400	290	350
					부도임대			238		238		0
	부여군	532	542	10	1개 지구	소계		542		542	0	0	0	0	0	0
					부여OO	주거	주공	396	주택건설 사업승인	396		0
					부도임대			146		146		0
	서천군	497	769	272	2개 지구	소계		769		769	0	0	0	0	0	0
					장항OO	주거	주공	277		277		0
					서천OO	주거	주공	492		492		0
	서산시	2,387	2,679	292	4개 지구	소계		2,679		2,122	557	0	0	0	0	0
					서산OO	주거	주공	834	착공	834		0
					서산OO	주거	주공	284	착공	284		0
					서산OO	택개	주공	772	개발계획승인	772		0
					서산OO	주거	주공	557	주택건설 사업승인		557	0
					부도임대			232		232		0
	아산시	3,894	10,540	6,646	4개 지구	소계		10,540		10,540	0	0	0	0	0	0
					아산OO	주거	주공	664	착공	664		0
					아산OO	주거	주공	909	착공	909		0
					아산OO	택개	주공	1,671	착공	1,671		0
					아산OO	택개	주공	6,533	개발계획승인	6,533		0
					부도임대			763		763		0
	연기군	1,300	17,536	16,236	1개 지구	소계		17,536		0		17,536	0	0	17,536	0
					OOOO	행복	토공	17,536	부지조성 공사 중			17,536			17,536
	청양군	242	305	63	1개 지구	소계		305		305	0	0	0	0	0	0
					청양OO	주거	주공	305	착공	305		0
	태안군	512	1,031	519	2개 지구	소계		1,031		531	500	0	0	0	0	0
					태안OO	주거	주공	531	착공	531		0
					태안OO	주거	주공	500	주택건설 사업승인		500	0
	홍성군	1,094	1,952	858	3개 지구	소계		1,952		491	284	1,177	659	0	264	254
					홍성OO	주거	주공	468	착공	468		0
					홍성OO	택개	주공	1,177	실시계획승인			1,177	659		264	254
					홍성OO	주거	주공	284	주택건설 사업승인		284	0
					부도임대			23		23		0

지 역		유효 수요 (추정)	확보택지 (매입 등 포함)	과부족	지구명	유형	시행자	국민임대 건설물량	추진단계	검토결과(호수)
										현행 유지	사업 유보	전환
												소계	국임	영구	공임	분양
경상북도		3,938	7,096	3,888	12개 지구			7,096		7,096	0	0	0	0	0	0
	고령군	332	1,150	818	2개 지구	소계		1,150		1,150	0	0	0	0	0	0
					고령OO	주거	주공	496	착공	496		0
					고령OO	주거	주공	474	착공	474		0
					매입임대			180		180		0
	김천시	1,539	3,554	2,745	4개 지구	소계		3,554		3,554	0	0	0	0	0	0
					김천OO	주거	주공	594	착공	594		0
					김천OO	주거	주공	422	착공	422		0
					김천OO	택개	주공	1,786	지구지정제안	1,786		0
					경북OO	혁신	토공, 경북 도개공	670	부지조성 공사 중	670		0
					부도임대			82		82		0
	상주시	1,009	1,062	53	2개 지구	소계		1,062		1,062	0	0	0	0	0	0
					상주OO	주거	주공	737	착공	737		0
					상주OO	주거	주공	316	지구지정	316		0
					부도임대			9		9		0
	영양군	125	200	75	1개 지구	소계		200		200	0	0	0	0	0	0
					영양OO	주거	주공	200	주택건설 사업승인	200		0
	예천군	312	368	56	1개 지구	소계		368		368	0	0	0	0	0	0
					예천OO	주거	주공	355	착공	355		0
					부도임대			13		13		0
	의성군	345	408	63	1개 지구	소계		408		408	0	0	0	0	0	0
					의성OO	주거	주공	408	착공	408		0
	청도군	276	354	78	1개 지구	소계		354		354	0	0	0	0	0	0
					청도OO	주거	주공	354	착공	354		0
경상남도		16,716	30,687	13,971	19개 지구			30,687		17,568	715	12,404	3,964	2,370	2,429	3,641
	김해시	7,600	8,316	716	4개 지구	소계		8,316		3,983	0	4,333	1,570	1,020	1,489	254
					김해OO	주거	주공	962	착공	962		0
					김해OO	택개	토공	2,968	준공	2,968		0
					김해OO	택개	토공	1,702	실시계획승인			1,702	670	443	589
					김해OO	택개	토공	2,631	개발계획승인			2,631	900	577	900	254
					매입임대			53		53		0
	밀양시	1,235	1,576	341	2개 지구	소계		1,576		861	715	0	0	0	0	0
					밀양OO	주거	주공	715	주택건설 사업승인		715	0
					밀양OO	주거	주공	861	착공	861		0
	양산시	3,759	15,516	11,757	7개 지구	소계		15,516		9,879	0	5,637	1,533	977	380	2,747
					양산OO	주거	주공	1,385	착공	1,385		0
					양산OO	주거	주공	1,059	착공	1,059		0
					양산OO	주거	주공	1,405	착공	1,405		0
					양산OO	주거	주공	957	착공	957		0
					양산OO	주거	주공	930	착공	930		0
					양산OO	GB	주공	5,637	실시계획승인			5,637	1,533	977	380	2,747
					양산OO	택개	토공	3,340	부지조성 공사 중	3,340		0
					부도임대			601		601		0
					매입임대			202		202		0

지 역		유효 수요 (추정)	확보택지 (매입 등 포함)	과부족	지구명	유형	시행자	국민임대 건설물량	추진단계	검토결과(호수)
										현행 유지	사업 유보	전환
												소계	국임	영구	공임	분양
	의령군	183	283	100	1개 지구	소계		283		283	0	0	0	0	0	0
					의령OO	주거	주공	283	착공	283		0
	진해시	3,007	3,442	435	2개 지구	소계		3,442		1,008	0	2,434	861	373	560	640
					진해OO	GB	주공	2,434	실시계획승인			2,434	861	373	560	640
					진해OO	주거	주공	440	주택건설 사업승인	440		0
					부도임대			389		389		0
					매입임대			179		179		0
	함안군	654	1,087	433	2개 지구	소계		1,087		1,087	0	0	0	0	0	0
					함안OO	택개	주공	431	착공	431		0
					함안OO	주거	주공	656	주택건설 사업승인	656		0
	함양군	278	467	189	1개 지구	소계		467		467	0	0	0	0	0	0
					함양OO	주거	주공	467	착공	467		0
전라북도		21,221	35,385	14,014	38개 지구			35,385		28,385	825	6,175	2,004	951	1,447	1,773
	고창군	369	586	217	1개 지구	소계		586		586	0	0	0	0	0	0
					고창OO	주거	주공	586	착공	586		0
	군산시	3,606	8,517	4,911	5개 지구	소계		8,517		5,802	0	2,715	925	498	747	545
					군산OO	주거	주공	1,349	착공	1,349		0
					군산OO	택개	주공	2,715	개발계획승인			2,715	925	498	747	545
					군산OO	주환	주공	595		595		0
					군산OO	도시	주공	406		406		0
					군산OO	도시	주공	438		438		0
					부도임대			3,014		3,014		0
	김제시	849	1,506	657	4개 지구	소계		1,506		961	545	0	0	0	0	0
					김제OO	주거	주공	79	착공	79		0
					김제OO	주거	주공	349	착공	349		0
					김제OO	주거	주공	545	주택건설 사업승인		545	0
					김제OO	주거	주공	533		533		0
	무주군	145	303	158	1개 지구	소계		303		303	0	0	0	0	0	0
					무주OO	주거	주공	303	착공	303		0
	부안군	515	1,196	681	2개 지구	소계		1,196		462	0	734	250	0	0	484
					부안OO	주거	주공	734	주택건설 사업승인			734	250			484
					부안OO	주거	주공	462	착공	462		0
	순창군	129	566	437	2개 지구	소계		566		566	0	0	0	0	0	0
					순창OO	주거	주공	494	착공	494		0
					순창OO	주거	주공	72	착공	72		0
	완주군	888	3,684	2,796	3개 지구	소계		3,684		958	0	2,726	829	453	700	744
					완주OO	주거	주공	498	착공	498		0
					완주OO	주거	주공	460	착공	460		0
					완주OO	국임	주공	2,726	실시계획승인			2,726	829	453	700	744
	익산시	4,308	6,254	1,946	5개 지구	소계		6,254		6,254	0	0	0	0	0	0
					익산OO	주거	주공	540	착공	540		0
					익산OO	주거	주공	1,850	착공	1,850		0
					익산OO	도시	주공	320		320		0
					익산OO	주거	전북 개발 공사	700		700		0
					익산OO	택개	토공	2,057	부지조성 공사 중	2,057		0
					부도임대			787		787		0

지 역		유효 수요 (추정)	확보택지 (매입 등 포함)	과부족	지구명	유형	시행자	국민임대 건설물량	추진단계	검토결과(호수)
										현행 유지	사업 유보	전환
												소계	국임	영구	공임	분양
	임실군	143	374	231	1개 지구	소계		374		374	0	0	0	0	0	0
					임실OO	주거	주공	374	착공	374		0
	장수군	105	658	553	2개 지구	소계		658		378	280	0	0	0	0	0
					장수OO	주거	주공	378	착공	378		0
					장수OO	주거	주공	280	주택건설 사업승인		280	0
	전주시	8,945	9,755	660	9개 지구	소계		9,755		9,755	0	0	0	0	0	0
					전주OO	주거	주공	785	주택건설 사업승인	785		0
					전주OO	주거	주공	882	주택건설 사업승인	882		0
					전주OO	주거	주공	842	주택건설 사업승인	842		0
					전주OO	택개	주공	1,502	착공	1,502		0
					전주OO	택개	주공	1,640	착공	1,640		0
					전주OO	택개	토공	677	부지조성 공사 중	677		0
					전북OO	혁신	토공	550	부지조성 공사 중	550		0
					전주OO	주거	전북 개발 공사	500		500		0
					전주OO	도시	토공	1,124		1,124		0
					부도임대			212		212		0
					매입임대			1,041		1,041		0
	정읍시	1,219	1,986	767	3개 지구	소계		1,986		1,986	0	0	0	0	0	0
					정읍OO	주거	주공	314	착공	314		0
					정읍OO	주거	주공	996	착공	996		0
					정읍OO	산단	토공	676	부지조성 공사 중	676		0
전라남도		4,287	8,029	4,308	14개 지구			8,029		7,428	601	0	0	0	0	0
	고흥군	342	427	85	1개 지구	소계		427		427	0	0	0	0	0	0
					고흥OO	택개	주공	427	실시계획승인	427		0
	나주시	826	1,120	862	1개 지구	소계		1,120		1,120		0	0	0	0	0
					광주OO	혁신	토공	1,120	부지조성 공사 중	1,120		0
	담양군	270	863	593	2개 지구	소계		863		262	601	0	0	0	0	0
					담양OO	주거	주공	262	착공	262		0
					담양OO	주거	주공	601	주택건설 사업승인		601	0
	무안군	434	1,995	1,561	2개 지구	소계		1,995		1,995	0	0	0	0	0	0
					무안OO	주거	주공	493	착공	493		0
					무안OO	택개	전남도	1,502		1,502		0
	보성군	255	368	113	1개 지구	소계		368		368	0	0	0	0	0	0
					보성OO	주거	주공	368	주택건설 사업승인	368		0
	영암군	725	1,023	298	2개 지구	소계		1,023		1,023	0	0	0	0	0	0
					영암OO	주거	주공	554	착공	554		0
					영암OO	주거	주공	462	착공	462		0
					부도임대			7		7		0
	완도군	322	406	84	1개 지구	소계		406		406	0	0	0	0	0	0
					완도OO	주거	주공	406	주택건설 사업승인	406		0

지 역		유효 수요 (추정)	확보택지 (매입 등 포함)	과부족	지구명	유형	시행자	국민임대 건설물량	추진단계	검토결과(호수)
										현행 유지	사업 유보	전환
												소계	국임	영구	공임	분양
	장성군	358	821	463	2개 지구	소계		821		821	0	0	0	0	0	0
					장성OO	주거	주공	330	착공	330		0
					장성OO	주거	주공	456	착공	456		0
					부도임대			35		35		0
	장흥군	276	402	126	1개 지구	소계		402		402	0	0	0	0	0	0
					장흥OO	주거	주공	318	주택건설 사업승인	318		0
					부도임대			84		84		0
	해남군	479	604	125	1개 지구	소계		604		604	0	0	0	0	0	0
					해남OO	주거	주공	304	주택건설 사업승인	304		0
					부도임대			300		300		0
제주도		1,888	2,006	118	4개 지구			2,006		2,006	0	0	0	0	0	0
	서귀포시	1,888	2,006	118	4개 지구	소계		2,006		2,006	0	0	0	0	0	0
					서귀포OO	주거	주공	602	착공	602		0
					서귀포OO	주거	주공	346	주택건설 사업승인	346		0
					서귀포OO	주거	주공	354	주택건설 사업승인	354		0
					서귀포OO	택개	주공	618	실시계획승인	618		0
					매입임대			63		63		0
					부도임대			23		23		0

주: 1.  유보물량은 2009. 6. 17. 감사 시 사업취소 및 보금자리주택 전환여부의 판단을 유보한 지구 또는 물량임.

2.  국민임대주택건설 사업지구 내의 모든 국민임대주택 블록이 기착공된 지구와 ’09년 착공예정인 지구는 검토 대상에서 제외

자료: 국토해양부 및 구 대한주택공사 자료 재구성

[별표 8]

기존주택 매입임대 지역별 배정계획 대비 실적

(단위: 호, %)

구분	2007년				2008년
	계획(A)	실적(B)	차이(C) (B-A)	비율 (C/A)	계획(A)	실적(B)	차이(C) (B-A)	비율 (C/A)
총계	5,900	6,100	200	3	6,500	6,545	45	0.7
소계	4,200	3,437	△763	△18	3,800	3,190	△610	△16
서울	1,750	1,250	△500	△29	1,550	1,276	△274	△18
인천	750	179	△571	△76	680	479	△201	△30
경기	1,700	2,008	308	18	1,570	1,435	△135	△9
소계	1,700	2,663	963	57	2,700	3,355	655	24
부산	400	580	180	45	660	640	△20	△3
대구	150	358	208	139	410	355	△55	△13
광주	200	353	153	77	280	502	222	79
대전	300	466	166	55	200	381	181	90
울산	100	37	△63	△63	170	202	32	19
강원	80	86	6	8	70	116	46	40
충북	100	186	86	86	80	140	60	75
충남	50	29	△21	△42	60	-	△60	△100
전북	120	295	175	146	210	451	241	115
전남	50	-	△50	△100	70	-	△70	△100
경북	100	108	8	8	170	259	89	52
경남	50	165	115	230	280	253	△27	△10
제주	-	-	-	-	40	56	16	40

자료: 구 대한주택공사

[별표 9]

기존주택 매입임대사업 보조금 지원 및 정산 현황

(금액단위: 원)

연도	시행자	매입 호수	실제매입 총사업비(A)	지원기준 총사업비(B)	보조금 지원액 (C)	적정 지원액(D) (A×45%)	차액(C-D)
계	주택 공사	10,470	-	-	-	-	43,304,850,000
2005	주택 공사	4,411	256,783,000,000	308,770,000,000	138,946,500,000	115,552,350,000	23,394,150,000
〃	대구	93	4,321,586,000	6,510,000,000	1,944,714,000	1,944,714,000	-
〃	부산	35	1,876,659,000	2,450,000,000	844,497,000	844,497,000	-
2006	주택 공사	6,059	379,884,000,000	424,130,000,000	190,858,500,000	170,947,800,000	19,910,700,000
〃	대구	86	4,024,956,000	6,020,000,000	1,811,230,000	1,811,230,000	-
〃	부산	95	5,497,028,000	6,650,000,000	2,473,663,000	2,473,663,000	-
〃	제주	99	6,253,752,000	6,930,000,000	2,814,188,000	2,814,188,000	-

자료: 국토해양부와 구 대한주택공사 자료 재구성

[별표 10]

기존주택 매입임대사업 기금 융자 현황

(금액단위: 원)

년도	시행자	매입 호수	실제매입 총사업비(A)	지원기준 총사업비(B)	기금 융자액(C)	적정 융자액(D) (A×40,50%)	차액(C-D)
계	주택 공사	23,115	-	-	647,220,000,000	608,726,800,000	38,493,200,000
	서울	196	-	-	3,500,000,000	6,860,000,000	-
	대구	593	-	-	19,608,350,000	16,480,976,000	3,127,374,000
	부산	448	-	-	15,610,000,000	12,831,486,000	2,778,514,000
	제주	182	-	-	6,475,000,000	5,602,682,000	872,318,000
2005	주택 공사	4,411	256,783,000,000	308,770,000,000	123,508,000,000	102,713,200,000	20,794,800,000
	대구	93	4,321,586,000	6,510,000,000	3,255,000,000	2,160,793,000	1,094,207,000
	부산	35	1,876,659,000	2,450,000,000	1,225,000,000	938,330,000	286,671,000
2006	주택 공사	6,059	379,884,000,000	424,130,000,000	169,652,000,000	151,953,600,000	17,698,400,000
	대구	86	4,024,956,000	6,020,000,000	3,010,000,000	2,012,478,000	997,522,000
	부산	95	5,497,028,000	6,650,000,000	3,500,000,000	2,748,514,000	751,486,000
	제주	99	6,253,752,000	6,930,000,000	3,500,000,000	3,126,876,000	373,124,000
2007	주택 공사	6,100	443,972,000,000	427,000,000,000	170,800,000,000	170,800,000,000	-
	서울	15	1,170,320,000	1,050,000,000	-	525,000,000	-
	대구	206	11,928,700,000	14,420,000,000	7,000,000,000	5,964,350,000	1,035,650,000
	부산	157	8,640,278,000	10,990,000,000	5,250,000,000	4,320,139,000	929,861,000
	제주	48	2,543,771,000	3,360,000,000	1,750,000,000	1,271,886,000	478,114,000
2008	주택 공사	6,545	564,407,000,000	481,057,500,000	183,260,000,000	183,260,000,000	-
	서울	181	24,790,116,000	12,670,000,000	3,500,000,000	6,335,000,000	-
	대구	208	12,686,709,000	14,560,000,000	6,343,355,000	6,343,355,000	-
	부산	161	9,649,006,000	11,270,000,000	5,635,000,000	4,824,503,000	810,497,000
	제주	35	2,407,839,000	2,450,000,000	1,225,000,000	1,203,920,000	21,080,000

자료: 국토해양부와 구 대한주택공사 자료 재구성

[별표 11]

재정비촉진지구 등으로 지정․고시된 구역 내의 다가구 등 기존주택 매입 현황

(금액단위: 백만 원)

주 소	호수	매입일	가격	도시정비사업 등 추진상황
계	140	-	18,398	-
송파구 ☐☐동 000-00	5	2007. 11. 22.	540	○ 2005. 12. 16. - OO․OO 뉴타운 지정 ○ 2006. 10. 19. - OO․OO 재정비 촉진지구 지정 ○ 2008. 8. 28. - OO․OO 재정비 촉진계획 결정고시 ○ 2008. 12. 31. 및 2009. 2. 6. - 조합설립인가
송파구 ☐☐동 000-00	7	2007. 12. 6.	830
송파구 ☐☐동 000-00	12	2008. 5. 27.	1,800
송파구 ☐☐동 000-0	4	2008. 6. 13.	560
송파구 ☐☐동 000-00	7	2008. 6. 13.	820
송파구 ☐☐동 000-0	5	2008. 7. 23.	920
송파구 ☐☐동 000-00	7	2008. 9. 19.	976
송파구 ☐☐동 000-00	5	2008. 11. 3.	653
송파구 ☐☐동 000-00	3	2008. 12. 12.	550
송파구 ☐☐동 000-00	6	2008. 12. 15.	860
송파구 ☐☐동 000-00	1	2008. 12. 19.	220
송파구 ☐☐동 000-00	1	2008. 12. 19.	235
송파구 ☐☐동 000-00	1	2008. 12. 24.	250
송파구 ☐☐동 000-00	1	2008. 12. 24.	250
송파구 ☐☐동 000	1	2009. 1. 8.	250
송파구 ☐☐동 000-0	5	2009. 2. 9.	565
송파구 ♦♦동 000-00	5	2009. 1. 22.	730	○ 1992. 2. 11. 주거환경개선지구 지정 ○ 2006. 7. 21. 택지개발예정지구 지정 (위례신도시 포함) ○ 2008. 8. 5. 개발계획 승인

주 소	호수	매입일	가격	도시정비사업 등 추진상황
영등포구 ●●동 000-00	10	2007. 11. 8.	1,170	○ 2005. 12. 16. OO 뉴타운 지정 ○ 2006. 10. 19. OO 재정비 촉진지구 지정 ○ 2008. 11. 29. OO 재정비 촉진계획 결정고시
영등포구 ●●동 0000	3	2008. 12. 19.	576
은평구 ▣▣동 000-00	7	2007. 10. 4.	703	○ 2005. 12. 16. OO․OO 뉴타운 지정 ○ 2006. 10. 19. OO․OO 재정비 촉진 지구 지정 ○ 2009. 5월 현재 재정비 촉진계획 준비 중
종로구 ▥▥동 000-00	9	2007. 7. 6.	806	○ 1992. 1. 11. OO 주거환경개선지구 지정 ○ 1993. 3. 5. OO 주거환경개선지구 지정 ○ 2009. 5월 현재 현지개량사업 중
종로구 ▶▶동 00	7	2007. 11. 5.	910
종로구 ○○동○가 000-00	5	2008. 9. 30.	970	○ 2006. 3. 30. OOOOO 주택재개발구역 지정 ○ 2007. 9. 12. 조합설립 인가
중랑구 ◇◇동 000-00	6	2007. 11. 12.	402	○ 2003. 11. 18. OO 뉴타운 지정 ○ 2006. 12. 21. OO 재정비 촉진지구 지정 ○ 2009. 6. 4. OO재정비 촉진계획 결정고시
동대문구 ▲▲동 000-00	4	2008. 10. 14.	500	○ 2003. 11. 18. OOOOO 뉴타운 지정 ○ 2006. 2. 16. OO O재정비 촉진지구 지정 ○ 2006. 10. 2. 조합설립 인가 ○ 2006. 10. 2. 사업시행 인가
양천구 ◁◁동 0000-0	7	2008. 11. 7.	837	○ 2003. 11. 18. OO 뉴타운 지정 ○ 2006. 12. 21. OO 재정비 촉진지구 지정 ○ 2009. 5월 현재 재정비 촉진계획 준비 중
동작구 ◈◈동 000-00	1	2008. 12. 19.	135	○ 2003. 11. 18. OOO 뉴타운 지정 ○ 2006. 12. 21. OOO 재정비 촉진지구 지정 ○ 2009. 5월 현재 재정비 촉진계획 준비 중
성북구 ◎◎동 000-000	5	2008. 2. 25.	379	○ 2006. 9. 7. 재건축 정비구역 지정 ○ 2008. 11. 20. 조합설립 인가

자료: 구 대한주택공사

[별표 12]

민간건설 5년 공공임대주택의 특별수선충당금 미적립 시 행정처분 미조치 현황

(단위: 호, 천 원)

시도	충당금 미적립				행정처분 미조치
	시․군․구	단지수	호수	미적립 금액	시정명령			과태료 부과
					시․군․구	단지수	호수	시․군․구	단지수	호수
계	62	175	77,676	17,780,056	23	44	20,068	053	132	55,878
서울	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
부산	2	6	1,440	532,149	-	-	-	1	5	450
대구	1	5	2,996	873,222	-	-	-	-	-	-
인천	-	-	-	-		-	-	-	-	-
광주	4	18	8,005	1,565,588	2	4	285	4	18	8,005
대전	3	7	1,646	278,252	2	4	905	3	7	1,646
울산	3	5	3,701	1,413,379	-	-	-	2	4	3,408
경기	4	12	6,981	1,650,497	2	9	6,013	2	9	6,013
강원	7	17	8,552	2,190,453	5	10	5,594	7	16	7,684
충북	3	4	1,844	694,204	2	3	1,244	3	4	1,844
충남	10	15	8,117	1,369,033	4	5	3,696	9	13	7,381
전북	5	22	5,841	1,063,941	2	2	1,181	4	15	3,312
전남	6	25	11,206	2,401,265	2	3	530	6	20	9,035
경북	5	10	4,868	844,145	-	-	-	4	4	1,660
경남	8	26	12,394	2,874,376	2	4	620	7	14	5,355
제주	1	3	85	29,552	-	-	-	1	3	85

자료: 국토해양부 및 16개 시도 제출 자료 재구성(2009. 4. 30. 현재)